賀 昕

(山西盛高置地發(fā)展有限公司，山西 太原 030012)

0 引言

面對新的市場形勢及市場格局，房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場存活，必須加速房地產(chǎn)開發(fā)速度，提高運營周轉(zhuǎn)速度；各大房地產(chǎn)集團今年都提出了“高周轉(zhuǎn)”的要求，“高周轉(zhuǎn)”成了房地產(chǎn)的生命得以續(xù)延的管理法寶。那么作為房地產(chǎn)成本控制，如何在房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)的前提下，提高招投標及采購的效率，還要堅守成本控制；“高周轉(zhuǎn)”并不意味著對成本的放棄，而是對成本及招標采購提出了更高更嚴格的要求。

1 新時代新要求，房地產(chǎn)“高周轉(zhuǎn)”下對招標提出新的要求

成本追求精細，招標也是需要較長時間才能完成的工作，按照傳統(tǒng)的成本控制管理的要求，招標采購最好在施工圖出具，并且審圖合格之后，需要采購的貨物要明確技術指標后，才能向投標單位發(fā)出招標文件，從供應商的選取、技術指標的明確、招標文件的編制、清單的編制，至投標人回標文件的審核、清標、評審到確定最終的中標單位等一系列作業(yè)；時間短則1個月，如遇到招標過程中技術指標等不容易明確的情況，招標時間會延長至2個月，甚至更長。

這個顯然成為項目高周轉(zhuǎn)與管理面臨的主要矛盾，找到主要矛盾，解決矛盾，我們從平時工作中分析、尋找、討論、解決方法，在成本可控的基礎上，縮短招標采購的時間，甚至省略這部分時間，高效落實房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)的管理。

2 集團集約化下，施工框架標的實行方法及落地

集團化的戰(zhàn)略控購、標準化的大規(guī)模采購已經(jīng)在材料設備采購過程中，得到了量價方面的提升，并且在招標上也縮短了時間。針對施工工程招標，我們考慮以集團戰(zhàn)略合作的模式，以量換價的方式，來實現(xiàn)成本的降低及招標時間縮短的雙贏；施工招標戰(zhàn)略合作不同與材料采購、施工體量、施工方式、編制清單在不同的工程均不一樣，我們采用求大同存小異的思路，通過以往在成本和招標采購工作過程中積累經(jīng)驗，按照開發(fā)項目的合約規(guī)劃，統(tǒng)計年預計招標項目及招標量，參照以往多個項目的數(shù)據(jù)，采用大數(shù)據(jù)分析，編制招標文件及清單。

招標采購要約價格數(shù)據(jù)主要來源于以下三個方面：

1)房地產(chǎn)通過多年開發(fā)，已積累了大量開發(fā)成本數(shù)據(jù)，通過對以往合同數(shù)據(jù)、結(jié)算數(shù)據(jù)的分析積累；2)與房地產(chǎn)有合作的造價咨詢公司提供同時期的施工價格；3)與同行標桿地產(chǎn)企業(yè)的近兩年合同對標數(shù)據(jù)；通過對以上三塊數(shù)據(jù)整理，以這些大數(shù)據(jù)為基礎，剔除一些異常偏高、異常偏低的價格后，可以得到市場合理最低的價格，將這個價格作為要約價向施工單位發(fā)出要約。

招標方式將傳統(tǒng)的“乙方要約，甲方承諾”的招標采購模式，改為“甲方要約，乙方承諾”的框架招標模式；也稱為“拋價法”，不需要施工單位競價，而是甲方直接給出價格，施工單位認價，或給出在這個價格基礎上，能給出的優(yōu)惠力度。施工單位不需要報價組價，只需要按照經(jīng)驗認可價格，也節(jié)省報價時間及成本，這是一個對傳統(tǒng)的招標模式徹底顛覆的一種方式。

房地產(chǎn)發(fā)展到今天，已成集團化規(guī)?；l(fā)展，有著大規(guī)模的開發(fā)數(shù)量，集團戰(zhàn)略招標采購在市場上考慮采取以量換價的方式，那么，施工招標也采用類似的方法考慮，邀約有資質(zhì)的施工單位來投標；其中，“有資質(zhì)的施工單位”的來源是多數(shù)與房地產(chǎn)有過多年合作的公司，并且經(jīng)過房地產(chǎn)運營部、技發(fā)部、成本部、工程部各條線對有過合作的施工單位進行履約評估，評估合格后，才能對其發(fā)出要約價，施工單位則只要明確對要約價是否承諾即可。

房地產(chǎn)“合約規(guī)劃”，在招標采購工作中起到至關重要的作用。根據(jù)合約規(guī)劃，可能統(tǒng)計出房地產(chǎn)一年的開發(fā)總施工體量，以及具體的開工進場時間。我們再根據(jù)房地產(chǎn)一年的開發(fā)總施工量和施工單位一年內(nèi)所能承受的施工體量，最終確定由幾家施工單位來承攬房地產(chǎn)一年的開發(fā)施工總量。這些施工單位能提前了解其項目需要開工進場的時間，做好施工計劃，提前安排施工準備工作。

要約的開發(fā)量來自于房地產(chǎn)所有項目總的合約規(guī)劃，施工單位在開發(fā)量大的情況下，愿意適當降低施工價格。目前，根據(jù)統(tǒng)計，通過這種以量換價的方式，向施工單位發(fā)出的，并能得到承諾的要約價基本在行業(yè)內(nèi)處于10%～20%分位，低于絕大多數(shù)的歷史合同價格水平。同時，還能保證施工單位的合理利潤，房地產(chǎn)成本目標也得到了合理的控制。按照上述的招標改革模式，通過招標要約方式的試運行，目前來看，在招標落地，成本優(yōu)化方面有顯著成效。

目前從集團大規(guī)模招采層面來說，適用于這種施工招標采購的模式的分項工程：總包工程、樁基工程、景觀工程、鋁合金門窗、涂料、空調(diào)，這些有統(tǒng)一的工程做法、統(tǒng)一的施工工作內(nèi)容、統(tǒng)一的技術參數(shù)，才能進行統(tǒng)一招標清單的招標，我們稱為框架施工標。在框架內(nèi)簽訂統(tǒng)一的合同。

3 結(jié)語

在執(zhí)行的過程中，也會遇到一些執(zhí)行的困難，比如：各地方的要求不同，有政府的推薦，施工單位的區(qū)域變化引起價格變化、技術指標變化等等，就需要項目成本第一時間去分析問題，和城市公司總經(jīng)理以及各條線統(tǒng)一思想，通過耐心的協(xié)調(diào)以及清晰細致的工作思路，齊心協(xié)力解決面臨的困難。

集團層面的框架施工標可以在控制成本的前提下，為項目貢獻1個月～2個月的縮短開盤時間甚至更長，“拿地即開工”現(xiàn)在已成為房地產(chǎn)給自己設定的工作小目標，房地產(chǎn)關心的問題就是成本管控努力的方向。