李鈺菲,楊慧娟,朱潘飛

(中國(guó)海洋大學(xué) 管理學(xué)院，山東 青島 266100)

一、旅游養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展分析

當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)60歲以上的老年人口數(shù)量達(dá)到總?cè)丝诘?0%時(shí)，意味著進(jìn)入老齡化社會(huì)。截止2016年，中國(guó)60歲及以上老年人口占全國(guó)總?cè)丝诒壤秊?6.7%，中國(guó)由此已成為全球老年人口總量最多的國(guó)家，且人口老齡化趨勢(shì)仍以較快速率不斷發(fā)展。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與居民生活條件的不斷改善，其健康養(yǎng)老的需求正逐漸呈現(xiàn)出多層次與多樣化的發(fā)展趨勢(shì)，這無(wú)疑對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資源的數(shù)量與質(zhì)量都提出了更高的要求，養(yǎng)老問(wèn)題成為全社會(huì)共同關(guān)注的焦點(diǎn)[1]48-53。從中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，除家庭養(yǎng)老與社區(qū)養(yǎng)老兩種與社會(huì)養(yǎng)老相對(duì)的模式以外，以集體式老年公寓與公共養(yǎng)老院為主要依托的養(yǎng)老住宅地產(chǎn)只能滿足老年人基本的安全居住需要與淺層次的生理溫飽滿足，面對(duì)越來(lái)越多老年人提出的多樣化人性化與個(gè)性化需求已顯得力不從心，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代的到來(lái)與經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的發(fā)展，“旅游養(yǎng)老”、“休閑養(yǎng)老”、“互聯(lián)網(wǎng)職能養(yǎng)老”等應(yīng)當(dāng)成為未來(lái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的工作重點(diǎn)，進(jìn)而推動(dòng)養(yǎng)老模式的多元化發(fā)展[2]47-51。國(guó)家“十三五”規(guī)劃明確提出，應(yīng)積極應(yīng)對(duì)人口老齡化問(wèn)題并積極采取相關(guān)行動(dòng)，建設(shè)以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)養(yǎng)老為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的全方位多層次綜合養(yǎng)老服務(wù)體系，鼓勵(lì)各服務(wù)主體通過(guò)購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目以及參與股權(quán)合作等多種渠道共同增加市場(chǎng)中養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)品與服務(wù)的供給數(shù)量，努力優(yōu)化供給質(zhì)量，滿足不斷增長(zhǎng)的龐大老年市場(chǎng)需求[3]。在旅游養(yǎng)老方面，2015年《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)旅游投資和消費(fèi)的若干意見(jiàn)》中首次明確提出積極發(fā)展老年旅游，鼓勵(lì)各地區(qū)及旅游企業(yè)創(chuàng)新開(kāi)發(fā)出多樣化多類(lèi)型多層次的老年旅游產(chǎn)品。隨著近年來(lái)延長(zhǎng)職工退休年齡政策的普及推廣、異地結(jié)算醫(yī)療治療費(fèi)用方式的正式實(shí)施以及商業(yè)保險(xiǎn)制度的不斷完善，開(kāi)發(fā)旅游養(yǎng)老地產(chǎn)將為解決中國(guó)普遍存在的老齡人口養(yǎng)老問(wèn)題提供有效幫助與良好選擇。

從概念內(nèi)涵具體解析來(lái)看，“旅游產(chǎn)業(yè)”屬性意味著該地區(qū)必須是自然環(huán)境優(yōu)美、能夠給外來(lái)旅游者帶來(lái)身體或心理上享受或放松的需要，能在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益或生態(tài)環(huán)境效益，具有休閑度假的主要功能；其次，“養(yǎng)老服務(wù)”屬性表明了其服務(wù)對(duì)象的特殊性，這就要求其功能設(shè)計(jì)與產(chǎn)品內(nèi)容必須充分考慮老年人較為特殊的生理特征屬性，體現(xiàn)出對(duì)老年人人性化、人文化的關(guān)懷，在滿足其基本住房需求的基礎(chǔ)上營(yíng)造了安靜和諧的生活環(huán)境，打造完善的服務(wù)保障體系；最后，“房地產(chǎn)商品”屬性決定了其必須滿足一般房地產(chǎn)的要求，具有適宜投資、居住等共同特性。綜上，旅游養(yǎng)老地產(chǎn)是為解決老齡人口基本生活居住與養(yǎng)生休閑度假需求而設(shè)計(jì)的集旅游、醫(yī)療健康、休閑養(yǎng)生以及住宅于一體的綜合體，依靠對(duì)外銷(xiāo)售與長(zhǎng)短期出租等房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)運(yùn)作模式獲取當(dāng)前經(jīng)濟(jì)盈利與未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的復(fù)合性地產(chǎn)項(xiàng)目，屬于旅游業(yè)+房地產(chǎn)業(yè)互相交融所產(chǎn)生的旅游新業(yè)態(tài)。從宏觀層面來(lái)看，旅游業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)屬于發(fā)展速度較快、發(fā)展前景較好、產(chǎn)業(yè)綜合性較強(qiáng)且具有高附加值的第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)。但是由于發(fā)展時(shí)間較短，無(wú)論在學(xué)術(shù)理論研究還是行業(yè)實(shí)際探索中，旅游養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展尚停留在探索階段[4]73，旅游養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)仍然面臨著項(xiàng)目地選址標(biāo)準(zhǔn)不完善、相關(guān)政策法律不健全、市場(chǎng)份額占比小以及經(jīng)營(yíng)管理模式不成熟等諸多風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何有效判斷并降低旅游養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，使得旅游或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有利可圖，進(jìn)行投資建設(shè)、同時(shí)解決老年人口的旅游需求和養(yǎng)老問(wèn)題，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的統(tǒng)一，是目前亟待解決的問(wèn)題。

當(dāng)前關(guān)于投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法很多，主要包括定性評(píng)判與定量評(píng)估兩大種類(lèi)，其中應(yīng)用最為廣泛的主要有層次分析法[5]29-32、灰色系統(tǒng)分析[6]6-9、模糊綜合評(píng)價(jià)法[7]25-29。由于定性的指標(biāo)描述具有較強(qiáng)的主觀能動(dòng)性，在一定程度上產(chǎn)生了模糊性和不確定性，需要對(duì)模糊性的信息進(jìn)行處理。因此，本文決定采用模糊層次分析法，結(jié)合中國(guó)旅游養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際，選取具體評(píng)價(jià)因子對(duì)旅游養(yǎng)老地產(chǎn)投資中的風(fēng)險(xiǎn)做出評(píng)價(jià)，確定投資過(guò)程中的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素，做到提前預(yù)防控制，使旅游養(yǎng)老地產(chǎn)投資更加安全，提高投資效率，進(jìn)而提高旅游養(yǎng)老地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

二、旅游養(yǎng)老地產(chǎn)投資主要風(fēng)險(xiǎn)因素的理論分析

1.法律風(fēng)險(xiǎn)

旅游養(yǎng)老地產(chǎn)是一項(xiàng)綜合性極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)會(huì)涉及到餐飲、交通、游覽、購(gòu)物、娛樂(lè)、醫(yī)療以及保險(xiǎn)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)的橫向合作，形成了縱深的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)鏈，因此其中難免會(huì)涉及多重復(fù)雜的法律關(guān)系與風(fēng)險(xiǎn)[8]36-37。法律風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于國(guó)家宏觀行政管理部門(mén)與各級(jí)地方政府對(duì)旅游養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策出臺(tái)、旅游養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)的健全、使用土地性質(zhì)的模糊、旅游資源開(kāi)發(fā)的協(xié)調(diào)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈各角色的協(xié)商合作以及旅游和養(yǎng)老服務(wù)引起人身安全責(zé)任等問(wèn)題，其根本上決定了一個(gè)地區(qū)能否順利進(jìn)行旅游養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的融資、投資、建設(shè)以及運(yùn)營(yíng)并最終獲得利潤(rùn)。

2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角來(lái)看，“消費(fèi)、投資、出口”是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車(chē)，但中國(guó)因受凱恩斯主義的“需求側(cè)”管理思想影響，對(duì)“投資”的依賴(lài)性過(guò)強(qiáng)，而“消費(fèi)”應(yīng)當(dāng)發(fā)揮的基礎(chǔ)性作用明顯不足，導(dǎo)致產(chǎn)能過(guò)?，F(xiàn)象十分嚴(yán)重。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下的旅游養(yǎng)老地產(chǎn)同樣也面臨著類(lèi)似的問(wèn)題，旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈長(zhǎng)短、具體融資方式選擇與融資效率高低、未知的宏觀金融市場(chǎng)波動(dòng)問(wèn)題等，均會(huì)對(duì)中國(guó)旅游養(yǎng)老地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)及建設(shè)，容易造成負(fù)面影響。結(jié)合相關(guān)文獻(xiàn)研究[9]82-86及當(dāng)今中國(guó)旅游養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀，本文將經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)劃分為融資成本把控、項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)，通貨膨脹帶來(lái)的物價(jià)上漲、居民消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變、利率變化等諸多風(fēng)險(xiǎn)。

3.選址風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于具有旅游養(yǎng)老需求的廣大老年人來(lái)說(shuō)，清凈優(yōu)美的自然環(huán)境與和諧友好的社會(huì)環(huán)境至關(guān)重要，這就對(duì)選址工作提出了嚴(yán)格要求，旅游養(yǎng)老地產(chǎn)的選址工作會(huì)對(duì)旅游活動(dòng)基本項(xiàng)目的運(yùn)行與養(yǎng)老休閑服務(wù)的開(kāi)展產(chǎn)生直接且較大程度的影響，一旦選址不當(dāng)不僅會(huì)對(duì)老年旅游者的旅游體驗(yàn)滿意度與養(yǎng)老休閑服務(wù)評(píng)價(jià)感知造成損害，還會(huì)嚴(yán)重影響社區(qū)內(nèi)旅游、醫(yī)療、休閑、養(yǎng)生以及護(hù)理等多個(gè)經(jīng)營(yíng)板塊的企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力[10]138-143。良好的旅游資源生態(tài)環(huán)境、穩(wěn)定有序的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及安全和諧的社會(huì)環(huán)境共同組成了旅游養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)的環(huán)境基礎(chǔ)，本文將全面結(jié)合老年人生理和心理特征確定旅游養(yǎng)老地產(chǎn)的選址風(fēng)險(xiǎn)包括旅游資源、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施，此三項(xiàng)條件水平的高低優(yōu)劣將直接決定是否適宜在該地區(qū)選址。

4.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

目前來(lái)看，旅游養(yǎng)老地產(chǎn)尚未被廣泛接受，大部分已開(kāi)發(fā)的旅游養(yǎng)老地產(chǎn)銷(xiāo)售陷入困境，因此，在投資前對(duì)擬開(kāi)發(fā)區(qū)域進(jìn)行市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析顯得尤為重要。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于市場(chǎng)供給與消費(fèi)者需求對(duì)接的不穩(wěn)定性、不確定性以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足所產(chǎn)生的市場(chǎng)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)，具體內(nèi)容包括旅游養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者的可接受度、老年旅游者的市場(chǎng)消費(fèi)能力、旅游養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成熟度、老年旅游消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)感知與事后評(píng)價(jià)等。

5.運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

在完成旅游養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的投資與建設(shè)工作之后，如何做到專(zhuān)業(yè)化的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)則成為主要的工作重點(diǎn)，其中，如何讓旅游養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中的每個(gè)環(huán)節(jié)都做到無(wú)縫對(duì)接是極為重要的問(wèn)題。同時(shí)還亟需關(guān)注旅游養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)涉及的多方各利益主體的相處融洽度，具體包括當(dāng)?shù)卣芾聿块T(mén)、旅游養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、旅游目的地社區(qū)居民、外來(lái)的老年旅游消費(fèi)者、資金投資與管理公司等等，他們之間相互關(guān)系直接影響著最終的投資收益結(jié)果[11]56-61，73。

三、模糊層次分析法基本步驟

作為確定評(píng)價(jià)指標(biāo)重要性程度以及具體權(quán)重系數(shù)的主要方法，層次分析法(AHP)是層次化的、系統(tǒng)化的、兼具定性和定量屬性特征的一種分析方法，其核心是利用表2所示的標(biāo)度構(gòu)造判斷矩陣，但是它沒(méi)有考慮人為判斷的模糊性，使其評(píng)價(jià)結(jié)果受主觀因素影響較大。作為層次分析法(AHP)在模糊條件下的擴(kuò)展，模糊層次分析法(Fuzzy AHP)是將模糊綜合評(píng)價(jià)法的包容性以及層次分析法(AHP)定量與定性相結(jié)合的優(yōu)點(diǎn)有機(jī)融合，該方法具有考慮因素更全面、主觀能動(dòng)性較低的多方面優(yōu)點(diǎn)，較之層次分析法(AHP)具有更強(qiáng)的問(wèn)題適用性[12]97-100。該方法的基本步驟包括：

1.建立多層次遞階結(jié)構(gòu)模型

通過(guò)對(duì)研究問(wèn)題全方位的理論分析與內(nèi)涵闡釋?zhuān)_定綜合評(píng)判系統(tǒng)中各評(píng)價(jià)因子之間的前因后果關(guān)系，建立多層次的遞階結(jié)構(gòu)模型。綜上分析，本研究在以上主要風(fēng)險(xiǎn)因素分析的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了旅游養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，具體內(nèi)容見(jiàn)表1。

表1 旅游養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

2.準(zhǔn)則間相對(duì)重要性比較

對(duì)相同層次因素以上一級(jí)的評(píng)價(jià)因素為對(duì)照準(zhǔn)則進(jìn)行兩兩比較，確定其相對(duì)重要性，進(jìn)而建立模糊判斷矩陣，具體步驟見(jiàn)表2。

表2 判斷標(biāo)度的設(shè)定

模糊判斷矩陣R是將下一層因素α1,α2,…αn相對(duì)于上一層因素的重要性進(jìn)行兩兩對(duì)比，基于此得到相對(duì)重要性的模糊判斷矩陣

式中：riji,j∈1,2,…,n的實(shí)際表達(dá)含義是：因素αi和因素αj相對(duì)于上一層因素進(jìn)行比較時(shí)，αi和αj具有模糊關(guān)系“……比……重要得多”的隸屬度，具體可以采用表2中的標(biāo)度來(lái)表示。

3.各因素相對(duì)重要性計(jì)算

一般而言，采用Fuzzy AHP方法需要多位專(zhuān)家進(jìn)行評(píng)價(jià)，即

假設(shè)有m個(gè)專(zhuān)家，令λ1=λ2=…λm=δ，即給每一個(gè)專(zhuān)家賦予一樣大的權(quán)重δ，

4.各因素綜合重要度排序

根據(jù)以上計(jì)算步驟，可以得出低層次因素相對(duì)于高層次因素的相對(duì)重要性，并以此為依據(jù)對(duì)重要性進(jìn)行排序，從而確定每一個(gè)因素在總體評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中所處地位。

四、旅游養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)實(shí)證分析

1.準(zhǔn)則間的模糊判斷矩陣

通過(guò)運(yùn)用上述計(jì)算方法，基于表1綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的具體內(nèi)容，可以得到為中國(guó)旅游養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的層次結(jié)構(gòu)，即：

結(jié)合表2各因素間重要性比較的說(shuō)明，通過(guò)對(duì)旅游養(yǎng)老地產(chǎn)投資方和相關(guān)專(zhuān)家的咨詢(xún)與調(diào)查，得到準(zhǔn)則層的模糊風(fēng)險(xiǎn)判斷矩陣，見(jiàn)表3。

表3 A-B準(zhǔn)則間的模糊風(fēng)險(xiǎn)判斷矩陣

同時(shí)，通過(guò)計(jì)算可進(jìn)一步得到準(zhǔn)則層各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重指數(shù)W分別為法律風(fēng)險(xiǎn)B1(0.086)，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)B2(00.40)，選址風(fēng)險(xiǎn)B3(0.448)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)B4(0.274)，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)B5(0.152)，據(jù)此，從準(zhǔn)則層間的模糊風(fēng)險(xiǎn)判斷比較值看，選址風(fēng)險(xiǎn)是目前中國(guó)進(jìn)行旅游養(yǎng)老地產(chǎn)投資需要最為重視的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源。

2.準(zhǔn)則內(nèi)部的模糊判斷矩陣

同理，根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)可進(jìn)一步求得準(zhǔn)則內(nèi)部的模糊風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)而判斷矩陣和各個(gè)影響因素的相對(duì)權(quán)重指數(shù)W，見(jiàn)表4-8。

表4 法律風(fēng)險(xiǎn)B1的模糊風(fēng)險(xiǎn)判斷矩陣

表5 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)B2的模糊風(fēng)險(xiǎn)判斷矩陣

表6 選址風(fēng)險(xiǎn)B3的模糊風(fēng)險(xiǎn)判斷矩陣

表7 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)B4的模糊風(fēng)險(xiǎn)判斷矩陣

表8 運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)B5的模糊風(fēng)險(xiǎn)判斷矩陣

3.綜合排序

根據(jù)準(zhǔn)則層間的相對(duì)重要程度值和準(zhǔn)則層內(nèi)部相對(duì)重要度值W，進(jìn)而計(jì)算出同一層次所有因素相對(duì)于目標(biāo)層重要性的排序權(quán)重，即每一個(gè)因素在總體評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中所占權(quán)重，具體計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表9。

表9 各個(gè)因素相對(duì)目標(biāo)層的權(quán)重值

根據(jù)表3-表9的綜合評(píng)價(jià)與排序，可發(fā)現(xiàn)當(dāng)今中國(guó)旅游養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中，選址風(fēng)險(xiǎn)最大，其次是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)一步分析來(lái)看，主要的投資風(fēng)險(xiǎn)因素是B31(旅游資源)、B32(經(jīng)濟(jì)環(huán)境)、B33(自然環(huán)境)、B41(市場(chǎng)接受度)、B42(客群消費(fèi)能力)等。

五、結(jié)論與討論

旅游養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)自身的綜合性、年輕性與易受影響的脆弱性特點(diǎn)，決定了該房地產(chǎn)項(xiàng)目在投資、建設(shè)與開(kāi)發(fā)的過(guò)程中必不可少地會(huì)遇到許多風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)具體風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源內(nèi)容與可能性大小的辨別與判斷，成為了旅游房地產(chǎn)業(yè)投資決策過(guò)程中必不可少的階段，只有在做出投資決策前全面準(zhǔn)確地分析可能的風(fēng)險(xiǎn)，了解各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)旅游養(yǎng)老地產(chǎn)投資的具體影響程度，才能在最大可能上有效避免造成重大損失，因此，選擇正確的分析方法就顯得尤為重要。本文從為決策經(jīng)營(yíng)管理者提供充分有效分析方法的角度出發(fā)，將層次分析法和模糊識(shí)別理論結(jié)合起來(lái)，有效運(yùn)用了模糊層次分析法于旅游養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)中，結(jié)合中國(guó)旅游養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際，建立了旅游養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的模糊層次分析模型，較好彌補(bǔ)了了以往風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法的不足。

綜上研究結(jié)果表明：旅游養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的一級(jí)指標(biāo)權(quán)重由大到小依次是選址風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)；具體分析來(lái)看，旅游資源稟賦、經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境、自然生態(tài)環(huán)境、市場(chǎng)認(rèn)可接受度、市場(chǎng)消費(fèi)能力、開(kāi)發(fā)盈利模式、基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施與公共服務(wù)完善度、開(kāi)發(fā)成熟度以及使用土地性質(zhì)等，是相比之下比較重要的二級(jí)指標(biāo)，是旅游養(yǎng)老地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)率先考慮的主要因素。但同時(shí)，本文還存在著一些不足之處，今后可結(jié)合旅游養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)實(shí)際現(xiàn)狀，進(jìn)一步篩選和修改投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

[1] 張俊良,曾祥旭.市場(chǎng)化與協(xié)同化目標(biāo)約束下的養(yǎng)老模式創(chuàng)新——以市場(chǎng)人口學(xué)為分析視角[J].人口學(xué)刊, 2010(3):48-53.

[2] 賀銀鳳,周英華.我國(guó)老齡照料服務(wù)體系面臨的挑戰(zhàn)[J].人口學(xué)刊,2009(4):47-51.

[3] 中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃的建議[EB/OL].[2015-10-29].中華人民共和國(guó)農(nóng)業(yè)部網(wǎng)站.

[4] 常鵬.我國(guó)旅游養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式探討[J].全國(guó)商情(理論研究),2014(1):73.

[5] 劉群紅,鐘普平,陳琛.基于AHP方法的老年地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究[J].城市發(fā)展研究,2014,21(11): 29-32.

[6] 薛文,章靜敏,陳立文.灰關(guān)聯(lián)分析法在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析中的應(yīng)用研究[J].河北工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào),2009, 38(5):6-9.

[7] 劉開(kāi)瑞,李蕊.基于模糊神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究[J].經(jīng)濟(jì)與管理,2012,26(1):25-29.

[8] 宋安成.養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的法律風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避[J].城市開(kāi)發(fā),2014(12):36-37.

[9] 李蘭軍.養(yǎng)老地產(chǎn)PFI-REITs模式與基于熵值法的融資風(fēng)險(xiǎn)分析[J].金融理論與實(shí)踐,2015(7):82-86.

[10] 盧梅,張代亞.養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目選址決策研究[J].工程管理學(xué)報(bào),2015,29(4):138-143.

[11] 鄭生欽,司紅運(yùn),賀慶.基于SEM的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)[J].土木工程與管理學(xué)報(bào),2016,33(2): 56-61，73.

[12] 侯茂章.地方產(chǎn)業(yè)集群國(guó)際化發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)——基于模糊層次分析法的研究[J].經(jīng)濟(jì)地理,2012,32(12): 97-100.