李重慶，姜正良

(中國(guó)電建集團(tuán)北京勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院有限公司，北京 100024)

1 農(nóng)村土地制度改革的過(guò)程和依據(jù)

2014年12月31日，中央辦公廳和國(guó)務(wù)院辦公廳以中辦發(fā)[2014]71號(hào)印發(fā)文件，決定在全國(guó)選擇約30個(gè)縣(市)行政區(qū)，進(jìn)行農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革試點(diǎn)。

2015年2月27日，十二屆全國(guó)人大常委會(huì)十三次會(huì)議通過(guò)決議，授權(quán)國(guó)務(wù)院在2017年12月31日前，在33個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))暫時(shí)調(diào)整實(shí)施《土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中有關(guān)農(nóng)村土地征收和集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市以及宅基地管理的部分規(guī)定。

2015年上半年，國(guó)土資源部以國(guó)土資發(fā)[2015]35號(hào)印發(fā)《農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革試點(diǎn)實(shí)施細(xì)則》。

2015年12月27日，十二屆全國(guó)人大常委會(huì)十八次會(huì)議通過(guò)決議，授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京大興和天津薊縣等291個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))，分別暫時(shí)調(diào)整實(shí)施關(guān)于集體所有的耕地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定。

2016年10月30日，中央辦公廳和國(guó)務(wù)院辦公廳以中辦發(fā)[2016]67號(hào)印發(fā)《關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)分置辦法的意見(jiàn)》。

2016年10月，國(guó)土資源部提出《土地管理法》修訂案初稿，在征求中央和國(guó)務(wù)院有關(guān)部委及地方國(guó)土部門意見(jiàn)后，形成送審稿，于12月通過(guò)國(guó)土資源部第5次部務(wù)會(huì)議審議。

2017年4月14日，國(guó)務(wù)院公布的第679號(hào)令，將《大中型水利水電工程建設(shè)征地補(bǔ)償和移民安置條例》的第22條修改為：大中型水利水電工程建設(shè)征收土地的補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)執(zhí)行被征收土地所在省(區(qū)、市)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行與鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目用地同等補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

2017年5月23日，國(guó)土資源部在網(wǎng)站上公開(kāi)征求全社會(huì)對(duì)《土地管理法》修正草案的意見(jiàn)。截至6月23日，社會(huì)各界共計(jì)262人次通過(guò)電子郵件正式提出修改意見(jiàn)840條。國(guó)土資源部對(duì)修正草案進(jìn)行了18處修改并通過(guò)部長(zhǎng)辦公會(huì)審議后，于7月27日將《土地管理法》修正案送審稿上報(bào)國(guó)務(wù)院審議。為了進(jìn)一步統(tǒng)一思想、凝聚共識(shí)、推進(jìn)改革試點(diǎn)，更好地總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，為法律修改打好基礎(chǔ)，國(guó)務(wù)院向全國(guó)人大提出延長(zhǎng)改革試點(diǎn)期限。

2017年11月4日，十二屆全國(guó)人大常委會(huì)三十次會(huì)議通過(guò)決議，授權(quán)國(guó)務(wù)院將33個(gè)試點(diǎn)行政區(qū)域內(nèi)暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的期限延長(zhǎng)一年，至2018年12月31日。

2 農(nóng)村土地制度改革的內(nèi)容

2.1 農(nóng)村土地征收制度改革

2.1.1 改革試點(diǎn)內(nèi)容

農(nóng)村土地征收制度改革試點(diǎn)的主要內(nèi)容包括：以用地類型和主體、是否盈利及規(guī)劃管制等為依據(jù)，出臺(tái)土地征收目錄，縮小征地范圍；在征收的前、中、后等環(huán)節(jié)，初步建立民主協(xié)商、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、糾紛調(diào)處、后續(xù)監(jiān)管等規(guī)范征地的程序；本著讓被征地農(nóng)民“生活水平有提高，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障”的原則，提高土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，完善被征地農(nóng)民住房、養(yǎng)老保險(xiǎn)等補(bǔ)償辦法，合理規(guī)范完善多元保障機(jī)制；探索建立土地增值收益在中央、地方、集體、農(nóng)民之間的分配機(jī)制。

2.1.2《土地管理法》修正草案(征求意見(jiàn)稿)修改情況

根據(jù)農(nóng)村土地征收制度改革試點(diǎn)的成果，《土地管理法》修正草案(征求意見(jiàn)稿)對(duì)土地征收制度的修訂完善主要包括：

(1)列舉了因公共利益需要可以實(shí)施土地征收的6種具體情形。其中：能源、交通、水利等由政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)可以依法征收農(nóng)民集體所有土地。

(2)將公平合理補(bǔ)償被征收土地，保障被征地農(nóng)民長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)和不降低原有生活水平等為征地補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t之一。

(3)刪除了土地補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)按年產(chǎn)值倍數(shù)計(jì)算且不得超過(guò)30倍的有關(guān)規(guī)定。新增了由省級(jí)人民政府制訂公布并適時(shí)調(diào)整區(qū)片綜合地價(jià)，確定土地征收補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)定。

(4)征地補(bǔ)償費(fèi)修改為征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，在土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的基礎(chǔ)上，增加農(nóng)民宅基地及房屋補(bǔ)償、被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用。

(5)土地征收由批準(zhǔn)后公告修改為批準(zhǔn)前公告，限制地方政府濫用征地權(quán)，強(qiáng)化被征地農(nóng)民在征地過(guò)程中的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

2.2 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市

2.2.1 改革試點(diǎn)內(nèi)容

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市是指依法取得并在土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃中確定為商服、旅游、工礦倉(cāng)儲(chǔ)等用途的存量農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)，在不改變所有權(quán)的前提下，以出讓、租賃、入股等有償方式，按照依法、自愿、公平、公開(kāi)的原則發(fā)生轉(zhuǎn)移的行為，試行與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價(jià)。

試點(diǎn)地區(qū)按照“同權(quán)同價(jià)、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享”的目標(biāo)要求，圍繞“五探索”開(kāi)展農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的試點(diǎn)工作，探索內(nèi)容包括：入市主體、范圍和途徑、市場(chǎng)交易規(guī)則和服務(wù)監(jiān)管制度、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)能、入市土地增值收益分配機(jī)制。

2.2.2《土地管理法》修正草案(征求意見(jiàn)稿)修改情況

修訂草案刪除了《土地管理法》第43條和63條的內(nèi)容，規(guī)定“國(guó)家建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，符合土地利用總體規(guī)劃的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，集體土地所有權(quán)人可以采取出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股的方式由用地單位和個(gè)人使用”，同時(shí)允許通過(guò)上述方式取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)再次進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，具體辦法由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定。

2.3 宅基地管理制度改革

2.3.1 改革試點(diǎn)內(nèi)容

在保障農(nóng)民取得宅基地、宅基地自愿有償退出和宅基地管理制度完善等方面，改革試點(diǎn)的內(nèi)容主要包括：對(duì)農(nóng)村每戶應(yīng)當(dāng)享用的法定面積和一戶一宅中的戶進(jìn)行界定，探索農(nóng)民住房保障在不同區(qū)域戶有所居的多種實(shí)現(xiàn)形式；整合涉農(nóng)資金，通過(guò)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部有償調(diào)劑和流轉(zhuǎn)、易地扶貧搬遷等方式，開(kāi)展宅基地自愿有償退出試點(diǎn)，制訂超占面積和一戶多宅有償使用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；將存量宅基地的審批權(quán)限下放到鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府，對(duì)宅基地分配、有償使用和收益分配等方面的村民自治機(jī)制進(jìn)行完善，引導(dǎo)試點(diǎn)地區(qū)出臺(tái)宅基地管理的村規(guī)民約，強(qiáng)化集體經(jīng)濟(jì)組織的凝聚力，提升鄉(xiāng)村治理水平；在宅基地所有權(quán)不改變的前提下，農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)可以進(jìn)行抵押貸款。

2.3.2《土地管理法》修正草案(征求意見(jiàn)稿)修改情況

在農(nóng)村宅基地制度方面，《土地管理法》的修訂重點(diǎn)是保障和落實(shí)農(nóng)民宅基地的用益物權(quán)。修訂的內(nèi)容主要有：①規(guī)定在人均土地少、無(wú)法實(shí)現(xiàn)一戶一宅的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施保障農(nóng)村居民實(shí)現(xiàn)戶有所居的權(quán)利；②將宅基地審批權(quán)限下放到縣和鄉(xiāng)，保障農(nóng)民依法取得宅基地的合法權(quán)益；③鼓勵(lì)進(jìn)城居住的村民依法自愿有償轉(zhuǎn)讓宅基地，實(shí)現(xiàn)宅基地的財(cái)產(chǎn)權(quán)；④明確應(yīng)根據(jù)先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，采用重新安排宅基地建房、提供安置房、貨幣補(bǔ)償?shù)确绞?，?duì)征收宅基地和地上房屋進(jìn)行公平合理補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民的居住權(quán)。

3 對(duì)水電工程建設(shè)征地移民安置規(guī)劃的影響

盡管在《土地管理法》修訂草案中，水電工程建設(shè)征地仍然采用劃撥用地的方式，保留了由國(guó)務(wù)院另行制訂《大中型水電水利工程建設(shè)征地移民安置辦法》的規(guī)定，且2017年6月1日開(kāi)始實(shí)施的移民條例只對(duì)土地補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修訂，其他內(nèi)容都維持了修訂前的規(guī)定。但土地管理法是移民條例的上位法，農(nóng)村土地制度的改革和土地管理法的修訂，必將對(duì)水電工程建設(shè)征地移民安置規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

(1)取消耕地補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)倍數(shù)的上限后，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)明顯提高，征地農(nóng)民、項(xiàng)目業(yè)主、地方政府、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人等有關(guān)各方對(duì)農(nóng)用地的關(guān)注程度將更加提高，土地實(shí)物指標(biāo)的調(diào)查深度和精度要求將進(jìn)一步加深；同時(shí)隨著第三次全國(guó)土地調(diào)查、林地保護(hù)利用年度變更調(diào)查、耕地、林地、宅基地、房屋確權(quán)工作的深入開(kāi)展，土地實(shí)物指標(biāo)的調(diào)查方法和成果與行業(yè)主管部門法定數(shù)據(jù)的銜接協(xié)調(diào)工作量也將加大。

(2)征地程序由現(xiàn)行的批后公告改為批前公告，要求在批準(zhǔn)前在擬征收土地所在的集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)，將補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式、社會(huì)保障等內(nèi)容進(jìn)行公告，并聽(tīng)取被征地集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)。這將對(duì)水電工程移民規(guī)劃設(shè)計(jì)的程序安排提出新的要求。

(3)將征地補(bǔ)償費(fèi)修改為征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，增加農(nóng)民宅基地補(bǔ)償及房屋補(bǔ)償(現(xiàn)為地上附著物)、有關(guān)各方對(duì)農(nóng)民宅基地和房屋的調(diào)查與補(bǔ)償處理的要求將進(jìn)一步提高；將被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用納入征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，將對(duì)水電工程現(xiàn)行的生產(chǎn)安置思路帶來(lái)很大影響。

(4)商服、旅游、工礦倉(cāng)儲(chǔ)等農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以入市，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的價(jià)值將大幅提高。截至2017年9月，全國(guó)入市的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地共計(jì)577宗，總面積1.03萬(wàn)畝，總價(jià)款約83億元，達(dá)到80.58萬(wàn)元/畝，且取得方式包括出讓、租賃、入股等多種方式，權(quán)屬關(guān)系將更加復(fù)雜。征地各方對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的關(guān)注程度將提高，對(duì)調(diào)查和補(bǔ)償處理將提出新的要求。同時(shí)，由于水電工程征收集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地采用劃撥的方式，與采用出讓方式的其他項(xiàng)目相比，征地費(fèi)用將存在很大差異，征地難度將加大。土地置換時(shí)，當(dāng)?shù)卮迕駥⒏雨P(guān)注區(qū)位。出讓取得的建設(shè)用地的征收補(bǔ)償處理方式需要深入研究。

(5)宅基地管理制度改革后，宅基地的價(jià)值將大幅提高，可以在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行有償調(diào)劑和流轉(zhuǎn)，可以自愿將宅基地有償退出，宅基地使用權(quán)可以隨農(nóng)民住房一并抵押貸款，一戶多宅和超占面積需要有償使用，宅基地的取得方式將包括分配、繼承、流轉(zhuǎn)、租賃等，權(quán)屬關(guān)系將更加復(fù)雜。有關(guān)各方將對(duì)水電工程建設(shè)征地涉及宅基地的調(diào)查和補(bǔ)償處理提出更高的要求。

(6)構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)體系，是土地管理法修訂的重要目標(biāo)。與其他行業(yè)相比，水電工程在房屋和附屬建筑物補(bǔ)償處理方面的特點(diǎn)非常明顯，如何借鑒吸收其他行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，并逐步實(shí)現(xiàn)融合和并軌？房屋和附屬建筑物是否采用評(píng)估方式，經(jīng)營(yíng)性房屋要不要折舊，規(guī)劃類項(xiàng)目是否補(bǔ)償，如何更多體現(xiàn)個(gè)性化特點(diǎn)；實(shí)物指標(biāo)在計(jì)量單位和計(jì)算口徑等方面如何與地方公布的補(bǔ)償單價(jià)和評(píng)估數(shù)據(jù)協(xié)調(diào)；在房屋和宅基地的權(quán)屬人出現(xiàn)多樣化特點(diǎn)的情況下，如何科學(xué)合理地界定安置點(diǎn)人口規(guī)模。在土地制度改革和《土地管理法》修訂的背景下，上述問(wèn)題需要深入研究。

4 有關(guān)建議

4.1 完善部分實(shí)物指標(biāo)的調(diào)查內(nèi)容和方法，提高建設(shè)用地等指標(biāo)的調(diào)查精度

農(nóng)村土地制度改革后，農(nóng)用地征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、宅基地、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的價(jià)值將明顯提高，實(shí)物指標(biāo)的權(quán)屬關(guān)系將更加復(fù)雜。實(shí)物指標(biāo)的調(diào)查內(nèi)容和方法需要完善，建設(shè)用地等實(shí)物指標(biāo)的調(diào)查精度需要提高，土地等實(shí)物指標(biāo)需要加強(qiáng)與其他行業(yè)主管部門的銜接協(xié)調(diào)。

在實(shí)物指標(biāo)的調(diào)查內(nèi)容、項(xiàng)目、方法、統(tǒng)計(jì)口徑、計(jì)量單位等方面，建議與地方政府公布的征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行銜接協(xié)調(diào)。

在農(nóng)用地調(diào)查方面，建議在調(diào)查所有權(quán)人的基礎(chǔ)上，增加承包人的調(diào)查內(nèi)容，并了解經(jīng)營(yíng)權(quán)人的情況。

在建設(shè)用地調(diào)查方面，建議以戶為單位調(diào)查宅基地及其取得方式，分單位調(diào)查集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地面積及其取得方式，并對(duì)其他建設(shè)用地進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。

在房屋調(diào)查方面，建議增加房屋取得方式的調(diào)查內(nèi)容，并了解房屋的租賃情況。

在調(diào)查方法方面，對(duì)于通過(guò)出讓方式取得的建設(shè)用地、房屋和建筑物等項(xiàng)目，建議采用評(píng)估的方法。

在數(shù)據(jù)銜接方面，建議土地的地類劃分以國(guó)土和林業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)為依據(jù)，土地權(quán)屬以耕地承包證、林地承包證、土地使用證、草原使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證、宅基地使用證等主管部門頒發(fā)的合法證書(shū)為主。對(duì)于各部門存在重疊和錯(cuò)誤的數(shù)據(jù)，在聯(lián)合調(diào)查組現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)的基礎(chǔ)上，由縣人民政府協(xié)調(diào)確定。

4.2 簡(jiǎn)化生產(chǎn)安置規(guī)劃的相關(guān)內(nèi)容，取消生產(chǎn)安置措施補(bǔ)助費(fèi)

對(duì)建設(shè)征地移民進(jìn)行生產(chǎn)安置規(guī)劃是水電水利行業(yè)的一個(gè)獨(dú)特要求，在以農(nóng)業(yè)為主、土地為本的時(shí)期，對(duì)于避免移民盲目后靠，合理使用和爭(zhēng)取生產(chǎn)安置資金，保障移民就業(yè)等方面發(fā)揮了重要作用。隨著我國(guó)農(nóng)村土地制度改革的不斷深入和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村勞動(dòng)力大量向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，農(nóng)業(yè)收入在農(nóng)村收入的比重不斷降低，農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)成本高、收入低、土地資源籌措和水利設(shè)施配套困難，驗(yàn)收和分配難度大，庫(kù)區(qū)移民從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)不具有比較優(yōu)勢(shì)，存在生產(chǎn)規(guī)劃難以落實(shí)，過(guò)渡時(shí)間長(zhǎng)，安置效果不理想等問(wèn)題。

移民條例修訂后，大中型水利水電工程建設(shè)征收土地的補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)執(zhí)行被征收土地所在省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行與鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目用地同等補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)了同地同價(jià)，通過(guò)生產(chǎn)安置規(guī)劃投資平衡間接彌補(bǔ)補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)16倍的資金缺口已無(wú)必要。在鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目用地和目前實(shí)行征地改革試點(diǎn)的項(xiàng)目中，都沒(méi)有生產(chǎn)安置規(guī)劃的內(nèi)容，一般都采用貨幣補(bǔ)償方式并按當(dāng)?shù)氐囊?guī)定考慮被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用?！锻恋毓芾矸ā沸抻啿莅敢呀?jīng)刪除需要安置的農(nóng)業(yè)人口概念，要求在征地補(bǔ)償安置費(fèi)用中增加社會(huì)保障費(fèi)用，把符合條件的失地農(nóng)民納入社會(huì)保障體系。水電工程按照傳統(tǒng)方式進(jìn)行生產(chǎn)安置規(guī)劃并計(jì)列生產(chǎn)安置措施補(bǔ)助費(fèi)的做法缺乏足夠的政策依據(jù)和必要性。

建議采取社會(huì)保障、自主安置、貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞桨仓檬У剞r(nóng)民，不再進(jìn)行生產(chǎn)安置人口計(jì)算，簡(jiǎn)化生產(chǎn)安置規(guī)劃，取消生產(chǎn)安置措施補(bǔ)助費(fèi)。對(duì)于符合條件的失地農(nóng)民，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)優(yōu)先用于繳納社會(huì)保障費(fèi)用，對(duì)于勞動(dòng)年齡以下的人口，主要采取貨幣補(bǔ)償方式發(fā)放生活補(bǔ)助費(fèi)，對(duì)于自主安置的移民，按照地方規(guī)定一次性領(lǐng)取補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)的個(gè)人部分。補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)的具體分配使用辦法，由集體經(jīng)濟(jì)組織自主決定。在可研階段重點(diǎn)分析研究安置方式和社會(huì)保障方案，主體設(shè)計(jì)單位可在實(shí)施階段根據(jù)地方政府和集體經(jīng)濟(jì)組織的要求，提出土地補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)分配方案和勞動(dòng)力就業(yè)意見(jiàn)。

4.3 農(nóng)用地征收嚴(yán)格執(zhí)行征地區(qū)片綜合價(jià)格，做好土地概算面積的銜接工作

由省級(jí)人民政府制訂公布，并根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平適時(shí)調(diào)整的征地區(qū)片綜合價(jià)格，綜合評(píng)估考慮了土地資源條件，土地產(chǎn)值、區(qū)位、供求關(guān)系，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素。征地區(qū)片綜合價(jià)格的測(cè)算方法和管理程序有嚴(yán)格的規(guī)定。征地區(qū)片綜合價(jià)格需要在各市縣測(cè)算成果的基礎(chǔ)上，依法組織聽(tīng)證，廣泛聽(tīng)取群眾意見(jiàn)，由省級(jí)國(guó)土部門評(píng)審驗(yàn)收審核，綜合平衡，報(bào)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)公布，并由省級(jí)國(guó)土部門報(bào)國(guó)土資源部備案。

水電工程應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行公布的區(qū)片價(jià)格。對(duì)于區(qū)片價(jià)格中存在的村際、鄉(xiāng)際、縣際、省際差異等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)由國(guó)土資源部門和地方政府按照區(qū)片價(jià)格的測(cè)算、審核、批準(zhǔn)程序，在下一輪區(qū)片價(jià)格的調(diào)整過(guò)程中統(tǒng)籌解決。同時(shí)，土地實(shí)物指標(biāo)概算面積要注意區(qū)分事實(shí)農(nóng)用地和法定農(nóng)用地，并應(yīng)當(dāng)做好與國(guó)土林業(yè)部門的法定數(shù)據(jù)的銜接工作，其中耕地面積應(yīng)當(dāng)與國(guó)土部門的數(shù)據(jù)銜接，林地面積與林業(yè)部門數(shù)據(jù)銜接，草地面積與農(nóng)業(yè)部門數(shù)據(jù)銜接，對(duì)于幾個(gè)部門重疊的數(shù)據(jù)，由縣人民政府協(xié)調(diào)確定。

4.4 采用土地置換或貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?，妥善處理建設(shè)征地涉及的建設(shè)用地

對(duì)于建設(shè)征地范圍內(nèi)涉及的住宅用地(城鎮(zhèn)住宅用地、農(nóng)村宅基地)、商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、交通運(yùn)輸用地、公共管理與公共服務(wù)用地等建設(shè)用地，原則上按照現(xiàn)行移民規(guī)范的規(guī)定，在規(guī)劃的居民點(diǎn)、城鎮(zhèn)、工業(yè)園區(qū)、專業(yè)項(xiàng)目新址中統(tǒng)籌考慮，采用土地置換(實(shí)物補(bǔ)償)的方式進(jìn)行處理。新址征地費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用列入補(bǔ)償費(fèi)用概算。新址用地采用劃撥方式。

對(duì)于自主安置移民的宅基地和規(guī)劃宅基地面積小于征收面積的，采用貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞竭M(jìn)行處理，貨幣補(bǔ)償費(fèi)用按照典型測(cè)算成果進(jìn)行分析計(jì)算。

對(duì)于不需要或無(wú)法置換的建設(shè)用地，根據(jù)取得方式進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，參照劃撥用地取得成本和開(kāi)發(fā)成本給予補(bǔ)償；原以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)的，按照土地使用權(quán)剩余年限結(jié)合影響地價(jià)因素給予補(bǔ)償，或參考市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予補(bǔ)償。

對(duì)于建設(shè)征地涉及的未利用地中的河流水面等水域面積，由于電站建設(shè)形成的水庫(kù)面積一般大于建設(shè)征地范圍內(nèi)涉及的河流水面，一般不再進(jìn)行補(bǔ)償。

4.5 吸收其他行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，完善房屋和地面構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)用的計(jì)算方法

土地法修訂草案規(guī)定，應(yīng)采用重新安排宅基地建房、提供安置房、貨幣補(bǔ)償?shù)确绞?，遵循先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，按照省級(jí)人民政府的規(guī)定對(duì)征收宅基地和地上房屋進(jìn)行公平合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民的居住權(quán)。

鐵路部門規(guī)定，征地拆遷補(bǔ)償一般執(zhí)行國(guó)家和省級(jí)人民政府頒布的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，也可執(zhí)行市、縣人民政府制定的符合省級(jí)人民政府規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或采用由具備資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。

目前，水電工程的房屋補(bǔ)償費(fèi)用包括房屋地上建筑補(bǔ)償、裝修補(bǔ)償、室內(nèi)水電補(bǔ)助、基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)償、深基礎(chǔ)處理補(bǔ)助等項(xiàng)目。其中房屋、裝修、基礎(chǔ)設(shè)施采用典型設(shè)計(jì)的重置成本價(jià)格，典型樣本一般選取質(zhì)量中等偏上的房屋。房屋和附屬建筑物的補(bǔ)償費(fèi)用都不考慮折舊和成新率，也不區(qū)分住宅和經(jīng)營(yíng)性房屋建筑。這種方式雖然在保障和改善移民居住條件方面發(fā)揮了積極作用，部分項(xiàng)目的房屋綜合單價(jià)，接近甚至超過(guò)附近商品房的價(jià)格，但這種分開(kāi)計(jì)算的獨(dú)特處理方式，經(jīng)常導(dǎo)致誤解和質(zhì)疑。

建議借鑒其他行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，區(qū)分不同房屋和構(gòu)筑物的性質(zhì)，完善補(bǔ)償費(fèi)用的計(jì)算方法。

在確定房屋補(bǔ)償和地面建筑物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，建議優(yōu)先執(zhí)行省(市、縣)政府公布的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于沒(méi)有公布補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，采用典型測(cè)算或評(píng)估方法分析確定。

對(duì)于居民住宅和非盈利性機(jī)關(guān)單位的房屋補(bǔ)償單價(jià)，仍然采用典型房屋的重置成本價(jià)格，不考慮折舊。同時(shí)為了具有可比性，在測(cè)算房屋地上建筑補(bǔ)償單價(jià)的同時(shí)，建議分析包括房屋主體結(jié)構(gòu)、裝修補(bǔ)償、室內(nèi)水電補(bǔ)助、基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)償?shù)仍趦?nèi)的房屋綜合價(jià)格。

對(duì)于企業(yè)等經(jīng)營(yíng)性單位的房屋和地面構(gòu)筑物，建議采用補(bǔ)償評(píng)估的方式確定補(bǔ)償單價(jià)，并應(yīng)考慮折舊和成新率，因其銷售產(chǎn)品的價(jià)格中，已經(jīng)包括了房屋和構(gòu)筑物的折舊等成本，房屋的折舊已經(jīng)通過(guò)產(chǎn)品銷售得到了回收。評(píng)估方法建議根據(jù)具體情況采用成本法、收益法、比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的評(píng)估方法。