賀 昕

(山西盛高置地發(fā)展有限公司，山西 太原 030012)

房地產(chǎn)在面臨新形勢，地價飛漲，市場競爭激烈、利潤大幅下降的今天，房地產(chǎn)企業(yè)面臨前所未有的壓力，如何更好的生存下去，成本作為管理的手段，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)跑市場的重要因素；建設(shè)工程結(jié)算是工程成本控制的最后一道程序，工程結(jié)算確定后，造價的動態(tài)管理就結(jié)束了，若不能嚴格把關(guān)，將會造成不可挽回的損失。故甲乙雙方都對結(jié)算很重視；作為房地產(chǎn)企業(yè)，如何能在結(jié)算工程中把好結(jié)算關(guān)，去虛存實，確?？⒐そY(jié)算能客觀公正的反映工程實際造價，很多房地產(chǎn)企業(yè)在結(jié)算過程中引入二審復審的辦法，以更好的管理結(jié)算。

1 二審結(jié)算工作引入的背景

房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)工程結(jié)算工作，多委托專業(yè)性強的第三方造價咨詢機構(gòu)進行審核；造價咨詢審核人員直接接觸甲方、乙方，會對一些工程情況做出主觀上情感上的判斷與理解，中國是個人情社會，在結(jié)算過程中不可避免有控制結(jié)算審核人員人為作梗的行為；為了避免以上情況，更好把控結(jié)算，從結(jié)算管理角度出發(fā)，房地產(chǎn)引入了二審管理制度。

2 二審結(jié)算工作審核內(nèi)容與方法

并不是所有結(jié)算都用二審，在某房地產(chǎn)約定，對結(jié)算金額較大的工程(比如單項結(jié)算金額大于500萬元的工程)，或?qū)σ粚徑Y(jié)算結(jié)果不滿意的(一審審核結(jié)算單方造價不合理，有疑問的工程)，或結(jié)算比較復雜或容易出錯的工程，把控比較難的工程；比如景觀工程：對苗木胸徑、種類在結(jié)算中容易產(chǎn)出虛報，引入二審重點對竣工圖與施工現(xiàn)場進行苗木核對；比如精裝修工程：精裝的材料品牌，軟裝部品是否與投標一致；再比如土方工程：過程中土方短駁等工程量滅失，不容易重核之類的工程，引入二審對結(jié)算資料的完整性、竣工圖與施工現(xiàn)場一致性進行復核。

二審結(jié)算的介入時間，應該在一審結(jié)算金額出具，三方未進行結(jié)算審定單確認蓋章前，由二審進行介入，對一審的審核結(jié)果進行復審。

二審的復審，只是對結(jié)算資料及一審的審核結(jié)果做審核，審核工程資料的嚴謹性、邏輯性、合理性、完整性，發(fā)現(xiàn)一審結(jié)算的紕漏，對一審審核的疏漏、錯誤做修正；提高結(jié)算結(jié)果的正確率。

二審并不直接與施工單位核對，只與一審單位進行溝通，對審核的結(jié)果也只是反饋到一審單位，由一審進行解釋，一審二審溝通一致的結(jié)果，再由一審單位與施工單位進行核對與確認，最終確定結(jié)算金額。

3 引入二審工作的益處

從房地產(chǎn)工作角度出發(fā)，二審結(jié)算的介入無疑是對結(jié)算工作有利的，能對一審結(jié)算錯誤進行修正，降低結(jié)算造價，有利于成本控制；另外二審的介入，對一審的工作也是一個促進，有利于一審對自己工作內(nèi)容正確性、嚴謹性的提高；對結(jié)算管理工作而言，無疑是有好處的。

4 引入二審工作的弊端

對大多數(shù)的施工單位來說，對結(jié)算二審制度是有抗性的，因結(jié)算資料不全，二審的審核只有往下核減，故施工單位多采取不配合的姿態(tài)。另外，二審結(jié)算也會導致結(jié)算時間的加長，對施工單位支付結(jié)算款時間加長，對施工單位而言，是個弊端，故阻礙和不同意二審的介入是正常現(xiàn)象。

另外，還有一種現(xiàn)象就是，二審收取的審價費用高于結(jié)算核減金額，就這一點，對甲方來講，也是不經(jīng)濟的。

5 二審結(jié)算工作的管理

那么如何管理二審結(jié)算工作，以使各方利益達到統(tǒng)一，在工作中，總結(jié)出以下幾點意見及方法，提出來以供討論。

管理的辦法，首先需在思想上達成一致，在簽訂合同時需達成以下一致內(nèi)容，包括：

1)房地產(chǎn)與施工單位思想一致：在與施工單位簽訂施工合同時，就告知結(jié)算辦法，明確結(jié)算需要二審的制度，并簽訂入合同內(nèi)；甲乙雙方先在結(jié)算辦法上統(tǒng)一思想，就有利于結(jié)算辦理過程中，甲方工程部、甲方成本部、監(jiān)理、乙方結(jié)算人員在結(jié)算資料辦理過程中，結(jié)算資料提交內(nèi)容一致，不至于在結(jié)算資料整理過程中拖延時間。

2)房地產(chǎn)在與一審單位思想一致：簽訂一審造價咨詢合同時，也需明確告知一審單位，后續(xù)二審介入的結(jié)算制度；合同內(nèi)約定合理的審減比率，復審核減率不大于1%時，為合理的結(jié)算誤差，復審核減率不小于1%，說明一審工作的失誤，要對一審單位予以懲罰，懲罰的方式及金額：以核減金額作為計算基礎(chǔ)，約定一定比例(10%或5%)，從審計費中扣除，扣完為止，所扣金額交給甲方。房地產(chǎn)與一審單位在二審制度上需進行約定，共同遵守。

3)房地產(chǎn)與二審單位思想一致，在簽訂二審合同時，明確二審工作的計費收取方式，及約定二審結(jié)算審核時間，審核時間必須要嚴格執(zhí)行，避免因二審工作影響施工單位結(jié)算金額的確定，影響結(jié)算付款。

二審的計費方式：可按審核基本費計取，也可以按核減率的百分比計取(某地產(chǎn)無基本審計取，按審減獎勵費用計取，就是審減金額的18%)，雙方就審核費用在合同內(nèi)進行約定；此費用由甲方支付；在實際執(zhí)行過程中，不排除一種可能是：支付給二審的審計費用，高于二審實際審核下來的金額；從成本角度看，二審似乎是不合算的，但是從企業(yè)管理角度來看，二審結(jié)算制度的存在，有利于督促一審單位對結(jié)算的重視，對促進一審結(jié)算準確性是有積極意義的。兩方相比較，還是要引入二審制度。

在以上幾點都能協(xié)調(diào)的情況下，各方對二審制度有統(tǒng)一的思想指導下，二審結(jié)算的管理工作是對成本工作有積極意義的推動工作。

6 結(jié)語

房地產(chǎn)成本管理工作是一個動態(tài)的管理工程，結(jié)算管理工作也不例外，需要從結(jié)算制度、結(jié)算方法上不斷去完善它；二審制度的引入，二審作為監(jiān)督部門，是完善成本管理的一項制度，充分應用好這項制度，平衡管理好各方的利益，對結(jié)算工作及成本管理工作都是一項有益的方案。