崔霽

十九大以“不忘初心，牢記使命”為主題，總結(jié)了過去五年我國發(fā)生的歷史性變革，提出了中國特色社會主義進入新時代，指明了中國未來發(fā)展目標(biāo)、方向和路徑。十九大報告最重要的內(nèi)容是確立了“主要矛盾”，這是未來國家發(fā)展的重心。十九大報告將社會主義矛盾確立為人民美好生活需要同不平衡不充分發(fā)展之間的矛盾。這決定了未來國家發(fā)展的重點就是解決“不平衡、不充分”的問題，對比之前解決“落后社會生產(chǎn)”矛盾主要就是發(fā)展生產(chǎn)力。所以哪些地方“不平衡、不充分”的問題突出，未來可能就是重點發(fā)展的領(lǐng)域。而房地產(chǎn)毫無疑問是這一矛盾最突出的領(lǐng)域之一。

十九大之后房地產(chǎn)業(yè)主要發(fā)生三個方向性的變化。人們需求由“有房住”到“住好房”的轉(zhuǎn)變；定位屬性由過去的“投資與居住屬性并重”到“去投資重居住屬性”；人們解決居住問題的路徑由過去的“購房為主”到“租購并舉”。

一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已進入新時代

當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)過二十多年的市場化發(fā)展，大部分老百姓從無產(chǎn)變成有產(chǎn)，中國住房私有化率全球第一。過去一段時間房地產(chǎn)解決如何供給人們?nèi)找嬖鲩L的購房需要，在這一發(fā)展過程中大多數(shù)老百姓都購買了市場化的商品住宅，大大緩解了居住困難，同時，也滋生出許多矛盾。例如，地區(qū)之間發(fā)展不平衡形成的區(qū)域分化，一二線熱點城市土地稀缺造成的不充分供給，三四線城市不控制供應(yīng)節(jié)奏，造成的庫存偏高等，人們解決住房問題單一化，只靠購買這一形式，租賃市場發(fā)展落后，尚未形成房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制等，而與此同時，人們對居住生活的品質(zhì)追求日益提升。過去人們關(guān)注的居住需求是“有房住”，現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)化為“住好房”，這些形成了今天房地產(chǎn)行業(yè)的主要矛盾。十九大之后行業(yè)的發(fā)展應(yīng)緊緊圍繞“住好房”這個需求，特別是在中等收入群體不斷擴大的趨勢下，這個“住好房”可以是租也可以是買，這是房地產(chǎn)業(yè)能級提升的核心。

二、“房住不炒”作為房地產(chǎn)業(yè)的新定位，去投資屬性，回歸居住屬性是必然趨勢

十九大報告指出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。為什么在這一階段提出“房住不炒”定位，離不開整個宏觀經(jīng)濟的發(fā)展背景。房地產(chǎn)業(yè)長期一直以來作為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟發(fā)展起到了重要的推動作用，但當(dāng)前中國經(jīng)濟整在轉(zhuǎn)型，過去依靠生產(chǎn)要素投入拉動經(jīng)濟的模式已經(jīng)不可持續(xù)，房地產(chǎn)的發(fā)展主要依托資本、土地、人力的投入，相對過去來說，對拉動經(jīng)濟的作用在不斷下降，此時，提出回歸房地產(chǎn)的居住屬性是恰逢其時。特別是近兩年房地產(chǎn)業(yè)居民杠桿率不斷上升，與整個經(jīng)濟提出“去杠桿”的方向相違背，適時回歸房地產(chǎn)的居住屬性，去投資屬性將是在整個宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中房地產(chǎn)業(yè)最合適的定位。未來房地產(chǎn)業(yè)的投資回報率也將回歸，過去高投資回報率的時代一去不復(fù)返。

如何去落實“房住不炒”？那就是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要逐步建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制。當(dāng)前的“四限政策”（限售、限價、限購、限貸）均屬于短期調(diào)控，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段推進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展才是長效機制。當(dāng)前長效機制已在路上，包括住房登記信息、土地登記信息全國聯(lián)網(wǎng)，建立完善的市場化住房租賃制度，建立分類調(diào)控的土地供應(yīng)機制，以及正在立法中的房地產(chǎn)稅制度。

三、“租購并舉”不是短期策略，而是未來房地產(chǎn)發(fā)展的長期戰(zhàn)略，將來租房住將成為趨勢

十九大對房地產(chǎn)發(fā)展的主要思路是：以“房住不炒”為戰(zhàn)略定位，以“租購并舉”為戰(zhàn)略路徑，以“住有所居”為戰(zhàn)略目標(biāo)。整個行業(yè)應(yīng)深深認識到中國發(fā)展租賃市場絕不是短期策略，而是長期戰(zhàn)略。過去我們的房地產(chǎn)市場雖說是雙軌制，即市場化商品住房和保障住房，但從占比上看，保障住房占整個住宅存量中的比重不到10%，基本可以理解為過去我們的房地產(chǎn)市場是單軌制，但十九大之后，我們的房地產(chǎn)市場可以說演變成三軌制，即市場化商品住房、租賃住房和保障住房。未來從比重上看租賃住房的地位和作用會超過保障住房。因為我們從發(fā)達國家和地區(qū)經(jīng)驗可以看到，一個健康的房地產(chǎn)市場一定少不了租賃市場的完善。美、德、法、英、日五國和中國香港租賃住房在住宅存量中的占比都在3成以上或近3成，而中國當(dāng)前租賃市場起步晚，發(fā)展落后，今后會在法律上、體制機制上和政策上不斷創(chuàng)新，包括土地政策、金融政策、稅收政策等。也可以預(yù)見未來租賃住房的條件也會越來越好，租好房的人也將越來越多，租房人的各種保障也將進一步落實。今后無論是有房一族還是無房一族，租房住都將可能成為他們解決“住有所居”和“住得更好”的重要路徑，未來租房將成為一種趨勢。

作者系易居研究院綜研中心總經(jīng)理