張坤昱

一、美國(guó)模式

美國(guó)于1984年提出養(yǎng)老概念，已經(jīng)有了30多年的歷史。它的發(fā)展，其實(shí)跟之前國(guó)內(nèi)的情況不太一樣，它一共分成三個(gè)部分、兩大類產(chǎn)品。這兩大類產(chǎn)品前兩種更多的是政府提供擔(dān)保，把老年人住房做抵押，通過(guò)一次性或者以年金的形式給到老人，老人離開(kāi)房子或者故去的時(shí)候政府把房子收回然后拍賣(mài)，或者是轉(zhuǎn)移的方式獲取資金的過(guò)程。

這樣的方式在美國(guó)起到非常大的作用，因?yàn)槊绹?guó)不像中國(guó)，他們不善于存錢(qián)，所以就只有房子。但是在美國(guó)，貸款人和放貸人都有一定的保障，這樣對(duì)雙方都起到比較有利的發(fā)展作用，所以發(fā)展還不錯(cuò)。

第二大類是財(cái)務(wù)自由的方式。財(cái)務(wù)自由，是針對(duì)私營(yíng)的自由基金公司提出來(lái)的，它主要面對(duì)高檔住房老人，這跟中國(guó)也差不多。中國(guó)市場(chǎng)最大化的都要到市場(chǎng)當(dāng)中解決，政府只是做一些托底，美國(guó)也一樣，沒(méi)有錢(qián)的老年人把住房拿出來(lái)政府做擔(dān)保。

對(duì)于有錢(qián)人的高檔住房是市場(chǎng)融資，第一種是你會(huì)簽訂一張和約，通過(guò)和約他可以把錢(qián)一次性的給到老人，不是直接給到老人，是給到壽險(xiǎn)公司，壽險(xiǎn)公司再每個(gè)月給到老人，老人每個(gè)月就可以生活或者是購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老產(chǎn)品，買(mǎi)其他的東西都可以。

這樣擔(dān)保方就不是政府了，這跟剛才前面一種產(chǎn)品有什么不一樣？這里還有價(jià)值分享?xiàng)l款。這在國(guó)內(nèi)沒(méi)有。老人接保人可以保留一定的比例房產(chǎn)，和借款公司一起共享房產(chǎn)意義，包括它的增值部分和價(jià)值部分，所以房地產(chǎn)可以獲益達(dá)到80%。

這種方式特別適合中國(guó)，中國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲，尤其是北京、上海這樣的一線城市，如果能共享房產(chǎn)價(jià)值，這是好事情。

二、我國(guó)香港地區(qū)模式

香港也有按揭，幫助老人養(yǎng)老，也是用房子做抵押品，銀行申請(qǐng)安老按揭。就整個(gè)情況來(lái)看，他可以有一筆錢(qián)全部給到老人或者每個(gè)月給老人都可以。并且在當(dāng)你贖回的時(shí)候，即使有簽協(xié)議，也不會(huì)讓你付違約金。

那么，對(duì)老人來(lái)講最大的資產(chǎn)就是房子，他可以用房子進(jìn)行安老按揭，將房子抵押給銀行，可以在住房里住到百年。

另外，香港最近出了最新的項(xiàng)目，它是由香港按揭的證券公司做的，由香港房屋協(xié)會(huì)推出，項(xiàng)目土地本身沒(méi)有享受任何的養(yǎng)老政策，另一方面，這個(gè)項(xiàng)目是直接市場(chǎng)化拿到土地，不過(guò)在支付方式上政府給予一些全新的權(quán)限和全新的創(chuàng)新。

跟剛剛說(shuō)的安老按揭不一樣，這個(gè)房子拿去做抵押之后實(shí)際上還可以出租，就是房子可以有收益，把你的不動(dòng)產(chǎn)變成滾動(dòng)資產(chǎn)包的概念，可以用來(lái)償還按揭貸款；另外，到期之后，如果老人故去子女愿意贖回也是可以贖回的。

如果房子的資產(chǎn)高于需要繳納的費(fèi)用時(shí)，這時(shí)候政府再把這部分錢(qián)返給你。如果你不夠時(shí)，有擔(dān)保公司擔(dān)保，把洞填上。香港這個(gè)模式從西方當(dāng)中來(lái)，具有一定的借鑒意義，第一房子可以用來(lái)養(yǎng)老，不改變物業(yè)的權(quán)屬價(jià)值，并且可以用來(lái)出租以解決每月的支付問(wèn)題，你還可以到期之后贖回，資產(chǎn)收益是可以分享的。所以這與之前的按揭不同。

所以我們可以以租養(yǎng)老，不是以房養(yǎng)老，以房養(yǎng)老是轉(zhuǎn)移物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，對(duì)物業(yè)價(jià)值做評(píng)估，包括對(duì)老人的生命周期會(huì)有精算，但是以租養(yǎng)老的模式不存在這種情況。

剛剛一直提到消費(fèi)能力的問(wèn)題，實(shí)際上北京的高端養(yǎng)老項(xiàng)目收費(fèi)都在10000元以上，這個(gè)跟平均退休工資差得很多。當(dāng)然我們說(shuō)平均工資不能享受高質(zhì)量的服務(wù)，但是中端的老百姓也不愿意把錢(qián)拿出來(lái)享受這樣的價(jià)值，其實(shí)30后、40后應(yīng)該是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的消費(fèi)主力，他們的消費(fèi)觀是享受型的，和消費(fèi)型的不一樣。

所以我們中國(guó)人中50年代生人擁有房產(chǎn)的比例是85.7%，60年代生人擁有房產(chǎn)比例是80%，70年代達(dá)74%，80年代38%的層面。我想都說(shuō)中國(guó)人富裕了，家庭有錢(qián)了，這個(gè)錢(qián)就是富房產(chǎn)窮現(xiàn)金的時(shí)代。

是不是以房產(chǎn)投資方式解決這些問(wèn)題？因?yàn)閲?guó)家解決最最保障的部分，沒(méi)有收入和低收入人群，政府托底給無(wú)收入戶，或者是給政府專家們。我們其他的中高端的人群和社會(huì)階層怎樣解決養(yǎng)老問(wèn)題？如果我們到市場(chǎng)當(dāng)中時(shí)我們?cè)趺刺岣咦约旱闹Ц赌芰?？我們想想房產(chǎn)是不是可以做這些事情。中國(guó)也在做按揭的形式，但是之前都以失敗告終。

三、中國(guó)養(yǎng)老新路徑

結(jié)合美國(guó)模式和我國(guó)香港地區(qū)模式，探索一條適合中國(guó)人自己的路徑。

第一，能不能不轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)，做抵押的模式。第二，房產(chǎn)收益全部在老人名下，能不能不轉(zhuǎn)移它升值的這部分收益。第三，能不能以消費(fèi)服務(wù)端口出發(fā)，結(jié)合養(yǎng)老情況，根據(jù)現(xiàn)在倒按揭抵押的情況我們來(lái)做新的嘗試。

在國(guó)內(nèi)我們現(xiàn)在還提到如果老年人他的還款年限相對(duì)比較低時(shí)，怎么樣接力貸的問(wèn)題。這在國(guó)外相對(duì)是比較少的，這種方式就是機(jī)構(gòu)、金融端口把錢(qián)給到老人，老年人把他的房子抵押，像做按揭一樣，打包抵押，老人整個(gè)權(quán)益一次性把錢(qián)拿到手，在我們給機(jī)構(gòu)給到投資方錢(qián)時(shí)，如果我沒(méi)有完成就故去了，子女可以做接力的形式；同時(shí)我的權(quán)益可以增值，物業(yè)可以出租，用租金部分加上養(yǎng)老金部分將機(jī)構(gòu)端、金融端房產(chǎn)抵押的錢(qián)還上，這樣的話，升值部分有了，養(yǎng)老也有了，所以這應(yīng)該是多贏的格局。

作者系北京大學(xué)國(guó)家治理與老齡產(chǎn)業(yè)政策研究課題組執(zhí)行主任