肖威娜

摘 要 本文以房屋、土地登記存量數(shù)據(jù)為例，通過分析存量數(shù)據(jù)情況及統(tǒng)一登記后不動產(chǎn)房地登記數(shù)據(jù)情況，基于《不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》（試行），淺析不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中存量數(shù)據(jù)整合利用的流程與方法。

關(guān)鍵詞 不動產(chǎn)單元；不動產(chǎn)統(tǒng)一登記；存量數(shù)據(jù)

中圖分類號：P273 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

Abstract： Taking housing and land registration stock data as an example， this paper analyzes the situation of stock data and the data of real estate registration after unified registration. Based on The Real Estate Database Standard （trial）， the process and method of stock data integration and utilization in real estate registration are analyzed.

Keywords： real estate unit； the unified registration of real estate； stock data

0 引言

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，是指以土地、海域?yàn)榛A(chǔ)，將土地、海域及建筑物、構(gòu)筑物作為不動產(chǎn)整體進(jìn)行登記。《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記信息應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實(shí)時共享。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，各部門在各自分散登記中積累的歷史存量數(shù)據(jù)，采用的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、格式、歸檔方式等均不相同，導(dǎo)致數(shù)據(jù)在內(nèi)容、語義、時空、結(jié)構(gòu)、組織方式上的不一致。統(tǒng)一登記后，在登記和管理的對象、維度、方式上與各部門數(shù)據(jù)也不盡相同，統(tǒng)一登記前后數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)存在巨大差異，此外數(shù)據(jù)冗余、圖形屬性數(shù)據(jù)缺失、土地與房產(chǎn)數(shù)據(jù)無法準(zhǔn)確關(guān)聯(lián)、數(shù)據(jù)孤島現(xiàn)象等問題普遍存在[1]?？h級不動產(chǎn)數(shù)據(jù)是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)，整合利用各部門分散登記的歷史存量數(shù)據(jù)，已成為不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)管理、不動產(chǎn)登記等工作順利開展的重要前提。存量數(shù)據(jù)利用需對已有的多源異構(gòu)登記數(shù)據(jù)進(jìn)行整合處理，形成不動產(chǎn)圖、屬、檔一體化的數(shù)據(jù)。房屋和土地統(tǒng)一登記是當(dāng)前不動產(chǎn)登記的主要和核心內(nèi)容，本文結(jié)合縣級不動產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合利用的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，探討不動產(chǎn)統(tǒng)一登記房地存量數(shù)據(jù)的整合利用。

1 存量數(shù)據(jù)分析

土地登記存量數(shù)據(jù)資料包括地籍測量形成的宗地空間數(shù)據(jù)，地籍調(diào)查形成的地籍調(diào)查屬性數(shù)據(jù)，土地登記發(fā)證數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)經(jīng)整理可以歸納為宗地空間數(shù)據(jù)、權(quán)屬數(shù)據(jù)、登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)?？臻g數(shù)據(jù)主要是宗地紅線數(shù)據(jù)；屬性數(shù)據(jù)主要包括地籍調(diào)查信息、權(quán)利人信息、他項(xiàng)權(quán)利信息等；檔案數(shù)據(jù)主要包括登記業(yè)務(wù)過程中形成的各種掃描檔案，審批流程信息等。這些數(shù)據(jù)大多以宗地為單元組織管理，屬性數(shù)據(jù)和檔案數(shù)據(jù)通過地籍號和宗地建立關(guān)聯(lián)?？臻g信息多為CAD或GIS格式，權(quán)屬登記信息多為數(shù)據(jù)庫屬性表。

房屋登記存量數(shù)據(jù)包括房產(chǎn)測量與房屋調(diào)查形成的房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)，房屋權(quán)屬數(shù)據(jù)及登記過程中形成的登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)包含自然幢空間信息，樓盤信息及房產(chǎn)平面圖信息；屬性數(shù)據(jù)包含權(quán)利人、房屋所有權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)、異議登記信息；登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)包含登記受理申請、登記收件、登記收費(fèi)、登記審核、登記繕證、登記發(fā)證、登記檔案等信息。這些數(shù)據(jù)多以房屋為單元進(jìn)行組織管理。自然幢多為CAD或GIS格式，權(quán)屬、登記信息為數(shù)據(jù)庫屬性表，也有少數(shù)地方全為紙質(zhì)檔案。

由于沒有統(tǒng)一登記，土地存量數(shù)據(jù)的登記、屬性等信息與空間信息建立了關(guān)聯(lián)，房屋存量數(shù)據(jù)的登記、屬性等信息也與空間信息建立了關(guān)聯(lián)，但是兩者的空間信息不一致，坐標(biāo)系統(tǒng)、比例尺、精度標(biāo)準(zhǔn)、格式等全部不同，還存在有房屋數(shù)據(jù)但缺少土地?cái)?shù)據(jù)等情況。如果要查詢一個權(quán)利人的情況，需要到不同部門調(diào)取材料，進(jìn)行復(fù)雜處理之后才能得到綜合情況，這顯然無法適應(yīng)當(dāng)前的統(tǒng)一發(fā)證工作要求。下表是土地和房屋分散登記的情況，林地、草地等分散登記的情況也類似。

2 統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)內(nèi)容分析

不動產(chǎn)登記以不動產(chǎn)單元為基本單位，通過登記過程將權(quán)利人對不動產(chǎn)單元擁有的權(quán)利記載在登記簿上。從不動產(chǎn)登記簿冊編成方式和記載的事項(xiàng)可以梳理出不動產(chǎn)登記信息要素由四位一體的“不動產(chǎn)單元-權(quán)利-權(quán)利人-登記業(yè)務(wù)”要素組成[2]。房地登記數(shù)據(jù)由使用權(quán)宗地、自然幢構(gòu)成的空間數(shù)據(jù)，邏輯幢、層、套（間）構(gòu)成的樓盤表數(shù)據(jù)，土地、房產(chǎn)相關(guān)權(quán)利及權(quán)利人構(gòu)成的權(quán)利數(shù)據(jù)，權(quán)利登記過程產(chǎn)生的登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)及登記過程中形成的檔案數(shù)據(jù)等組成，數(shù)據(jù)之間通過不動產(chǎn)單元號、業(yè)務(wù)號等建立關(guān)聯(lián)，通過不動產(chǎn)單元號實(shí)現(xiàn)房地屬性關(guān)聯(lián)，通過土地、自然幢的空間位置實(shí)現(xiàn)房地空間位置關(guān)聯(lián)[3]。

3 存量數(shù)據(jù)整合利用

3.1 整合利用流程

因?yàn)榈怯洈?shù)據(jù)均是由權(quán)利客體、權(quán)利主體、權(quán)利、登記業(yè)務(wù)要素組成，因此存量數(shù)據(jù)整合是以《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》（試行）為依據(jù)，以已有房地登記數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，將分散的、不同數(shù)據(jù)組織形式、不同語義、不同格式的房屋、土地登記數(shù)據(jù)通過統(tǒng)一語義、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換、數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)、數(shù)據(jù)補(bǔ)充等實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化，即需建立如圖1所示的關(guān)聯(lián)關(guān)系，然后再按統(tǒng)一登記要求標(biāo)準(zhǔn)化。

不動產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合按照先建標(biāo)準(zhǔn)化的原始庫，再整合成符合不動產(chǎn)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的中間庫，最終建成用于支撐不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺運(yùn)行的成果數(shù)據(jù)庫的思路進(jìn)行[4]。房地?cái)?shù)據(jù)整合工作流程如圖2所示。收集土地登記和房產(chǎn)登記資料，對資料進(jìn)行完整性、規(guī)范性分析，按照現(xiàn)行房產(chǎn)、地籍調(diào)查相關(guān)規(guī)范進(jìn)行梳理，消除數(shù)據(jù)語義、數(shù)據(jù)類型、小數(shù)點(diǎn)位數(shù)、數(shù)量單位不統(tǒng)一、同名異質(zhì)和同質(zhì)異名等情況，建立數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián)，形成全面、規(guī)范、信息化的原始數(shù)據(jù)庫。在此基礎(chǔ)上，對整理后的數(shù)據(jù)進(jìn)行空間參考一致性處理、圖層合并、冗余數(shù)據(jù)剔除、信息補(bǔ)錄，宗地代碼編制，不動產(chǎn)單元代碼預(yù)編碼，形成符合不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)要求的中間數(shù)據(jù)庫。待辦理業(yè)務(wù)時，進(jìn)一步補(bǔ)充完善相關(guān)屬性，完善不動產(chǎn)單元編碼，按不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)的要求入庫。

3.2 整合方法

3.2.1 分析存量數(shù)據(jù)

分析包括對數(shù)據(jù)類型、現(xiàn)勢性、完整性、一致性、規(guī)范性、合法性等方面的分析。數(shù)據(jù)類型分析是分析存量數(shù)據(jù)源的存儲管理方式及數(shù)據(jù)格式，以確定數(shù)據(jù)整合的方法與流程?，F(xiàn)勢性分析是分析存量數(shù)據(jù)源是否符合當(dāng)前現(xiàn)狀，與實(shí)際不一致的需開展權(quán)籍調(diào)查或變更調(diào)查進(jìn)行更新。完整性分析是分析存量數(shù)據(jù)源的空間覆蓋范圍、登記信息內(nèi)容、檔案是否完整，不完整的需找出原因補(bǔ)充完善。一致性分析是判斷存量數(shù)據(jù)源的面積單位、小數(shù)點(diǎn)位數(shù)等是否與《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》（試行）一致，不一致的確定換算方法。規(guī)范性分析是用房產(chǎn)、土地現(xiàn)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對照《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》（試行）進(jìn)行分析，找出源數(shù)據(jù)與不動產(chǎn)登記薄之間的差異，確定同名異質(zhì)、同質(zhì)異名的轉(zhuǎn)換規(guī)則。合法性分析是分析存量數(shù)據(jù)源是否經(jīng)審查驗(yàn)收合格。

3.2.2 梳理規(guī)范

梳理地籍子區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)宗地的空間數(shù)據(jù)，使用權(quán)登記簿冊，權(quán)利人，權(quán)利信息。梳理地籍子區(qū)內(nèi)房產(chǎn)自然幢空間數(shù)據(jù)，樓盤表數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)權(quán)登記簿冊，權(quán)利人及權(quán)利限制信息。以土地、房產(chǎn)登記的最小單元為單位進(jìn)行整理，梳理出各個不動產(chǎn)登記單元的權(quán)利人和相關(guān)的權(quán)利情況，包括預(yù)告登記、預(yù)告抵押，首次登記，抵押、查封等限制類登記情況，形成包括空間權(quán)籍圖、登記薄和登記檔案等內(nèi)容的不動產(chǎn)規(guī)范化整理成果，對已有土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)處理過程形成的檔案進(jìn)行整理掃描，按土地、房產(chǎn)檔案管理的要求建庫。最后通過宗地代碼、自然幢號、證書號、業(yè)務(wù)號等字段建立信息之間的關(guān)聯(lián)，形成規(guī)范化的原始數(shù)據(jù)庫，把已注銷的權(quán)利信息轉(zhuǎn)入歷史庫管理。

3.2.3 抽取補(bǔ)錄整合關(guān)聯(lián)

在以往分散登記模式下，土地登記以宗地為基本單位進(jìn)行登記，房屋按房屋基本單元進(jìn)行登記，房屋與土地之間不存在關(guān)聯(lián)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，以不動產(chǎn)單元為單位進(jìn)行登記，對于房屋而言，不動產(chǎn)單元由宗地和房屋組成，因此不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后必須先建立房屋和土地登記數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，編制不動產(chǎn)單元號，并關(guān)聯(lián)原房屋和土地權(quán)利登記信息。數(shù)據(jù)整合關(guān)聯(lián)包括自然幢與宗地關(guān)聯(lián)關(guān)系建立、戶室信息與自然幢關(guān)聯(lián)關(guān)系建立、不動產(chǎn)單元編碼、權(quán)利登記信息關(guān)聯(lián)四個步驟。

根據(jù)房屋坐落、項(xiàng)目名稱、權(quán)利人等信息，從歷年宗地紅線測繪數(shù)據(jù)中查找匹配的宗地，核對宗地面積，進(jìn)行空間坐標(biāo)轉(zhuǎn)換，確定房屋所在的宗地并進(jìn)行宗地編碼，根據(jù)權(quán)利人、項(xiàng)目名稱、坐落等關(guān)鍵字進(jìn)行自然幢與所在宗地的匹配，匹配成功后，通過坐標(biāo)轉(zhuǎn)換、格式轉(zhuǎn)換操作將自然幢落入宗地的正確位置，實(shí)現(xiàn)自然幢與宗地的空間上的關(guān)聯(lián)，并通過宗地編碼實(shí)現(xiàn)屬性上的關(guān)聯(lián)。

戶室信息與自然幢關(guān)聯(lián)關(guān)系建立是將幢內(nèi)各戶室的相關(guān)登記數(shù)據(jù)與自然幢進(jìn)行關(guān)聯(lián)，把幢內(nèi)各戶室的樓盤表數(shù)據(jù)以屬性表的形式掛接到已經(jīng)確定幢號的自然幢。最終通過自然幢和宗地的關(guān)聯(lián)，建立各戶室和所在宗地的包含關(guān)聯(lián)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)戶-自然幢-宗地的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

在宗地編碼的基礎(chǔ)上，按照不動產(chǎn)單元編碼規(guī)則編制唯一的不動產(chǎn)單元號。

通過地籍號掛接原土地的使用權(quán)、抵押權(quán)、查封登記信息，通過房屋編號掛接房屋的所有權(quán)權(quán)利信息，關(guān)聯(lián)抵押權(quán)，查封登記、異議登記等他項(xiàng)權(quán)利信息，以及權(quán)利人信息、登記業(yè)務(wù)信息、檔案信息等。

數(shù)據(jù)整合關(guān)聯(lián)處理流程如圖3所示。

3.2.4 整合關(guān)聯(lián)方法

歷史存量數(shù)據(jù)的情況非常復(fù)雜，各部門采用的檔案存儲形式、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、格式不一樣，在進(jìn)行存量數(shù)據(jù)分析時，基本只能人工抽取樣例，找出數(shù)據(jù)的特征；梳理規(guī)范工作中，可先利用批處理工具對適合批處理的表格、相同坐標(biāo)系的空間數(shù)據(jù)進(jìn)行批量處理，但仍需逐條進(jìn)行人工檢查；接下來的抽取、整合、關(guān)聯(lián)也可以先批處理后人工檢查，但補(bǔ)錄必須人工處理?？偟膩碚f，存量數(shù)據(jù)的利用大多只能利用常規(guī)GIS和數(shù)據(jù)庫技術(shù)，以人工處理的方式進(jìn)行，只有在歷史數(shù)據(jù)良好的少數(shù)地區(qū)，以及少數(shù)的環(huán)節(jié)中，可以建立工具進(jìn)行批量處理。

4 結(jié)語

不動產(chǎn)數(shù)據(jù)是開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作以及政府管理不動產(chǎn)和進(jìn)行宏觀決策的依據(jù)，分散登記累積的巨大存量數(shù)據(jù)可為當(dāng)前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作提供有力支持，應(yīng)加快其在工作中的利用，而整合是利用的前提，數(shù)據(jù)整合關(guān)聯(lián)是數(shù)據(jù)整合工作的技術(shù)關(guān)鍵和難點(diǎn)。目前，房地?cái)?shù)據(jù)整合技術(shù)已取得廣泛應(yīng)用，應(yīng)加強(qiáng)土地所有權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、林權(quán)等其他不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合研究，為不動產(chǎn)登記發(fā)證的全面開展奠定技術(shù)基礎(chǔ)。

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