萬程+郭偉+唐偉

摘要：近些年來，隨著我國城市現(xiàn)代化建設(shè)的不斷深入，我國房地產(chǎn)行業(yè)獲得了迅猛的發(fā)展，房地產(chǎn)調(diào)控所面臨的問題也發(fā)生了一定的改變。本文首先分析了影響我國房地產(chǎn)調(diào)控效果的主要因素，在此基礎(chǔ)上提出了改善房地產(chǎn)調(diào)控效果的有效對策以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控；影響因素；對策

前言：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果直接影響著房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，根據(jù)當前階段我國社會經(jīng)濟發(fā)展形勢來看，只有采取堵疏結(jié)合的調(diào)控措施，才能將房地產(chǎn)泡沫逐漸擠出。只有消除房地產(chǎn)調(diào)控中的不利因素，才能獲得理想的宏觀調(diào)控效果。

1. 房地產(chǎn)調(diào)控的主要因素因素分析

1.1房地產(chǎn)市場機制存在缺陷

在進行房地產(chǎn)調(diào)控的過程中，房地產(chǎn)市場不僅是政策實施的主要渠道，同時也是政策的作用主體。因此我國房地產(chǎn)機制存在的缺陷很大程度上影響著我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施效果。由于我國國情和資本主義國家存在較大差別，因此表現(xiàn)出的缺陷也十分特別。當前階段，房地產(chǎn)市場機制缺陷主要體現(xiàn)在以下幾個方面：其一，信息不對稱。我國房地產(chǎn)行業(yè)具備投資大、回收周期長的特點，由于門檻較高，導(dǎo)致壟斷現(xiàn)象十分普遍。加之競爭機制不完善，很多房地產(chǎn)商合作牟取暴利。其二，受到發(fā)展時間較短的限制，我國房地產(chǎn)市場仍舊不夠完善，導(dǎo)致信息披露不完善。房地產(chǎn)市場存在的缺陷為政府實施調(diào)控造成了較大的困難，一定程度上削弱了宏觀調(diào)控的效果。

1.2房地產(chǎn)調(diào)控政策缺乏科學(xué)性

我國政府對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控通常采用頒布政策的方式，政策的針對性和科學(xué)性直接影響著調(diào)控的有效性。當前階段我國調(diào)控政策的不足主要體現(xiàn)在以下幾點：

其一，調(diào)控目標不明確。我國政府在制定調(diào)控目標時普遍存在過于籠統(tǒng)模糊的現(xiàn)象，很容易造成理解誤差，反而會產(chǎn)生逆向調(diào)節(jié)的效果。其二，政策的差異性和靈活性不足。我國幅員遼闊，不同地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展情況存在較大差異，房地產(chǎn)發(fā)展特征也有所不同，但是在政策制定時卻很少考慮到這方面的因素，導(dǎo)致政策實施效果不理想。其三，調(diào)控手段不合理。不同政策之間存在沖突，主要依靠行政手段，過于單一。其四，調(diào)控連續(xù)性機制不完善。房地長市場處于不斷發(fā)展的狀態(tài)下，宏觀調(diào)控是一個長期的過程中，因此應(yīng)根本不同階段房地產(chǎn)市場發(fā)展特征對調(diào)控手段作出適當?shù)恼{(diào)整。我國政府在這一方面做的不夠好。

1.3宏觀經(jīng)濟形勢的擾動和相關(guān)政策外部沖突

首先，近些年來我國社會經(jīng)濟發(fā)展十分迅猛，為了保障其穩(wěn)定性，我國政府出臺了許多政策，這些都對房地產(chǎn)市場造成了一定影響。同時，通貨膨脹現(xiàn)象使得建筑工程建設(shè)成本增加，導(dǎo)致房屋價格上漲。此外，人民幣升值吸引了國內(nèi)外資本涌入我國房地產(chǎn)市場，為宏觀調(diào)控帶來了一定的困難。

其次，在所有政策沖擊中影響最大的分別為貨幣政策和耕地保護政策，尤其是后者，耕地保護必然會導(dǎo)致房屋價格的增長，從而削弱調(diào)控政策的成效。

1.4基礎(chǔ)信息和資料不完整

在房地產(chǎn)運行的過程中，信息直接決定了博弈的勝負，但是我國房地產(chǎn)市場卻長期存在信息不統(tǒng)一的情況，對政策調(diào)控帶來了一定的不利影響。尤其是目前為止，房地產(chǎn)市場還未完成網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺的構(gòu)建，導(dǎo)致不同地區(qū)和部門信息偏差嚴重，出臺的政策常常產(chǎn)生沖突。

2. 提升房地產(chǎn)調(diào)控效果的對策研究

2.1對房地產(chǎn)市場制度進行完善

想要保障宏觀調(diào)控的實施成效，必須創(chuàng)建良好市場運行環(huán)境，這就需要對房地產(chǎn)市場制度進行優(yōu)化完善。在具體落實的過程中，應(yīng)該從以下幾個方面入手：其一，對房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)進行適當調(diào)整，促進房地產(chǎn)稅征收的規(guī)范化和合理化。其二，針對房地產(chǎn)市場制度中存在的問題，有針對性的進行調(diào)整和改進，同時結(jié)合市場發(fā)展趨勢對市場制度進行創(chuàng)新改革，使市場制度擁有持續(xù)的活力，為宏觀調(diào)控奠定堅實的基礎(chǔ)。其三，建立健全房地產(chǎn)市場信息披露和監(jiān)測體制。房地產(chǎn)市場存在的信息不統(tǒng)一現(xiàn)象，為博弈的公平性帶來了不利影響。對此，一方面應(yīng)該完善房地產(chǎn)統(tǒng)計制度，構(gòu)建數(shù)據(jù)庫。另一方面要對房價和宏觀統(tǒng)計指標進行明確。

2.2加強政府官員政績考核，推動土地改革

一些地方政府為了獲得更好的政績，通常采用賣地的方式獲取經(jīng)濟效益，這對區(qū)域經(jīng)濟的平衡發(fā)展造成了一定的困擾，同時也對房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實造成的了不利影響。對此，一方面應(yīng)該對房地產(chǎn)對政府官員的政績考核制度進行完善，調(diào)整評判標準，增加考核內(nèi)容，改變過去單純以財政收入作為考核標準的模式。另一方面，對土地制度進行改革，當前階段政府在賣地的過程中，通常秉持的是價高者得的原則，在這樣的情況下，土地價格不斷攀升。因此土地改革勢在必行。

2.3對調(diào)控目標和標準進行明確

調(diào)控政策的完善性直接影響著房地產(chǎn)市場調(diào)控的效果，針對現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容籠統(tǒng)、具體實施措施模糊的情況，應(yīng)該對調(diào)控目標和標準進行細化和明確，以此為指導(dǎo)推動調(diào)控手段的實施，通過不同階段目標的達成實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場的健康運行。

2.4同時注重近期調(diào)控和長期調(diào)控

我國房地產(chǎn)市場調(diào)整政策的穩(wěn)定性較強，但是卻缺乏靈活性，但是需要意識到房地產(chǎn)市場是不斷發(fā)展的，這一階段的政策在下一發(fā)展階段并不一定適用，這對房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定的發(fā)展極其不利。對此，首先要對調(diào)控手段進行優(yōu)化，提高調(diào)控的針對性。從金融、稅收等多個方面入手豐富調(diào)控手段。其次，從法律和經(jīng)濟兩個方面切入建立長期、穩(wěn)定的調(diào)節(jié)機制。如征收房地產(chǎn)稅，結(jié)合不同區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的實際情況構(gòu)建與之相適應(yīng)的稅收體系，促進收入和財產(chǎn)的合理分配。

結(jié)語：綜上所述，房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施對于我國房地產(chǎn)市場乃至房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有十分重要的積極意義，但是受到多方面因素的影響，政策實施往往很難取得良好的效果。對此，本文對影響房地產(chǎn)調(diào)控效果的主要因素進行了分析，以此為依據(jù)提出了相應(yīng)的解決對策，希望為我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行提供一定的幫助。

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