文/朱麗娜

隨著我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的推進(jìn)，我國核心大城市的優(yōu)質(zhì)資源正逐漸向外溢出，城市之間的聯(lián)系更加密切，都市圈與城市群正在形成。日本作為世界上最早提出“都市圈”概念并對都市圈進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和跨區(qū)域聯(lián)合治理的國家，在都市圈發(fā)展與治理方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。

日本有三大都市圈，分別是東京都市圈、大阪都市圈和名古屋都市圈，其中以東京都市圈最具代表性。狹義的東京都市圈是指東京都及周邊的埼玉、千葉、神奈川（即“一都三縣”），面積1.34萬平方公里（占國土總面積的3.5%）；廣義的東京都市圈又稱“首都圈”，是在“一都三縣”的基礎(chǔ)上加入茨城、栃木、群馬及山梨等四縣（即“一都七縣”），總面積3.69萬平方公里（占國土總面積的9.8%）。本文所指的東京都市圈是指廣義的“一都七縣”范圍。

一、東京都市圈的發(fā)展沿革

東京都市圈的發(fā)展始于日本戰(zhàn)后復(fù)興階段。日本政府自20世紀(jì)50年代制定首都圈規(guī)劃開始，到20世紀(jì)末完成五次規(guī)劃，其間東京都市圈區(qū)域空間結(jié)構(gòu)經(jīng)歷了由單極到擴(kuò)散再到協(xié)調(diào)的過程，大致可分為雛形期、擴(kuò)張期和成熟期三個階段。

（一）雛形階段：20世紀(jì)50年代中期至70年代中期

20世紀(jì)50年代中期至70年代中期，是日本經(jīng)濟(jì)恢復(fù)與高速發(fā)展的黃金期，也是東京都市圈發(fā)展的雛形階段。在此階段，東京都市圈的發(fā)展重點(diǎn)主要是推動核心城市的產(chǎn)生與城市間基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。首先，東京核心城市的產(chǎn)生是東京都市圈形成的基礎(chǔ)條件。核心城市產(chǎn)生于自然條件、地理位置、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)等方面更具潛力和優(yōu)勢的城市。東京作為都市圈內(nèi)的超級核心城市，在區(qū)域競爭中獲取了更多的生產(chǎn)要素，使其城市規(guī)模、層次以及競爭力遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于圈內(nèi)其他城市，導(dǎo)致東京城市經(jīng)濟(jì)的外溢和功能的向外輻射，而落后的城市則面臨著升級等。其次，大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是東京都市圈形成的必要條件。東京都市圈依靠政府行政手段對基礎(chǔ)教育、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和交通設(shè)施等進(jìn)行培育，并在政策、資金等方面獲得傾斜扶持，進(jìn)而縮小了圈內(nèi)各城市的差距，實(shí)現(xiàn)區(qū)域共同發(fā)展。顯而易見，東京城市的輻射與基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)把圈內(nèi)核心城市與非核心城市連接到一起，形成了更大范圍的地域圈層結(jié)構(gòu)，即東京都市圈雛形的出現(xiàn)。

（二）擴(kuò)張階段：20世紀(jì)70年代后期至90年代初

20世紀(jì)70年代后期至90年代初，是東京都市圈的擴(kuò)張階段。在此階段，東京都市圈的規(guī)劃重點(diǎn)是發(fā)展。在大都市圈空間架構(gòu)基本形成的基礎(chǔ)上，大都市圈的延續(xù)過程主要表現(xiàn)為兩個方面的變化：一是內(nèi)部發(fā)展，二是外部擴(kuò)張。東京都市圈內(nèi)部發(fā)展主要是指都市圈內(nèi)城市的合理分工和功能定位的完善，外部擴(kuò)張主要是指都市圈空間結(jié)構(gòu)的日趨擴(kuò)大和通聯(lián)網(wǎng)絡(luò)的日益發(fā)達(dá)。無論是內(nèi)部發(fā)展還是外部擴(kuò)張，這一階段主要是通過以市場為導(dǎo)向構(gòu)建一體化的都市圈經(jīng)濟(jì)。伴隨著高速公路以及軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，東京都市圈開始向郊區(qū)分散與轉(zhuǎn)移，出現(xiàn)明顯的郊區(qū)化趨勢，進(jìn)入了全面的擴(kuò)張發(fā)展階段。都市圈中心城市制造業(yè)外移，分工體系和城市功能定位逐步完善，城市空間進(jìn)一步擴(kuò)展，城市間產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度加強(qiáng)，并出現(xiàn)多個增長點(diǎn)，都市圈進(jìn)入全面擴(kuò)張階段。

（三）成熟階段：20世紀(jì)90年代初至今

20世紀(jì)90年代初至今，東京都市圈發(fā)展趨于成熟。在此階段，綜合協(xié)調(diào)圈內(nèi)城市的發(fā)展是東京都市圈的發(fā)展重點(diǎn)。20世紀(jì)80年代末，經(jīng)濟(jì)全球化和信息技術(shù)的發(fā)展加速了東京都市圈生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的崛起，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)顯現(xiàn)出“三、二、一”的發(fā)展態(tài)勢，生產(chǎn)要素與資源高效配置。圈內(nèi)核心城市、次核心城市和其他非核心城市進(jìn)入了協(xié)調(diào)發(fā)展的狀態(tài)，尤其在城區(qū)建設(shè)、交通體系的建立以及生態(tài)環(huán)境保護(hù)等方面的聯(lián)系大大增強(qiáng)。此時，都市圈的空間結(jié)構(gòu)也基本成形，人口和面積趨于穩(wěn)定，空間發(fā)展走向均衡。都市圈的空間結(jié)構(gòu)完成了由“一極向多極”的轉(zhuǎn)變，整體空間布局形成“多核多圈層”結(jié)構(gòu)。

總體來說，東京都市圈在日本政府的主動引導(dǎo)和優(yōu)化重構(gòu)下，以“集中分散化”的空間擴(kuò)展模式，將早期的“一極單核”空間結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前的“多核多圈層”區(qū)域格局，不同城市既保持了一定的獨(dú)立性，又形成了特色鮮明、錯位發(fā)展的分工格局，相互間也通過發(fā)達(dá)的交通體系保持了緊密聯(lián)系。這種大都市圈的發(fā)展模式既有效疏解了過度集聚的東京都核心區(qū)功能，還通過發(fā)展周邊城市，實(shí)現(xiàn)了整個大都市圈均衡、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展的目標(biāo)。

二、東京都市圈發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)

東京都市圈是指以東京為中心、半徑100公里的范圍，具體可分為核心區(qū)、中間層和外層。核心區(qū)是指東京都的23區(qū)部和多摩地區(qū)；中間層是指距離東京30-50公里的神奈川縣、千葉縣和埼玉縣；外層是指距離東京50-100公里的茨城縣、栃木縣、群馬縣和山梨縣。目前東京都市圈已發(fā)展成熟，圈內(nèi)各城市格局已基本穩(wěn)定，并表現(xiàn)出各具特色的發(fā)展特點(diǎn)。

（一）宏觀環(huán)境分析

1．經(jīng)濟(jì)：核心區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力領(lǐng)先，其余圈層經(jīng)濟(jì)規(guī)模依次遞減。從不同圈層的經(jīng)濟(jì)規(guī)模來看，呈現(xiàn)出核心區(qū)向外層逐層遞減的特點(diǎn)。2016年東京都市圈GDP總量為197萬億日元，“一都七縣”平均GDP規(guī)模約24.6萬億日元，其中東京都GDP達(dá)94.9萬億日元，占整個都市圈比重接近50%，經(jīng)濟(jì)實(shí)力占據(jù)絕對主導(dǎo)地位。其次是中間層的神奈川縣、埼玉縣和千葉縣，分別為30.3萬億日元、20.9萬億日元和20.0萬億日元，各縣經(jīng)濟(jì)體量不及東京都的三分之一，三縣GDP之和共計(jì)71.2萬億日元，約占都市圈的36%。外層的茨城縣、栃木縣、群馬縣和山梨縣的GDP分別為11.6萬億日元、8.2萬億日元、8.0萬億日元和3.1萬億日元，占都市圈的比重依次為5.9%、4.2%、4.1%和1.6%。外層四縣GDP共計(jì)30.9萬億日元，僅占都市圈整體的16%，相較于核心層和中間層規(guī)模明顯縮小。

圖1 東京都市圈各圈層GDP總量及占比

2．產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不均衡分布，都市圈“梯度”分布特征明顯。受歷史發(fā)展、區(qū)位條件等各種因素的影響，東京都市圈內(nèi)各區(qū)域在產(chǎn)業(yè)層次上具有不同的特征，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為較不均衡的空間分布，并出現(xiàn)了都市圈內(nèi)“梯度”分布的特點(diǎn)。從不同圈層的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，東京都市圈的平均三產(chǎn)占比已達(dá)到70.4%，核心區(qū)東京都的三產(chǎn)比重更是接近90%，服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。中間層三縣三產(chǎn)占比在75%左右，而外層四縣三產(chǎn)占比約60%。從核心區(qū)到外層，三產(chǎn)比重基本以15%的幅度逐層遞減，越接近核心區(qū)，三產(chǎn)占比越高，呈現(xiàn)出明顯的梯度分布特點(diǎn)。

圖2 東京首都圈各圈層產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

東京都市圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)地域分工明顯，圈內(nèi)各城市承擔(dān)不同職責(zé)，錯位發(fā)展，通過資源、經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)促進(jìn)都市圈與城市共同繁榮。從各城市區(qū)位商分布來看，東京都憑借中心性、聚集效應(yīng)和完善的公共設(shè)施，成為服務(wù)業(yè)聚集的理想場所，集中了大量政府行政機(jī)構(gòu)、專業(yè)研究機(jī)構(gòu)，以及信息通訊業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、金融保險業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)等服務(wù)行業(yè)，發(fā)揮著巨大的中樞作用。同時，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)和郊區(qū)化的發(fā)展，制造業(yè)逐漸向外層轉(zhuǎn)移，中間層的埼玉、千葉和神奈川縣吸引了建筑業(yè)、制造業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、住宿餐飲業(yè)等的集聚，而外層的茨城、栃木、群馬和山梨縣則以農(nóng)林漁業(yè)和制造業(yè)為主。

表1 東京都市圈行業(yè)分布情況（2014年）

3．人口：中間層承接核心區(qū)人口溢出，外層人口呈被吸附態(tài)勢。從東京都市圈人口分布情況來看，中間層三縣承接?xùn)|京都人口溢出效應(yīng)顯著。自20世紀(jì)60年代末以來，中間層三縣人口規(guī)模持續(xù)增長，1967年中間層三縣人口規(guī)模和占比首次超過東京都核心區(qū)，此后差距進(jìn)一步拉大，東京都人口逐步向中間層溢出是帶動該圈層人口規(guī)模持續(xù)增長的重要因素。這一方面是受日本政府第四次規(guī)劃提出的“調(diào)整都市圈內(nèi)的發(fā)展布局和周邊區(qū)域城市的功能定位”的引導(dǎo)，另一方面，1980年代中期日本房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致東京地價高企也是這一時期推動企業(yè)和人口流向中間層的重要原因。

圖3 東京都市圈各圈層人口規(guī)模走勢（單位：千人）

與核心區(qū)和中間層人口規(guī)模穩(wěn)步增長相對，外層四縣人口加速下滑，未承接核心區(qū)人口溢出效應(yīng)，反而有被吸附的趨勢。從各圈層的人口增速來看，核心區(qū)和中間層人口近十年均為正增長，為人口凈流入城市，人口規(guī)模也明顯高于首都圈均值。據(jù)日本總務(wù)省調(diào)查，在全國人口連續(xù)四年負(fù)增長的背景下，2016年遷入東京都的人口超過8萬人，遷入埼玉、千葉和神奈川三縣的人口也超過1萬人。與此相對，外層四縣自2002年以來人口始終為負(fù)增長，近年呈現(xiàn)出加速下滑態(tài)勢，表明核心區(qū)人口溢出的范圍并未拓展到外層，且外層人口有被核心區(qū)和中間層吸納的趨勢，隨著日本少子老齡化程度的加劇，預(yù)計(jì)未來外層四縣人口將進(jìn)一步下滑。

圖4 東京都市圈各圈層人口增速（單位：%）

圖5 東京都市圈各都縣人口總量及人口流入情況（單位：萬人、人）

（二）房地產(chǎn)市場

1．首都圈地價與全國走勢一致，并在房地產(chǎn)泡沫破滅后率先復(fù)蘇。過去三十多年來，東京都市圈地價波動與全國地價走勢一致，但從絕對值來看，首都圈地價顯著高于日本全國地價平均水平。2016年，東京都市圈平均地價為32.9萬日元/平方米，是日本全國平均地價的2倍以上。20世紀(jì)90年代初，日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，首都圈與日本全國地價均出現(xiàn)大幅下滑，首都圈地價跌幅超過全國，房地產(chǎn)市場陷入了長達(dá)十年的低迷。首都圈地價盡管跌幅較大，但率先在2002年由負(fù)轉(zhuǎn)正，而全國地價直到2006年才出現(xiàn)正增長，首都圈地價較日本全國率先復(fù)蘇。近年受安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)和2020年東京奧運(yùn)會等利好因素影響，東京都市圈地價進(jìn)一步小幅回升。

圖6 東京都市圈地價及增速走勢（單位：萬日元/平方米，%）

圖7 日本全國地價及增速走勢（單位：萬日元/平方米，%）

2．核心區(qū)中間層抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，資產(chǎn)增值性和安全性較高。從東京都市圈整體來看，其無論地價漲幅還是復(fù)蘇能力均領(lǐng)先于日本全國，但不同圈層的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)存在著較大差異。從首都圈各圈層近四十年的地價走勢來看，日本房地產(chǎn)泡沫期，東京都核心區(qū)地價快速上揚(yáng)，時間上早于中間層和外層，地價增幅也明顯領(lǐng)先于其余圈層，1987年核心區(qū)地價漲幅超過90%，而中間層和外層僅分別上漲30%和2.4%。20世紀(jì)90年代初，隨著房地產(chǎn)泡沫的破滅，東京都核心區(qū)地價率先大幅下跌，跌幅略大于其余圈層，但核心區(qū)在地價上漲期的漲幅要顯著大于地價下滑期的跌幅。此外，核心區(qū)地價也早于其余圈層率先復(fù)蘇，中間層緊隨其后，漲幅也由核心區(qū)向外層依次遞減?？梢姡诵膮^(qū)的資產(chǎn)增值能力以及抗風(fēng)險能力顯著強(qiáng)于中間層和外層，而中間層表現(xiàn)也優(yōu)于外層，核心區(qū)和中間層的資產(chǎn)安全性相對更高。

圖8 東京都市圈各城市地價增幅（單位：%）

圖9 東京都市圈各圈層地價增幅（單位：%）

3．各圈層間地價差距多年保持平穩(wěn)，但近年有逐步擴(kuò)大趨勢。從東京都市圈各圈層的地價變動來看，除20世紀(jì)80年代至20世紀(jì)90年代受房地產(chǎn)泡沫影響，核心區(qū)和中間層地價快速上揚(yáng)，而外層地價僅小幅上漲導(dǎo)致圈層間差距顯著拉大外，其余年份各圈層間地價差距基本平穩(wěn)。東京都核心區(qū)地價始終保持領(lǐng)先，核心區(qū)地價約為中間層三縣的2.5-3倍、外層的5倍以上。近年，受安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)和東京奧運(yùn)會利好影響，核心區(qū)和中間層地價穩(wěn)步抬升，但外層地價并未受上述利好因素影響，地價仍呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，外層與核心區(qū)之間的差距再次拉大，2016年核心區(qū)地價已達(dá)到外層地價的11倍?？梢?，外層四縣由于距離核心區(qū)較遠(yuǎn)，承接核心區(qū)產(chǎn)業(yè)、人口溢出效應(yīng)十分有限，即便在日本房地產(chǎn)泡沫期以及當(dāng)前利好因素帶動全國地價普遍上漲的大環(huán)境下，外層地價增長仍然十分有限。

圖10 東京都市圈各城市地價走勢（單位：日元/平方米）

圖11 東京都市圈各圈層地價走勢（單位：日元/平方米）

三、東京都市圈發(fā)展的啟示

東京都市圈呈現(xiàn)明顯的圈層式發(fā)展結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口、交通等因素共同作用于房地產(chǎn)市場，使都市圈內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場也相應(yīng)呈現(xiàn)出明顯的梯度發(fā)展特點(diǎn)。東京都市圈各圈層間的關(guān)系以及房地產(chǎn)市場的發(fā)展可為我國城市群的發(fā)展提供有益的借鑒。

（一）關(guān)注都市圈發(fā)展過程中的圈層特點(diǎn)

經(jīng)過近七十年的發(fā)展演變，東京都市圈已發(fā)展成熟，“多核多圈層”結(jié)構(gòu)也趨于穩(wěn)定。東京都市圈無論從經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口、交通來看，還是從地價分布來看，均呈現(xiàn)明顯的圈層式結(jié)構(gòu)，并且這一結(jié)構(gòu)越來越穩(wěn)固。隨著我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的推進(jìn)，我國核心大城市的優(yōu)質(zhì)資源也正在逐漸向外溢出，城市之間的聯(lián)系更加密切，都市圈與城市群正在形成。這種城市間關(guān)系的變化不僅使資本與人才的流動更加順暢，也深深影響著城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的機(jī)會與潛力。但從東京都市圈的經(jīng)驗(yàn)來看，核心大城市的優(yōu)質(zhì)資源溢出存在發(fā)展的極限，一般來說，單個城市的極限發(fā)展半徑約50公里，距離越遠(yuǎn)，溢出效應(yīng)越弱。城市房地產(chǎn)市場與都市圈圈層結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，房企布局應(yīng)密切關(guān)注都市圈梯度級差分布的特點(diǎn)。

（二）關(guān)注距離30-50公里重要交通節(jié)點(diǎn)城市

從東京都市圈各圈層的表現(xiàn)來看，距離東京都30-50公里的中間層三縣在無論是經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口還是房地產(chǎn)市場發(fā)展等方面均表現(xiàn)優(yōu)異。這些城市到達(dá)東京都的時間均在半小時左右，形成了一個表現(xiàn)出明顯聚集效應(yīng)、具備競爭優(yōu)勢的區(qū)域，可見合理的交通半徑在推動城市和房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中的重要性。軌道交通有利于大幅縮短首都圈各城市的距離，有助于連通各節(jié)點(diǎn)城市，促進(jìn)城市整體快速發(fā)展。未來在我國都市圈和城市群發(fā)展過程中，距離核心大城市50公里以內(nèi)，尤其是距離在30公里以內(nèi)，且未來規(guī)劃有地鐵、高鐵的重要交通節(jié)點(diǎn)城市，房地產(chǎn)市場具備較大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（三）關(guān)注產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和人口凈流入城市

從東京都市圈各圈層產(chǎn)業(yè)、人口與房地產(chǎn)市場的關(guān)系來看，三產(chǎn)占比較高的核心區(qū)和中間層對人口吸引力較強(qiáng)，為人口凈流入城市，而人口凈流入城市的地價也表現(xiàn)為正增長，與人口凈流出城市的地價負(fù)增長形成鮮明對比。可見，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響一個國家或地區(qū)的人口流入規(guī)模與結(jié)構(gòu)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場。不同類型城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不同，創(chuàng)造的就業(yè)崗位和提供的工資水平不同，所吸納人口的數(shù)量和質(zhì)量也不同，最終會反映到居住需求上來。隨著城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，高端的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形成，實(shí)力型企業(yè)進(jìn)入，其提供得大量就業(yè)機(jī)會和豐厚報(bào)酬是吸引人口流入的重要因素，而是否有大量的、可持續(xù)的人口流入是判斷一個城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Φ闹匾獦?biāo)準(zhǔn)。

注釋∶區(qū)位商是指一個地區(qū)特定部門的產(chǎn)值在地區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值中所占的比重與全國該部門產(chǎn)值在全國工業(yè)總產(chǎn)值中所占比重之間的比值。區(qū)位商大于1，可以認(rèn)為該產(chǎn)業(yè)是地區(qū)的專業(yè)化部門；區(qū)位商越大，專業(yè)化水平越高；如果區(qū)位商小于或等于1，則認(rèn)為該產(chǎn)業(yè)是自給性部門。