文/卞夢健

2017年12月20日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，明確了2018年中國樓市發(fā)展方向，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了長期租賃。會(huì)議指出：要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展；完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。

發(fā)展住房長期租賃市場成為主要任務(wù)

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長王蒙徽在2017年年底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示：2018年要大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場，推進(jìn)國有租賃企業(yè)的建設(shè)，充分發(fā)揮對(duì)市場的引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控作用。積極抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。

不可否認(rèn)，在“租購并舉”的號(hào)召下，租賃市場正在從多維度進(jìn)行完善，并從多個(gè)角度滿足消費(fèi)者的租賃需求，挖掘與激發(fā)租房訴求。但“租”是否真的能與“購”并舉？無論是切身體驗(yàn)，還是實(shí)際經(jīng)歷，都使消費(fèi)者對(duì)此存有疑問。當(dāng)然，目前，租賃房還在剛剛啟動(dòng)的階段，租賃房市場如何開展、如何增加租賃房的供應(yīng)是2018年房地產(chǎn)市場最值得關(guān)注的政策焦點(diǎn)。因?yàn)樽赓U房供應(yīng)可能有以下幾個(gè)途徑：由政府主導(dǎo)建設(shè)租賃房；對(duì)城中村或者農(nóng)村集體用地進(jìn)行土地制度改革，在農(nóng)村集體用地上直接建設(shè)租賃房，只能租不能賣；最近北京市使用工業(yè)用地和事業(yè)單位用地進(jìn)行開發(fā)租賃房，或許這是未來一線城市最主要的租賃房供應(yīng)渠道。

但從目前的租售比看，房企發(fā)展租賃房基本還停留在“喊口號(hào)”階段，如何落地，能不能落地，依然是未來政策研究的方向。預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多的政策出臺(tái)，支持做租賃端的企業(yè)發(fā)展。有關(guān)專家認(rèn)為，未來的住房制度將進(jìn)一步體系化，住房制度應(yīng)該是包括高端商品住宅、普通商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住宅和租賃住宅的四位一體綜合制度。多主體供應(yīng)意味著未來可能不僅僅是國有土地獨(dú)家壟斷，集體土地也可以進(jìn)入租賃住房市場，企事業(yè)單位自有土地也可用于住房或租賃住房，甚至商改住、工改住。未來住房也不一定只是由開發(fā)商進(jìn)行建設(shè)，還可以由企事業(yè)單位、農(nóng)村集體組織等多主體進(jìn)行供應(yīng)。

根據(jù)推算，2017年全國約1.9億人有租房需求，且大多集中在一、二線重點(diǎn)城市。作為租房市場主力的城市流動(dòng)人口，也是當(dāng)下“租售同權(quán)”最大的訴求方。實(shí)際上，無論租房還是購房，人們內(nèi)心的最終訴求都是“擁有自己的家”。租售同權(quán)制度的出臺(tái)，一定能讓外來人口在大城市安家?！按蟪鞘小钡亩x已經(jīng)不限于傳統(tǒng)意義上的超級(jí)大城市，新興城市的發(fā)展正為外來人口培植“安家”的土壤。一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，近年來一線城市的外來人口凈流入比例正在逐步降低，而熱點(diǎn)城市的外來人口凈流入快速增長，其增長態(tài)勢預(yù)計(jì)還將在未來持續(xù)相當(dāng)長的一段時(shí)間。

按照《合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。事實(shí)上，長期租賃不是永久租賃，從市場發(fā)展角度看，未來更多的租賃形式將是3-10年期的租賃。目前，市場上不僅缺少3-10年期的租賃房源，也缺少這部分客戶。在現(xiàn)有的市場里，90%以上的交易都是一年期租賃。

未來租賃期將定為3至10年

自黨的十八大提出建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度后，我國樓市調(diào)控政策出臺(tái)從未間斷,“分類調(diào)控、因城施策”的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策效果近年來逐步顯現(xiàn)。從2013年我國樓市快速攀升至高點(diǎn)，2014年、2015年開始出現(xiàn)階段性調(diào)整和分化，再經(jīng)歷2016年的“冰火兩重天”后，如今多數(shù)熱點(diǎn)城市開始“高燒退溫”。在此形勢下，大力發(fā)展長期租賃，加快推進(jìn)立法保護(hù)各方利益將成為2018年的主要任務(wù)。針對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃”這一要求，2017年年底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場，推進(jìn)國有租賃企業(yè)的建設(shè)，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，加快建設(shè)政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，加快推進(jìn)住房租賃立法，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益。

其實(shí)，2017年下半年，住房租賃制度改革已經(jīng)成為全國房改的重頭戲。首批12個(gè)城市開展了住房租賃試點(diǎn)，全國超過50座城市出臺(tái)了支持住房租賃的政策。北京、上海等城市紛紛增加了房企自持、集體租賃住房等租賃房源的供應(yīng)，多地上線政府運(yùn)營的住房租賃服務(wù)平臺(tái)?！氨Ｗo(hù)租賃利益相關(guān)方權(quán)益不僅是租購?fù)瑱?quán)，更要保護(hù)租賃雙方的利益。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，發(fā)展長期租賃市場，要利用機(jī)制去激勵(lì)市場主體去從事長期租賃業(yè)務(wù)，如在稅收、土地方面采取措施使開發(fā)自持住房的企業(yè)利益得到保障?！巴瑫r(shí)，制度上要對(duì)租期等進(jìn)行規(guī)定，建議是3年為一個(gè)租期，除非承租人提出解約，出租人不能提前結(jié)束租約?！蹦啭i飛補(bǔ)充說。當(dāng)前國內(nèi)保護(hù)承租人利益的法律法規(guī)還不夠明確，導(dǎo)致出租人可以隨意漲租金、解約、限制承租人行為，這些都需要通過完善相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行約束。

2016年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，確定了2017年全年樓市調(diào)控的總基調(diào)。在此基礎(chǔ)上，2017年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，同時(shí)完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。

“此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議繼續(xù)關(guān)注租賃市場，尤其提到了長期租賃概念，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有各類支持性政策出現(xiàn)?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從目前情況看，租賃市場發(fā)展無疑已經(jīng)成為住房制度改革的核心內(nèi)容之一，2018年相關(guān)市場發(fā)展值得關(guān)注和期待。除租賃市場，房地產(chǎn)稅也是樓市調(diào)控長效機(jī)制的重要一環(huán)。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕當(dāng)日，財(cái)政部部長肖捷在《人民日?qǐng)?bào)》撰文指出，要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施，對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，與以往政策相比，最大的變化是提出了“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”?！岸嘀黧w供應(yīng)將改變過去幾十年房地產(chǎn)市場發(fā)展的邏輯?！睆埓髠ケ硎荆挥衅髽I(yè)供應(yīng)商品房、政府供應(yīng)保障房并不能稱為多主體供應(yīng)，多主體必然要求供應(yīng)多元化。過去的土地制度決定了住房來源基本為獨(dú)有商品房。未來，集體、企業(yè)可能逐漸進(jìn)入住房供應(yīng)體系。

發(fā)展租賃市場要平衡好各方利益

此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，為完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，要分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控?！胺康禺a(chǎn)市場的長效機(jī)制也發(fā)生了變化，從‘研究建立’轉(zhuǎn)變?yōu)椤晟拼龠M(jìn)’，表明‘房地產(chǎn)長效機(jī)制’已從理論層面進(jìn)入到實(shí)踐層面?！庇袠I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，結(jié)合2017年全年各地的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制呼之欲出，預(yù)計(jì)2018年后續(xù)將有更多的制度性政策發(fā)布。“幾個(gè)字的差別，是否說明長效機(jī)制已初步形成，但仍需完善？”對(duì)此，專家認(rèn)為還有待進(jìn)一步觀察。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長陳志認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中有關(guān)“住房制度”方面的表述有三個(gè)地方值得關(guān)注：

第一，第一次提出了“保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益”?！霸诮⒆赓U并舉過程中，確實(shí)出現(xiàn)了一些偏頗或者不均衡傾向，過去政策更多傾向于承租人?！标愔菊J(rèn)為，政策要能夠使租賃市場的供給側(cè)和承租人雙方都能受益。陳志解釋，目前市場上租賃供給主要有三個(gè)來源：企業(yè)增量市場上拿地的新建房屋、集體土地正在建設(shè)的租賃住房和老百姓自有房，而這三種租賃供給源頭都涉及供給側(cè)和承租人的利益均衡問題。以企業(yè)提供租賃住房為例，新建房屋價(jià)格與租賃價(jià)格之間存在錯(cuò)位現(xiàn)象，且資金成本在不斷上升，不能忽視提供租賃住房企業(yè)自身的營利追求。如果提供租賃房的企業(yè)不能營利，租賃市場的發(fā)展就無法具有可持續(xù)性。所以說，不能為了推“租賃”而推，要平衡好各方的利益。

第二，與前一段基調(diào)不一致的是，會(huì)議重提了“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。在有關(guān)專家看來，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，有必要進(jìn)行調(diào)控，但也不應(yīng)該一味打壓或者抑制市場。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場是一個(gè)綜合體系，不僅包括住宅，還包括旅游住宅、租賃住宅等。整個(gè)房地產(chǎn)體系要保持相應(yīng)的平穩(wěn)性，尤其是經(jīng)濟(jì)動(dòng)力互換的過程中，房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)還要扮演相應(yīng)的重要角色。換言之，既不能使房價(jià)增長過快，又不能使房地產(chǎn)業(yè)成為其他領(lǐng)域調(diào)整的阻礙。

第三，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性”。針對(duì)這一提法，有分析認(rèn)為，宏觀調(diào)控的目標(biāo)是不使市場大起大落，保持市場平穩(wěn)。調(diào)控政策在保持連續(xù)性的同時(shí)，也要具有靈活性，政策要與當(dāng)時(shí)的市場情形、社會(huì)目標(biāo)相適應(yīng)。在“分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控”這種提法中，“分清事權(quán)”指的是中央定調(diào)控原則、方向和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，地方政府應(yīng)根據(jù)本地區(qū)市場的具體情況作相應(yīng)的調(diào)整，而不是簡單地根據(jù)中央政策制定“一刀切”的政策，要根據(jù)市場實(shí)際狀況實(shí)行“差別化調(diào)控。”

總之，強(qiáng)烈向好的政策預(yù)期，使研究機(jī)構(gòu)對(duì)于2018年房屋租賃領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)進(jìn)一步看好。其中，中信證券表示，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，主要依靠金融和土地領(lǐng)域政策的支持。金融領(lǐng)域的支持主要是給予住房租賃企業(yè)以極大的融資手段上的支持，以求解決住房租賃企業(yè)資金沉淀多、經(jīng)營發(fā)展困難的問題。土地領(lǐng)域支持主要是通過出讓只租不售、價(jià)格明顯比開發(fā)用土地低廉的地塊，增加企業(yè)持有并出租公寓類資產(chǎn)的租金回報(bào)率，為社會(huì)提供穩(wěn)定的租賃房源。相信2018年長租公寓行業(yè)將繼續(xù)迎來制度紅利。