文/王夢(mèng)雯

2017年，在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的歷史長(zhǎng)河中，注定將是轉(zhuǎn)型、分化的一年。在中央“房住不炒”的政策指導(dǎo)下，上海也進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓，比如設(shè)定新房項(xiàng)目預(yù)售指導(dǎo)價(jià)格、推行新房預(yù)售搖號(hào)制度等，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。

下面筆者分別利用一、二、三級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，具體分析上海2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)特征。

一、 土地成交建筑面積同比增幅擴(kuò)大

2017年度，上海共成交259幅土地，土地成交建筑面積1888萬(wàn)平方米，同比增加19.8%，土地出讓金1624億元，同比下跌1.0%。回顧歷史走勢(shì)， 2007-2011年土地成交建筑面積整體呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2011年達(dá)到4938萬(wàn)平方米的歷史最高值，隨后幾年基本呈現(xiàn)逐年遞減態(tài)勢(shì)。從土地成交建筑面積增速變化看，上海于2007年實(shí)現(xiàn)73.4%的最大增幅后開(kāi)始波浪式下行，尤其2014-2016年，連續(xù)三年上海的土地成交建筑面積為負(fù)增長(zhǎng)。在這一背景下，新增土地的供應(yīng)仍然相對(duì)稀缺。2017年，上海市土地成交建筑面積在連續(xù)3年下滑后首次上升，但絕對(duì)值仍處于歷史低位（見(jiàn)圖1）。

二、新房成交量創(chuàng)近12年來(lái)歷史新低

2017年，上海新房成交面積639萬(wàn)平方米，同比減少54.1%，新增供給面積376萬(wàn)平方米，同比減少51.6%?？梢?jiàn)，在樓市調(diào)控和供應(yīng)緊縮的情況下，上海新房市場(chǎng)呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)?；仡櫛据喺{(diào)控，自2016年4季度出臺(tái) “滬六條”和限貸新政后，上海新房市場(chǎng)大幅降溫，加上2017年以來(lái)的“限價(jià)”、“新房搖號(hào)”等措施，開(kāi)發(fā)商推盤意愿并不強(qiáng)烈。從歷史走勢(shì)來(lái)看，2017年上海新房成交規(guī)模不足2016年的五成，為2006年以來(lái)近12年的最低值。后續(xù)來(lái)看，預(yù)計(jì)部分預(yù)售價(jià)格未達(dá)要求的項(xiàng)目將在2018年陸續(xù)上市，成交規(guī)模也將隨之上升（見(jiàn)圖2）。

圖1 上海市年度土地成交建筑面積及其同比走勢(shì)

圖2 上海市年度商品住宅供求關(guān)系

從環(huán)線來(lái)看，中外環(huán)及郊環(huán)外的新房成交面積占比有所上升，分別為10.4%和30.1%，外郊環(huán)占比小幅降至44.8%。整體來(lái)看，外環(huán)以外的新房成交面積占到七成以上，而內(nèi)環(huán)內(nèi)和內(nèi)中環(huán)新房成交面積占比不足15%。從各區(qū)域來(lái)看，成交面積居前三的區(qū)域?yàn)槠謻|、嘉定和青浦，三區(qū)新房成交面積占總成交面積的一半。同比來(lái)看，寶山（-31%）由于供應(yīng)相對(duì)較多，成交跌幅最小，而長(zhǎng)寧（-77%）由于可售面積基數(shù)較低且2017年沒(méi)有新盤供應(yīng)，成交跌幅最大（見(jiàn)表1）。

表1 各區(qū)域商品住宅成交面積及其同比增幅

圖3 上海商品住宅年度成交均價(jià)及其同比增幅走勢(shì)

圖4 上海市新建商品住宅庫(kù)存變化及存銷比走勢(shì)

三、 全年新房成交均價(jià)同比創(chuàng)近7年來(lái)新高，但年內(nèi)走勢(shì)穩(wěn)定

2017年，上海新房成交均價(jià)為47865元/平方米，再創(chuàng)歷史新高，房?jī)r(jià)同比增幅進(jìn)一步擴(kuò)大至25%，為2011年以來(lái)近7年最高增幅。但是，這一現(xiàn)象并不代表2017年內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大。結(jié)合房?jī)r(jià)月度數(shù)據(jù)來(lái)看，2016年呈現(xiàn)前低后高態(tài)勢(shì)，到了2017年，整體處于高位盤整狀態(tài)，可見(jiàn)，成交價(jià)格漲幅擴(kuò)大是由于2016年上半年基期值較低而產(chǎn)生的數(shù)據(jù)異動(dòng)。后續(xù)來(lái)看，2018年上海將延續(xù)“房住不炒”的調(diào)控思路，加上信貸趨緊、銀行放款時(shí)間延長(zhǎng)等因素抑制需求端，預(yù)計(jì)新房?jī)r(jià)格將維持相對(duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)漲幅將有所回落（見(jiàn)圖3）。

從環(huán)線來(lái)看，外環(huán)以外地區(qū)樓市成交相對(duì)偏熱，其中郊環(huán)外的成交價(jià)格同比漲幅最大，為43%，而中外環(huán)以內(nèi)成交價(jià)格同比漲幅均在16%左右。房?jī)r(jià)漲勢(shì)向遠(yuǎn)郊擴(kuò)展屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊輪動(dòng)后期的重要特征之一。從區(qū)域來(lái)看，金山區(qū)的新房成交均價(jià)由2016年的12906元/平方米上漲到2017年的20681元/平方米，同比增幅最大，達(dá)60%，而長(zhǎng)寧、靜安、黃浦等中心城區(qū)漲幅相對(duì)較低，在4%-8%區(qū)間內(nèi)。

四、 庫(kù)存降至近8年新低，預(yù)計(jì)2018年存銷比保持上行

截至2017年12月底，上海新建商品住宅庫(kù)存總量為430萬(wàn)平方米，環(huán)比減少5.3%，同比減少33.9%。從絕對(duì)值來(lái)看，目前庫(kù)存水平為2010年以來(lái)的近8年最低值。存銷比方面，2017年12月份上海新建商品住宅存銷比為8.5個(gè)月，較11月份的8.4個(gè)月進(jìn)一步攀升。預(yù)計(jì)2018年上海新房供給將有所增加，存銷比總體將延續(xù)目前的上行趨勢(shì)（見(jiàn)圖4）。

五、 二手房成交量處于近6年同期最低位

2017年，上海二手住宅共成交15.2萬(wàn)套，同比下降58.9%。從絕對(duì)值來(lái)看，處于2012年以來(lái)近6年的最低位?？v觀2017年上海二手房市場(chǎng)，受“11.28”新政和春節(jié)假期影響，1月成交降至0.9萬(wàn)套，為過(guò)去70個(gè)月的最低值，此后2-8月成交量及同比漲幅均保持在底部盤整，9月以來(lái)，同比降幅有所收窄，但成交量并沒(méi)有出現(xiàn)明顯上升。2018年，考慮到目前二手房成交量已處于歷史低位，后續(xù)下降空間有限，預(yù)計(jì)上海二手房市場(chǎng)將保持在低位盤整狀態(tài)（見(jiàn)圖5）。