劉雨婷，張超

(江西理工大學(xué)建筑與測(cè)繪工程學(xué)院，江西 贛州 341000)

1 引 言

近年來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的迅速崛起和飛速發(fā)展為GIS行業(yè)提供了全新且高效的地理信息載體[1，2]，GIS也隨之運(yùn)用在各行各業(yè)中。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息量大、管理效率低下的現(xiàn)狀，如何快速、準(zhǔn)確、便捷地了解當(dāng)前房源信息成為亟待解決的問(wèn)題。基于此，許多學(xué)者開(kāi)始嘗試?yán)眯畔⒓夹g(shù)的手段提高房地產(chǎn)管理效率，GIS在房地產(chǎn)應(yīng)用隨之產(chǎn)生[3，4]。GIS與Internet的結(jié)合促使GIS迅速發(fā)展，Web GIS已經(jīng)成為今后GIS發(fā)展的主要趨勢(shì)之一，通過(guò)使用網(wǎng)絡(luò)瀏覽器，即可訪(fǎng)問(wèn)海量的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過(guò)鑒別數(shù)據(jù)，獲取有效的信息[5]。

目前GIS與房地產(chǎn)的結(jié)合主要應(yīng)用于房地產(chǎn)的評(píng)估，通過(guò)GIS的加性加權(quán)法合理科學(xué)計(jì)算分析房地產(chǎn)的價(jià)值。同樣地，GIS應(yīng)用于大型商業(yè)場(chǎng)所的選址，應(yīng)用GIS空間疊置分析功能，綜合多種影響因素選取最優(yōu)的選址區(qū)域。隨著GIS的發(fā)展，GIS應(yīng)用也逐漸滲透到越來(lái)越多的領(lǐng)域。目前一些大型的購(gòu)房網(wǎng)站，已經(jīng)試圖將選房購(gòu)房與GIS結(jié)合，但是也只是簡(jiǎn)單地用地圖來(lái)傳達(dá)信息，沒(méi)有發(fā)揮GIS強(qiáng)大的空間分析處理功能。本文借鑒上述的研究基礎(chǔ)，搜集江西省贛州市各房地產(chǎn)房源信息，使用GIS強(qiáng)大的空間分析功能，對(duì)房地產(chǎn)的區(qū)位條件、商業(yè)區(qū)選址、住宅區(qū)選址與市場(chǎng)、交通、人流量之間的對(duì)比分析，從而得出房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的空間分布特征與各影響因素的關(guān)聯(lián)。以房源信息為研究對(duì)象，使用地理信息系統(tǒng)的新特性，探討在線(xiàn)選房系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與研究，試圖更好地發(fā)揮GIS在選房中的作用。

2 系統(tǒng)構(gòu)建分析

2.1 系統(tǒng)需求分析

隨著GIS在各個(gè)領(lǐng)域應(yīng)用越來(lái)越多，將GIS應(yīng)用于選房領(lǐng)域可以更好地實(shí)現(xiàn)房源數(shù)據(jù)空間分析。消費(fèi)者進(jìn)行購(gòu)房決策時(shí)，通常需要考慮自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力、房?jī)r(jià)、區(qū)位、環(huán)境、戶(hù)型和社區(qū)服務(wù)等諸多因素，而這些因素往往無(wú)法全面地進(jìn)行深入了解。本系統(tǒng)的設(shè)計(jì)理念是幫助用戶(hù)在繁雜的樓盤(pán)信息中提取有用的信息，利用用戶(hù)輸入的需求條件，合理地幫助用戶(hù)進(jìn)行智能決策選房。

2.2 系統(tǒng)關(guān)鍵技術(shù)

本研究通過(guò)Web GIS，ArcGIS API for Silverlight和SQL Server關(guān)系型數(shù)據(jù)庫(kù)等技術(shù)開(kāi)發(fā)了基于ArcGIS Server的在線(xiàn)選房系統(tǒng)。萬(wàn)維網(wǎng)地理信息系統(tǒng)(Web GIS)是GIS和Internet結(jié)合的產(chǎn)物，相比傳統(tǒng)的GIS，Web GIS技術(shù)實(shí)現(xiàn)了加強(qiáng)瀏覽器顯示和操作地理數(shù)據(jù)的功能，提高網(wǎng)頁(yè)端讀取GIS數(shù)據(jù)庫(kù)的速度和效率[6]。Silverlight技術(shù)可以提高瀏覽器讀取信息的速度，并且傳遞的成本低，有跨瀏覽器跨平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)。Silverlight可通過(guò)WCF服務(wù)訪(fǎng)問(wèn)SQL Server數(shù)據(jù)庫(kù)，可實(shí)現(xiàn)與數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)的交互。數(shù)據(jù)的讀取速度和高性能可以給使用者更好的視覺(jué)體驗(yàn)，這是本系統(tǒng)應(yīng)用SQL Server數(shù)據(jù)庫(kù)存取房源數(shù)據(jù)的主要原因。

除此之外，本研究還增加了智能選房模型及宜居模型，使得在線(xiàn)選房系統(tǒng)更具有科學(xué)性、準(zhǔn)確性和直觀性。

(1)智能選房模型

智能選房模型是通過(guò)用戶(hù)輸入需要的距離參數(shù)，系統(tǒng)查詢(xún)滿(mǎn)足用戶(hù)需求的所有的房源數(shù)據(jù)。具體的模型參數(shù)和方法如下所示：

模型參數(shù)：最近的學(xué)校、公園、醫(yī)院、公交站牌距離，房屋樓層，價(jià)格等。

模型方法：將輸入的參數(shù)，與所有的房源數(shù)據(jù)的參數(shù)進(jìn)行比較，房源的數(shù)據(jù)同時(shí)滿(mǎn)足用戶(hù)輸入的所有參數(shù)，則該房源滿(mǎn)足用戶(hù)需求，反饋滿(mǎn)足用戶(hù)需求的房源數(shù)據(jù)。

(2)宜居模型

宜居模型是按照國(guó)家頒布的宜居標(biāo)準(zhǔn)。主要是通過(guò)對(duì)小區(qū)的生活便宜度、環(huán)境優(yōu)美度、公共安全度、社區(qū)文明度等四個(gè)方面經(jīng)行評(píng)價(jià)。本系統(tǒng)的模型主要通過(guò)比較小區(qū)的生活便宜度。生活便宜度主要是比較小區(qū)到周?chē)A(chǔ)設(shè)施的距離，基礎(chǔ)設(shè)施主要包括學(xué)校、公園、醫(yī)院、超市等[7～10]。具體的參數(shù)和方法如下所示：

宜居參數(shù)：生活便宜度(距離最近學(xué)校公園、醫(yī)院、超市、學(xué)校距離)，環(huán)境優(yōu)美度，公共安全度，社區(qū)文明度。

模型方法：A小區(qū)分?jǐn)?shù)=[A距離最近公園距離/(A距離最近公園距離+B最近公園距離)+A距離最近醫(yī)院距離/(A距離最近醫(yī)院距離+B距離最近醫(yī)院距離)+A距離最近超市距離/(A距離最近超市距離+B距離最近超市距離)+A距離最近學(xué)校距離/(A距離最近學(xué)校距離+B距離最近學(xué)校距離)]*10+環(huán)境優(yōu)美度(滿(mǎn)分20分)+公共安全度(滿(mǎn)分20分)+社區(qū)文明度(滿(mǎn)分20)。

B小區(qū)分?jǐn)?shù)=[B距離最近公園距離/(A距離最近公園距離+B最近公園距離)+B距離最近醫(yī)院距離/(A距離最近醫(yī)院距離+B距離最近醫(yī)院距離)+A距離最近超市距離/(B距離最近超市距離+B距離最近超市距離)+B距離最近學(xué)校距離/(A距離最近學(xué)校距離+B距離最近學(xué)校距離)]*10+環(huán)境優(yōu)美度(滿(mǎn)分20分)+公共安全度(滿(mǎn)分20分)+社區(qū)文明度(滿(mǎn)分20)。

3 系統(tǒng)設(shè)計(jì)

3.1 系統(tǒng)框架構(gòu)建

本系統(tǒng)是在.NET平臺(tái)上運(yùn)用C#語(yǔ)言進(jìn)行開(kāi)發(fā)，根據(jù)需求分析以及關(guān)鍵技術(shù)設(shè)計(jì)的系統(tǒng)框架構(gòu)建如圖1所示。

在圖1中，本系統(tǒng)的頁(yè)面設(shè)計(jì)以及動(dòng)畫(huà)功能是應(yīng)用強(qiáng)大的WPF實(shí)現(xiàn)的[11]，使得界面更加美觀，交互型更強(qiáng)，并且Silverlight技術(shù)可以便捷地集成到現(xiàn)有的各種網(wǎng)絡(luò)程序當(dāng)中，幫助提高頁(yè)面的瀏覽速度；采用ArcGIS API for Silverlight技術(shù)提供的空間檢索、空間分析功能和調(diào)用GP服務(wù)等實(shí)現(xiàn)房源空間分析[12]。而后臺(tái)把房源數(shù)據(jù)存入到大型數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)SQL Server中，利用ArcGIS Online在線(xiàn)地圖數(shù)據(jù)疊加本系統(tǒng)在ArcGIS上處理好的房源、小區(qū)等數(shù)據(jù)，使用SQL強(qiáng)大的數(shù)據(jù)管理功能，管理房源數(shù)據(jù)。通過(guò)WCF服務(wù)，訪(fǎng)問(wèn)數(shù)據(jù)庫(kù)，讀取房源數(shù)據(jù)并在網(wǎng)頁(yè)端顯示，也可通過(guò)客戶(hù)端上傳房源數(shù)據(jù)，通過(guò)服務(wù)器與數(shù)據(jù)庫(kù)實(shí)現(xiàn)交互。

圖1 系統(tǒng)框架構(gòu)建

3.2 系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)

在系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)中主要存儲(chǔ)兩張表，表1是房源數(shù)據(jù)表。包括房源的ID(主鍵)、所屬小區(qū)、樓號(hào)、樓層、單元號(hào)、每平方米單價(jià)、房屋面積、房屋總價(jià)、所述行政區(qū)、房屋類(lèi)型、房屋年限等字段。樓號(hào)，樓層和單元號(hào)存儲(chǔ)小區(qū)的位置信息，房屋類(lèi)型分為新房和二手房，新房的房屋年限是70年，二手房的年限根據(jù)該房的購(gòu)房年期計(jì)算得到。表2是用戶(hù)表，用以存儲(chǔ)注冊(cè)的用戶(hù)。用戶(hù)分兩種角色，分別是購(gòu)房者和賣(mài)房者。系統(tǒng)支持兩種角色用戶(hù)的登錄，通過(guò)用戶(hù)輸入的角色，驗(yàn)證數(shù)據(jù)庫(kù)用戶(hù)表中是否存在該角色的用戶(hù)，通過(guò)用戶(hù)名和密碼的驗(yàn)證，得以實(shí)現(xiàn)用戶(hù)的權(quán)限登錄。

房源數(shù)據(jù)表結(jié)構(gòu) 表1

用戶(hù)數(shù)據(jù)表結(jié)構(gòu) 表2

4 系統(tǒng)特色功能設(shè)計(jì)

平臺(tái)系統(tǒng)功能劃分為以下幾個(gè)模塊：基本地圖操作模塊(放大、縮小、鷹眼、全圖等)、房源查詢(xún)(區(qū)域查詢(xún)、關(guān)鍵字查詢(xún)、點(diǎn)擊查詢(xún))、智能選房(智能決策、房源比較器、房貸計(jì)算器)、系統(tǒng)管理(購(gòu)房者權(quán)限房源下載、賣(mài)房者權(quán)限房源上傳)，如圖2所示。

圖2 系統(tǒng)功能架構(gòu)

平臺(tái)系統(tǒng)的主要功能模塊包括：

(1)基本地圖操作。該功能模塊利用ArcGIS API for Silverlight提供的地圖瀏覽工具，工具的外觀優(yōu)美且可以實(shí)現(xiàn)地圖的放大縮小漫游全圖操作。

(2)房源查詢(xún)。該功能模塊的實(shí)現(xiàn)是調(diào)用ArcGIS API for Silverlight提供的Query Tasks方法和接口實(shí)現(xiàn)對(duì)房源數(shù)據(jù)的檢索和分析。分為三個(gè)子模塊：①區(qū)域查詢(xún)：選擇某一區(qū)域并獲取該區(qū)域所有的小區(qū)數(shù)據(jù)，點(diǎn)擊并定位到該小區(qū)，查詢(xún)小區(qū)所有的房源數(shù)據(jù)和房?jī)r(jià)走勢(shì)圖。②關(guān)鍵字查詢(xún)：輸入搜索小區(qū)關(guān)鍵字，實(shí)現(xiàn)地圖漫游到搜索小區(qū)的位置。③點(diǎn)擊查詢(xún)：在地圖上點(diǎn)擊感興趣的小區(qū)，獲取小區(qū)名稱(chēng)并找到該小區(qū)的所有房源信息，調(diào)用該小區(qū)的半年房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，生成房?jī)r(jià)走勢(shì)圖。

(3)智能選房。該功能模塊是綜合地圖數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)庫(kù)中的房源數(shù)據(jù)，將滿(mǎn)足要求的所有房源數(shù)據(jù)返回至客戶(hù)端。分為三個(gè)子模塊：①智能決策是指當(dāng)用戶(hù)輸入需求參數(shù)，系統(tǒng)根據(jù)智能選房模型將輸入的參數(shù)與所有的房源數(shù)據(jù)的參數(shù)進(jìn)行比較，若滿(mǎn)足用戶(hù)輸入的所有參數(shù)，則反饋滿(mǎn)足用戶(hù)需求的房源數(shù)據(jù)。②房源比較器利用宜居模型，當(dāng)選房者面對(duì)多個(gè)房源數(shù)據(jù)無(wú)法抉擇時(shí)，通過(guò)比較兩個(gè)小區(qū)的生活便宜度、環(huán)境優(yōu)美度、公共安全度、社區(qū)文明度的各項(xiàng)參數(shù)，用戶(hù)可根據(jù)自身需求選擇適宜自己的房源。③房貸計(jì)算器是輸入可接受的樓房?jī)r(jià)格，理想住房面積，首付幾成和按揭年數(shù)以及年利率，系統(tǒng)計(jì)算出房款總額，房貸總額，首期付款，月均付款，還款總額以及支付利息等詳細(xì)數(shù)據(jù)，為購(gòu)房者根據(jù)自身?xiàng)l件合理購(gòu)房所提供的輔助決策。

(4)系統(tǒng)管理。該功能模塊是在登錄時(shí)系統(tǒng)與SQL Server數(shù)據(jù)庫(kù)交互，獲取用戶(hù)角色，根據(jù)不同角色設(shè)置不同權(quán)限。系統(tǒng)支持用戶(hù)以不同角色登錄，當(dāng)用戶(hù)以購(gòu)房者登錄時(shí)可以下載查詢(xún)房源信息，下載的房源信息在Excel表中儲(chǔ)存。當(dāng)用戶(hù)以賣(mài)房者登錄時(shí)可以上傳自己擁有的房源數(shù)據(jù)，供購(gòu)房者查詢(xún)和購(gòu)買(mǎi)。

5 系統(tǒng)應(yīng)用

為驗(yàn)證平臺(tái)系統(tǒng)的實(shí)用性，本文通過(guò)一個(gè)實(shí)例詳細(xì)介紹本系統(tǒng)的使用過(guò)程。

首先，用戶(hù)可以通過(guò)贛州市在線(xiàn)選房系統(tǒng)界面上的左上角搜索按鈕進(jìn)行房源查詢(xún)。點(diǎn)擊搜索按鈕，在對(duì)話(huà)框中輸入搜索小區(qū)的關(guān)鍵字，系統(tǒng)會(huì)通過(guò)搜索相應(yīng)圖層的URL地址，搜索圖層字段找到當(dāng)前輸入框中的值，通過(guò)屬性值找到當(dāng)前需要搜索的小區(qū)，同時(shí)地圖漫游到當(dāng)前的位置并用氣泡標(biāo)識(shí)小區(qū)中不同單元的位置。其次，點(diǎn)擊系統(tǒng)地圖界面右上角的點(diǎn)擊查詢(xún)按鈕，系統(tǒng)會(huì)根據(jù)小區(qū)名稱(chēng)查找到該小區(qū)的屬性字段并將該小區(qū)的所有房源信息顯示在系統(tǒng)右側(cè)，同時(shí)調(diào)用近半年的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)并生成該小區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)圖，如圖3所示。

圖3 房源查詢(xún)

在智能選房方面，可以根據(jù)智能決策功能把滿(mǎn)足用戶(hù)需求的房源返回輸出。將輸入的參數(shù)，與所有的房源數(shù)據(jù)的參數(shù)進(jìn)行比較，房源的數(shù)據(jù)同時(shí)滿(mǎn)足用戶(hù)輸入的所有參數(shù)，則該房源滿(mǎn)足用戶(hù)需求，反饋滿(mǎn)足用戶(hù)需求的房源數(shù)據(jù)。例如購(gòu)房者家中有年長(zhǎng)的父母，首先在購(gòu)房需求方面會(huì)希望房子離公園和醫(yī)院近點(diǎn)，其次希望房屋的單價(jià)在 3 000元/m2～10 000元/m2之間，最后考慮到老人上下樓的不方便選擇房子位于較低的樓層，點(diǎn)擊確定即可返回所有滿(mǎn)足要求的房源，并以綠色的氣泡標(biāo)出，如圖4所示。

圖4智能決策

在圖5的房源比較界面圖的左右兩側(cè)分別輸入兩個(gè)小區(qū)的名稱(chēng)，系統(tǒng)將會(huì)查找并計(jì)算該小區(qū)生活便宜度(距離最近學(xué)校公園、醫(yī)院、超市、學(xué)校距離)，環(huán)境優(yōu)美度，公共安全度，社區(qū)文明度的數(shù)據(jù)，按照宜居模型中提供的計(jì)算公式得出兩個(gè)小區(qū)的宜居指數(shù)，通過(guò)系統(tǒng)提供的客觀數(shù)據(jù)，方便用戶(hù)做出選擇。另外，當(dāng)用戶(hù)決定購(gòu)房時(shí)，可以使用貸款計(jì)算器計(jì)算房子的總價(jià)，如圖6所示。用戶(hù)在輸入房子每平方米的單價(jià)、房子的總體面積大小、首付幾成、選擇按揭年數(shù)，點(diǎn)擊設(shè)置利率按鈕設(shè)置年利率后，點(diǎn)擊確定，在右側(cè)系統(tǒng)會(huì)根據(jù)輸入的條件計(jì)算出貸款總額、每月還貸以及可以看到總體要支付的利息。

圖5 房源對(duì)比

圖6 貸款計(jì)算器

最后，通過(guò)在線(xiàn)選房系統(tǒng)右上角的系統(tǒng)管理按鈕，可以切換用戶(hù)角色(我要買(mǎi)房和我要賣(mài)房)。當(dāng)賣(mài)房者選擇我要賣(mài)房的角色時(shí)，點(diǎn)擊登錄進(jìn)入系統(tǒng)可以上傳自己房子的小區(qū)名稱(chēng)、樓層、樓號(hào)、價(jià)格、住房面積等信息，系統(tǒng)就會(huì)自動(dòng)保存到數(shù)據(jù)庫(kù)中，方便購(gòu)房者查詢(xún)和購(gòu)買(mǎi)。

6 結(jié) 論

本系統(tǒng)在.NET平臺(tái)上開(kāi)發(fā)，調(diào)用ArcGIS API for Silverlight訪(fǎng)問(wèn)本地或網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器的地圖數(shù)據(jù)，其技術(shù)提供了空間分析功能，并實(shí)現(xiàn)了房源數(shù)據(jù)的查詢(xún)、分析和顯示。利用SQL Server強(qiáng)大的數(shù)據(jù)管理功能，管理房源數(shù)據(jù)，通過(guò)WCF服務(wù)，實(shí)現(xiàn)與數(shù)據(jù)庫(kù)的交互，讓房源數(shù)據(jù)在瀏覽器端動(dòng)態(tài)展示。其在一定程度上解決了用戶(hù)看房選房必須實(shí)地考察的不方便性，通過(guò)在線(xiàn)選房系統(tǒng)可以讓用戶(hù)快速地瀏覽各小區(qū)的信息以及周邊的生活設(shè)施，通過(guò)智能決策以及房源對(duì)比可以給用戶(hù)提供最適宜的房源數(shù)據(jù)。此外，賣(mài)房者也可以通過(guò)登錄系統(tǒng)上傳房源數(shù)據(jù)，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)雙方的流量促進(jìn)系統(tǒng)的循環(huán)優(yōu)良發(fā)展，具有一定的實(shí)用價(jià)值。

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