文/康俊亮

康俊亮 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會調(diào)解中心主任

在“房住不炒”新時代，包括地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)及購房人等各參與方，均已根據(jù)調(diào)控思路及時調(diào)整了行為模式或參與模式。作為我國房地產(chǎn)領(lǐng)域糾紛解決的重要組成部分，房地產(chǎn)仲裁也應(yīng)當(dāng)及時“適應(yīng)新發(fā)展、迎接新挑戰(zhàn)、抓住新機(jī)遇”，進(jìn)而使得房地產(chǎn)仲裁的理念、價值取向、裁判標(biāo)準(zhǔn)等及時跟上行業(yè)發(fā)展的步伐，這不但對房地產(chǎn)仲裁的發(fā)展有重要影響，也是維護(hù)行業(yè)平穩(wěn)、健康、可持續(xù)發(fā)展的重要保障。

2017年2月26日，習(xí)近平主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會議，強(qiáng)調(diào)建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，要充分考慮房地產(chǎn)市場的特點，緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，深入研究短期和長期相結(jié)合的長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排。本次會議，確定了當(dāng)前一定時期內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控的總思路：在堅持房住不炒的前提下，研究制定長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度。2017年，圍繞上述調(diào)控思路，中央多次作出部署，各地密集出臺調(diào)控政策。據(jù)不完全統(tǒng)計，年內(nèi)各地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策近250次，在“因城施策、因地制宜”的調(diào)控原則指導(dǎo)下，限購、限貸、限價、限售、打擊“商改住”、鼓勵租賃市場等多種政策被廣泛應(yīng)用到了熱點區(qū)域樓市，有效擠出了投機(jī)需求，推動樓市理性發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了“房住不炒”的新時代。

考慮到本輪調(diào)控對行業(yè)的影響是系統(tǒng)性、全局性的，本文不分析單個熱點問題與仲裁如何結(jié)合，而是在全面概述本輪調(diào)控的情況及本輪調(diào)控對行業(yè)影響的基礎(chǔ)上，闡述房地產(chǎn)仲裁今后的發(fā)展方向。

本輪調(diào)控概況

（一）本輪調(diào)控的定位

“房子是用來住的，不是用來炒的”是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的定位，其意在凸顯住房的居住屬性，打擊其投機(jī)屬性，弱化其投資屬性，無論是中央出臺的調(diào)控政策，還是地方政府出臺的調(diào)控政策均緊緊圍繞這一定位。今后相當(dāng)長一段時間內(nèi)，我們認(rèn)識、理解房地產(chǎn)行業(yè)均不能偏離這一定位。

（二）本輪調(diào)控的主要特點

1.針對性強(qiáng)。分類調(diào)控、因城施策是本輪調(diào)控的一大特色，避免了以往“一線城市感冒，全國吃藥”的局面。分類調(diào)控、因城施策的基本思路是，中央政府負(fù)責(zé)頂層設(shè)計和信貸稅收保障等政策框架，省級政府負(fù)調(diào)控總體責(zé)任，市縣級政府負(fù)主體責(zé)任，這樣既可以保證調(diào)控的全局性，又可以大大提高調(diào)控的針對性。

2.措施全面，不留死角。限購、限價、限貸、限售等措施齊頭并進(jìn)，同時凡是不符合調(diào)控目標(biāo)，可以打擦邊球的漏洞被逐一糾正，如在限價的情況下，開發(fā)企業(yè)為提高商品房的實際出售價格捆綁車庫、精裝修的行為，自持住宅以租代售的行為等。

3.行政干預(yù)與基礎(chǔ)制度建立完善同步進(jìn)行。行政手段見效快，但根據(jù)以往歷次調(diào)控的經(jīng)驗可以看出，單靠行政手段很難保證調(diào)控效果的持續(xù)性，這也是社會大眾將調(diào)控稱為“空調(diào)”的主要原因之一。本論調(diào)控即明確了房地產(chǎn)的定位，同時長效機(jī)制、基礎(chǔ)性制度逐項落地，這對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有深遠(yuǎn)的影響，也是本輪調(diào)控最大的特色。

（三）本輪調(diào)控的主要目標(biāo)

本輪調(diào)控始于房價快速、非理性上漲，如不及時改變這種局面，不但會影響房地產(chǎn)行業(yè)自身的健康、可持續(xù)發(fā)展，還會沖擊金融安全及其他實體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，本輪調(diào)控的短期目標(biāo)是用限購、限貸、限價、限售等行政手段控制房價的非理性上漲。與此同時將與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的長效機(jī)制、基礎(chǔ)性制度等逐項落地，伴隨著長效機(jī)制、基礎(chǔ)性制度的逐項落地，行政干預(yù)手段穩(wěn)步退出，進(jìn)而實現(xiàn)以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，雙軌制的住房供應(yīng)體系，即可以實現(xiàn)讓全體人民住有所居，又可以防范出現(xiàn)系統(tǒng)性的金融風(fēng)險等中長期目標(biāo)。

（四）本輪調(diào)控的主要內(nèi)容

本論調(diào)控的內(nèi)容可以概括為以下幾個方面：

1.限購、限價、限售。其中限購，是指戶籍家庭規(guī)定可以購買住宅套數(shù)的上限，非戶籍家庭或者不得購買，或者在社?；蚨愂諠M足一定條件的前提下規(guī)定可以購買套數(shù)的上限；限價，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房，去主管部門辦理商品房預(yù)售許可證時，主管部門與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)商待售商品房的價格，只有在價格協(xié)商確定后才可以拿到預(yù)售許可證，且價格一旦確定，企業(yè)不得隨意調(diào)高價格；限售，是指商品房在簽訂買賣合同或拿到不動產(chǎn)權(quán)證后的一定期間內(nèi)，不得交易。

2.限制“商辦類”項目改住宅。商辦類項目的土地用途為商業(yè)或辦公，其房屋的規(guī)劃用途相應(yīng)的為商業(yè)或辦公。在部分熱點城市，開發(fā)企業(yè)為了更好地銷售項目及獲得更高的利潤，往往會將商辦類項目的設(shè)計用途向住宅靠攏。本輪調(diào)控基本上改變了商辦類項目改住宅銷售的情況。

3.限制“資金”違規(guī)流入樓市。主要包括，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購房融資產(chǎn)品或服務(wù)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場外配資，嚴(yán)禁個人綜合消費貸款等資金挪用于購房。要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對首付資金來源和借款人收入證明真實性的審核力度，嚴(yán)格對個人住房貸款和個人綜合消費貸款施行分類管理，強(qiáng)化對個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等業(yè)務(wù)的額度和資金流向管理，嚴(yán)格按照合同約定監(jiān)控貸款用途，嚴(yán)禁挪用資金購房等。

同時，還通過提高首付款比例及貸款利率的方式，進(jìn)一步提高購房的成本，限制流入樓市的資金。

4.鼓勵住房租賃。住房租賃制度一直是我國住房供應(yīng)體系及住房制度中的短板，這也是“重買賣輕租賃”的重要原因。為鼓勵租賃，本輪調(diào)控采取了以下措施：（1）明確提出“租售同權(quán)”，通過租賃住宅也可以獲得附加在房屋所有權(quán)之上的部分社會福利，如教育、落戶等。（2）鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持住宅項目。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)的有效期限內(nèi)，自持住宅項目，并通過租賃獲得收益。（3）鼓勵機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入租賃領(lǐng)域，發(fā)展長租公寓。（4）在部分城市試點，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房。（5）鼓勵金融機(jī)構(gòu)為住房租賃提供包括REITs在內(nèi)的融資服務(wù)。

5.鼓勵發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。共有產(chǎn)權(quán)住房是我國住房保障領(lǐng)域中的重大制度創(chuàng)新，通過市場化的運作方式，既避免了尋租，切實滿足了夾心層的居住問題，又為今后保障房與商品房的有效銜接及保障對象平穩(wěn)、有效退出住房保障領(lǐng)域提供了充分的政策空間。

6.不動產(chǎn)登記信息聯(lián)網(wǎng)。不動產(chǎn)登記信息聯(lián)網(wǎng)以后，理論上講，主管部門可以掌握聯(lián)網(wǎng)區(qū)域的以下數(shù)據(jù)或信息：已出讓土地的情況，如是否已開發(fā)及開發(fā)的進(jìn)度，是否已取得預(yù)售許可及銷售的進(jìn)度；存量住房的基本情況，如數(shù)量、交易頻次等；個人擁有房屋所有權(quán)的數(shù)量等。通過上述大數(shù)據(jù)的分析，為今后一系列政策及立法提供了客觀基礎(chǔ)。

7.推進(jìn)房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)改革。包括為鼓勵住房租賃企業(yè)的發(fā)展，應(yīng)統(tǒng)籌并降低相關(guān)稅負(fù)；為保障基本居住，應(yīng)合理設(shè)置自住住房的稅負(fù)；為抑制投機(jī)投資購房，應(yīng)加大其交易及保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)等措施。

8.推進(jìn)土地領(lǐng)域部分改革。除在試點城市推行集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房以外，還包括落實好人地掛鉤的土地供應(yīng)機(jī)制，盤活城鎮(zhèn)閑置用地發(fā)展租賃住房等。

9.施行聯(lián)合懲戒措施。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合31個部門發(fā)布了《關(guān)于對房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)失信責(zé)任主體實施聯(lián)合懲戒的合作備忘錄》，明確規(guī)定了失信行為的懲戒對象及懲戒措施。

調(diào)控后房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展

近幾年房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展與本輪調(diào)控效果相疊加，共同推動我國房地產(chǎn)進(jìn)入了新時代，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.從政策及制度維度看。長效機(jī)制正在逐項落地，基礎(chǔ)性的住房制度體系框架也日漸清晰?？梢灶A(yù)計，行政調(diào)控手段會逐漸淡化，但并不意味著全部退出，今后將會更多地通過市場手段發(fā)揮對行業(yè)的調(diào)節(jié)作用，同時在中央制定宏觀的、統(tǒng)一的政策框架下，賦予地方政府更多的主導(dǎo)權(quán)。

2.從行業(yè)聚集度維度看。2017年千億房企達(dá)到17家。同時，隨著品牌房企業(yè)績規(guī)模的增長，TOP200房企各梯隊集中度均有較大幅度的提升。其中，TOP10房企集中度達(dá)24.1%，TOP30房企集中度近40%，TOP50房企集中度提升幅度較大，提升近10.6個百分點至45.9%，TOP100房企集中度達(dá)55.5%。值得注意的是，TOP100房企的金額、面積門檻分別為153億元、120萬平方米，TOP200房企的金額、面積門檻46億元、30萬平方米，都較2016年降低，表明TOP200、甚至百強(qiáng)房企內(nèi)部格局也開始分化。（數(shù)據(jù)來源，中房研協(xié)公司《中國房地產(chǎn)市場研究-季報（2017年四季度）》）

3.從企業(yè)發(fā)展的維度看。大中型開發(fā)企業(yè)為保持其規(guī)模及體量，會更加積極地獲取土地。在目前的形勢下，除通過二級市場招拍掛外，更多的將會通過收購兼并中小企業(yè)的方式獲取土地。同時，隨著地價的提高，公開招拍掛方式將更多地體現(xiàn)為聯(lián)合體的方式。

4.從區(qū)域性分化維度看。對區(qū)域性市場的劃分，除采取原有一線、二線、三線、四線的劃分標(biāo)準(zhǔn)外，今后將出現(xiàn)若干區(qū)域性中心，如以北京、上海、深圳為中心的環(huán)一線，以鄭州、西安、成都、重慶為代表的部分區(qū)域性中心。不同區(qū)域基于其區(qū)域定位、人口流入、產(chǎn)業(yè)政策、交通配套等方面的差異，在房地產(chǎn)市場方面的差異會越來越明顯。

5.從產(chǎn)品形態(tài)維度看。區(qū)域性中心開發(fā)建設(shè)的高峰期已過，今后會更多地采取城市更新的模式，同時區(qū)域性中心會逐漸進(jìn)入存量房主導(dǎo)的時代，住房供應(yīng)也會更多地向租賃型住房及共有產(chǎn)權(quán)住房傾斜。

房地產(chǎn)仲裁應(yīng)重視的幾個問題

在房地產(chǎn)進(jìn)入新的發(fā)展階段的前提下，如何更好地提供符合時代發(fā)展背景的糾紛解決服務(wù)，是房地產(chǎn)仲裁必須面對的問題。本文認(rèn)為，無論是仲裁機(jī)構(gòu)，還是仲裁員均應(yīng)當(dāng)重視以下幾個方面，如此才能在競爭中占得先機(jī)，在促進(jìn)仲裁發(fā)展的同時，為行業(yè)的平穩(wěn)、健康、可持續(xù)發(fā)展提供保障。

1.在裁判標(biāo)準(zhǔn)及價值判斷上，實現(xiàn)政策邏輯、商業(yè)邏輯與法律邏輯的統(tǒng)一。裁判必須遵循法律邏輯，這是前提與基礎(chǔ)；但同時也要看到目前房地產(chǎn)處于特殊的發(fā)展階段，即通過本輪調(diào)控確定今后房地產(chǎn)的發(fā)展方向及法規(guī)政策框架體系。本輪調(diào)控出臺的政策雖多，但內(nèi)在邏輯性強(qiáng)，每項政策的功能定位清晰，互相配合，共同服務(wù)于調(diào)控目標(biāo)，同時還需注意到有的政策具有臨時性，有的政策是為立法作儲備，因此不能將其簡單理解為“紅頭文件”，這就需要深刻理解政策，把握其發(fā)展脈絡(luò)，最大程度實現(xiàn)法律邏輯與政策邏輯的統(tǒng)一。與此同時，鑒于此次調(diào)控具有強(qiáng)行政干預(yù)的特性，這在一定程度上打破了原有的商業(yè)邏輯，當(dāng)然這種情況在長效機(jī)制、基礎(chǔ)性制度落地后會改變，但在未改變之前，應(yīng)當(dāng)注意到這一點，在遵循法律邏輯的前提下，適當(dāng)讓裁判結(jié)果更加符合行業(yè)應(yīng)有的商業(yè)邏輯。

2.根據(jù)行業(yè)發(fā)展動向，提前布局。提供高質(zhì)量的仲裁服務(wù)是仲裁生命力的體現(xiàn)，但能否根據(jù)行業(yè)發(fā)展提前布局，則決定了仲裁機(jī)構(gòu)能否可持續(xù)發(fā)展。如仲裁機(jī)構(gòu)能否根據(jù)行業(yè)的發(fā)展，預(yù)判糾紛的發(fā)展方向及類型，并提前做好研究工作，能否根據(jù)行業(yè)發(fā)展的區(qū)域性有針對性地開展推廣工作等，都是仲裁機(jī)構(gòu)必須認(rèn)真對待的問題。