郭耀杰

(華東政法大學，上海 200063)

一、上海市個人住房房產(chǎn)稅改革試點情況概述

對于房產(chǎn)稅的征收,中央層面主要有《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》,但其征收對象主要是商用房,并且在第5條規(guī)定“個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)”免納房產(chǎn)稅,因此,在全國范圍內(nèi)尚無專門針對個人住房征收房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)范。

而在地方層面,征收個人住房房產(chǎn)稅(下文出現(xiàn)的房產(chǎn)稅均指個人住房房產(chǎn)稅)早在2011年就已經(jīng)在部分地區(qū)開始了改革試點工作。2011年1月27日,上海市和重慶市同時頒布了對個人住房征收房產(chǎn)稅的相關(guān)文件,這也體現(xiàn)了中央政府希望對個人住房征收房產(chǎn)稅進行試點,構(gòu)建可行且合理的稅收征管體制,如果試點成功，則逐漸向全國推廣。本文主要分析上海市對個人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點工作情況。

上海市人民政府于2011年1月27日發(fā)布《關(guān)于印發(fā)〈上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法〉的通知》(滬府發(fā)〔2011〕3號),并于2011年1月28日起實施。2011年1月30日,上海市財政局、上海市地方稅務(wù)局、上海市住房保障和房屋管理局又發(fā)布了《關(guān)于本市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點若干問題的通知》(滬財稅〔2011〕10號),對于上海市房產(chǎn)稅政策進行解釋和細化。同日,上海市地方稅務(wù)局發(fā)布了《關(guān)于本市個人住房房產(chǎn)稅征收管理有關(guān)事項的公告》(2011年第2號),明確了房產(chǎn)稅在具體實施中可能出現(xiàn)的部分問題。以上三個文件對個人住房征收房產(chǎn)稅方面主要有以下內(nèi)容:房產(chǎn)稅征收范圍包括上海居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非上海居民家庭在當?shù)匦沦彽淖》俊Ｉ虾＞用窦彝ト司怀^60平方米的,其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅,稅基暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納,適用稅率暫定為0.6%;對住房每平方米市場交易價格低于當?shù)厣夏甓刃陆ㄉ唐纷》科骄N售價格2倍的,稅率暫減為0.4%。

上海市所推出的對個人住房征收的房產(chǎn)稅被稱為“增量稅”,這是因為《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》(以下簡稱《暫行辦法》)規(guī)定的房產(chǎn)稅征收政策主要針對的是在其實施后新增加的且超過人均60平方米部分的住房面積;而對于存量房,無論其面積多少,均沒有影響。由此可見,《暫行辦法》的目的在于通過限制住房面積的進一步增加,控制房地產(chǎn)對土地的不斷無序的開發(fā),限制房地產(chǎn)企業(yè)在上海的進一步擴張,并減少個人對住房的過度購買和囤積,從而達到抑制房價快速上漲和調(diào)整住房市場供需結(jié)構(gòu)的效果。

另外,在《暫行辦法》中明確了對個人住房征收房產(chǎn)稅進行試點的目的在于“合理調(diào)節(jié)居民收入分配”，“正確引導住房消費”，“有效配置房地產(chǎn)資源”,以及《暫行辦法》第7條“收入用途”中明確的“對房產(chǎn)稅試點征收的收入,用于保障性住房建設(shè)等方面的支出”。從上海市房價過高的現(xiàn)狀不難看出,在上海試點個人住房房產(chǎn)稅征收的目的主要在于:(1)調(diào)節(jié)居民收入分配,以減少貧富差距;(2)增加地方財政收入以增加保障性住房建設(shè),實現(xiàn)居者有其屋;(3)通過矯正住房的供需關(guān)系,結(jié)合保障性住房的增加,抑制過高的房價,實現(xiàn)樓市的健康可持續(xù)性發(fā)展。

二、上海市房產(chǎn)稅改革試點效果

《暫行辦法》從2011年1月28日實行至今,已經(jīng)走過了8個年頭,那么上海市個人住房房產(chǎn)稅改革試點是否如期實現(xiàn)了調(diào)控效果？下面筆者將逐一進行分析。

(一)房產(chǎn)稅占地方財政的比例仍相當?shù)?難以完成保障性住房的建設(shè)工作

從中國行業(yè)研究網(wǎng)(http://www.chinairn.com)在2014年2月7日發(fā)布的消息來看,2011年房產(chǎn)稅確立當年,上海市財政局宣布征收個人住房房產(chǎn)稅超過1億元。根據(jù)相關(guān)部門估算,2012年和2013年上海個人住房房產(chǎn)稅收入分別為2億元和3億元左右,在2014年初應(yīng)稅住房7萬套左右,前三年累計征收個人住房房產(chǎn)稅約6億元。筆者并未查到2014年之后個人住房房產(chǎn)稅征收的相關(guān)數(shù)據(jù),但根據(jù)前三年的征收情況來看,房產(chǎn)稅征收的凈值并不高,即使之后每年都有漲幅,距離完成《暫行辦法》中要求的保障性住房建設(shè)支出所需要的費用仍有一段距離。而根據(jù)上海市國家稅務(wù)局和上海市地方稅務(wù)局網(wǎng)站的信息公開內(nèi)容顯示,2017年稅收收入合計約162萬億元,上海個人住房房產(chǎn)稅占稅收總量的比例很小,對于地方財政的影響甚微。

事實上,在現(xiàn)有稅制條件下,大部分收入歸于中央政府,而大部分支出由基層政府來提供,其中的差額利用轉(zhuǎn)移支付補充。過度依賴轉(zhuǎn)移支付打破了政府收入和支出之間的直接聯(lián)系,降低了居民對政府收支行為的監(jiān)督意愿。而房產(chǎn)稅的開征對于納稅人來說,繳納的稅收與所能享受的公共服務(wù)數(shù)量和質(zhì)量將直接相關(guān);對于基層政府來說,公共服務(wù)支出將直接影響當?shù)氐亩惢?房產(chǎn)價值),基層財政收入水平與當?shù)毓卜?wù)供給的聯(lián)系被建立起來。因而,基層政府將獲得有效的激勵去提供更多更好的公共服務(wù),以維持較高的稅基水平,增加當?shù)氐呢斦杖?。由于居民繳納的稅收與獲得的公共服務(wù)直接聯(lián)系,納稅人也具有很高的積極性去監(jiān)督政府的收支行為,從而真正建立起以全民監(jiān)督為基礎(chǔ)的社會問責。由此形成良性循環(huán):納稅人積極地監(jiān)督政府,政府在財政激勵作用下努力提供公共服務(wù)供給水平,最終達到滿足居民需求、優(yōu)化基層治理的目的。

同時,房產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅,其收入的取得更依賴于征管。相對于商品稅而言,財產(chǎn)稅的征管成本更高,原因在于財產(chǎn)稅的征收存在特殊的信息成本和財產(chǎn)價值的重估成本。在房產(chǎn)登記和管理制度不健全,房產(chǎn)管理部門、土地管理部門、戶籍管理部門、統(tǒng)計部門與稅務(wù)機關(guān)尚未建立起有效的信息共享機制,相關(guān)部門和人員無法提供具有廣泛可接受的房產(chǎn)評估辦法的情況下,個人住房房產(chǎn)稅的征收成本居高不下,因而其凈收入可能更少,但這在改革試點征收初期是不可避免的。不過令人欣慰的是,隨著2014年11月24日國務(wù)院頒布《不動產(chǎn)登記暫行條例》并于2015年3月1日實施,以及上海市財政局、地方稅務(wù)局、住房保障和房屋管理局等部門之間的共同努力和協(xié)調(diào),上海市個人住房房產(chǎn)稅的征收管理已經(jīng)逐步走向正規(guī),每年的住房征收量在逐漸增多,各部門之間的溝通也更加順暢,這為將來房產(chǎn)稅的征收以及其他稅務(wù)征管工作都打下了堅實的基礎(chǔ)。

(二)整體住房價格仍然高漲,樓市調(diào)控效果不佳

在2011年1月28日上海開征個人住房房產(chǎn)稅后,有許多學者通過數(shù)據(jù)分析和模型建立論證了房產(chǎn)稅對房價及住房供給結(jié)構(gòu)的影響,但由于撰寫時樣本較少,其他政策影響較大,得出的結(jié)論較為模糊。有學者利用描述性統(tǒng)計方法發(fā)現(xiàn),開征個人住房房產(chǎn)稅對城市房價走勢影響不明顯。另有學者依據(jù)DID方法(倍差法),輔以基于DMM方法修正潛在內(nèi)生性問題的評估表明:第一,上海市房產(chǎn)稅試點中不存在顯著的政策預期效應(yīng)。具體體現(xiàn)在上海三類住房(商品房、住房、高檔住宅)價格在試點前一年(即2010 年)前后并未發(fā)生顯著變化。第二,當前房產(chǎn)稅試點能夠顯著降低住宅價格，對商品房價格和高檔住宅價格也有降低作用,但并不顯著。還有學者將住房分為中小戶型和大戶型,在此基礎(chǔ)上建立住房購房者與開發(fā)商兩部門的局部均衡模型,利用上海市2005—2013年的面板數(shù)據(jù)考察了房產(chǎn)稅推行對住房供給結(jié)構(gòu)和房價的影響并得出結(jié)論:開征個人住房房產(chǎn)稅會提高中小戶型的房價、降低大戶型或獨棟別墅的價格,使得中小戶型住房的供給比例增加。

然而若拋開上述結(jié)論,直觀地觀察上海地區(qū)近年來的房屋價格,筆者發(fā)現(xiàn)個人住房房產(chǎn)稅的開征難以抑制過熱的房價,也無法抑制房價的上漲。以有明確數(shù)據(jù)的上海商品房為例(見表1),上海市商品房價格在開征個人住房房產(chǎn)稅后,只在實施后的第二年(2012年)有小幅回落(-5.38%),其余年份仍然在上漲,其中2016年相比2015年更是上漲了30.98%,2017年相比2016年也上漲了20.50%,呈現(xiàn)出相較前幾年更大的漲幅。盡管這其中有一部分政策因素和其他經(jīng)濟因素,但如此之大的漲幅仍讓人不禁感嘆房價的難以遏制。

表1 2011—2017年上海新建商品住房平均銷售價格變動情況

(三)貧富差距的調(diào)節(jié)效果甚微

有學者指出個人住房房產(chǎn)稅征收從理論上就難以實現(xiàn)貧富差距的調(diào)節(jié),并舉例，“如果一個通過繼承方式擁有高價值房產(chǎn)而可支配收入又很低的居民應(yīng)該交納房產(chǎn)稅嗎?如果說應(yīng)該,則會對居民的基本生活造成危害,與稅收造福民眾的初衷不符;如果說不應(yīng)該,房產(chǎn)稅又如何調(diào)節(jié)收入分配呢?”但也有學者通過數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，盡管個人住房房產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)收入分配方面的效果僅是個人所得稅的41%,但其在縮小貧富差距方面仍起到了一定的作用。

筆者認為,個人住房房產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅,具有調(diào)節(jié)“財富存量”的意義,使得具有較多財富的人繳納更多稅款,具有較少財富的人繳納較少的稅款,只能甚至不能維持生活的人不繳納稅款,繳納的稅款用于保障性住房建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等,使得一部分社會財富從較富有的人手中流向較貧窮的人,以縮小貧富差距。上文提到的較為極端的例子在現(xiàn)實社會中一定是存在的,但是所占比例較小,筆者認為在這樣的情況下可以通過設(shè)置合理的免征條件來避免,以實現(xiàn)稅收公平。另外由于除了個人所得稅之外,其他間接稅種幾乎都是累退的,會加大收入的不平等,因此在盡可能不增加居民整體稅負的情況下,合理設(shè)置房產(chǎn)稅的稅收要素有助于調(diào)節(jié)貧富差距,并且對改善收入不平等有較大意義。

三、上海市個人住房房產(chǎn)稅改革試點情況不佳的原因分析

要想更好地實現(xiàn)房產(chǎn)稅的功能,必須明確房產(chǎn)稅的性質(zhì),將現(xiàn)實中偏離其基本性質(zhì)的部分加以糾正,同時更好地規(guī)劃稅收要素并完善稅收征管體制,才能最終建立完善的房產(chǎn)稅制度。

(一)房產(chǎn)稅的性質(zhì)

對于房產(chǎn)稅性質(zhì)的爭議由來已久,主要有以下三種觀點：第一,財產(chǎn)稅。資本主義國家普遍實行的是產(chǎn)權(quán)私有制度,居民擁有土地和房屋的所有權(quán),房產(chǎn)稅是對人們積累的財產(chǎn)實體物征稅。第二,受益稅。居民向政府繳納房產(chǎn)稅,政府用征收到的稅收為居民提供更優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施,如綠化、清潔、道路、治安、公共設(shè)施建設(shè),居民所支付的稅收其實是購買公共服務(wù)的價格。第三,資本稅。房產(chǎn)稅是地方財政的主要收入來源,地方政府用房產(chǎn)稅所取得的收入維持正常運轉(zhuǎn),并用于向本轄區(qū)的居民提供公共服務(wù)。

早期大部分學者認為對個人住房征收房產(chǎn)稅不宜偏離財產(chǎn)稅屬性,將房產(chǎn)稅定義為一種“存量稅”。而上海頒布的《暫行辦法》中,由于僅對增量房屋征稅,可以定義為一種“增量稅”,房產(chǎn)稅則更具有商品稅即資本稅的性質(zhì)。大部分學者認為,房產(chǎn)稅是一種受益稅,即房產(chǎn)稅一般用于基層的基本公共服務(wù),這些公共服務(wù)又被資本化到房產(chǎn)價值中。因此,房產(chǎn)稅的最終受益者仍是房產(chǎn)擁有者。

筆者認為,將房產(chǎn)稅看作一種“受益稅”的觀點更為準確,也更有利于房產(chǎn)稅的征收,原因如下：第一,從房產(chǎn)稅的起源、征收目的來看,一方面，房產(chǎn)稅用于保障“居者有其屋”,特別是針對低收入群體,使他們能獲得住房保障,這是征收房產(chǎn)稅的最低目標;另一方面,房產(chǎn)稅用于建設(shè)公共設(shè)施,提高房屋價值,提升居民居住的幸福度,這是征收房產(chǎn)稅的高階目標。因此,征收房產(chǎn)稅本身就是為了使納稅人受益,采用“收益稅”的定性更能體現(xiàn)其本質(zhì)目的。第二,從房產(chǎn)稅在國外的發(fā)展情況來看,房產(chǎn)稅在大部分國家都是地方財政收入的主要來源之一,并將其收入直接用于科教文衛(wèi)等公共支出。因此,房產(chǎn)增值的高低直接影響到地方公共服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣,對轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)課稅,極大地體現(xiàn)了負稅與受益對等的原則, 企業(yè)和居民在享受政府提供高質(zhì)量的公共服務(wù)的同時,理應(yīng)承擔相應(yīng)的納稅義務(wù)。第三,從納稅人的觀感來說,房產(chǎn)稅的征收不應(yīng)當使納稅人產(chǎn)生一種單純的對他們手中積累的財產(chǎn)征稅并增加稅負的感受,也就是說“財產(chǎn)稅”的定性讓納稅人難以接受征收的事實。相反,如果采取“受益稅”的觀點,使納稅人感到其納稅的行為是在一定程度上增加了自身房屋的價值,并能獲得更好的公共設(shè)施,那么這種“受益心理”能夠讓納稅人更好地接納房產(chǎn)稅的征收,也就能使房產(chǎn)稅的征收工作更為順利。

(二)稅收要素的設(shè)計

房產(chǎn)稅的開征能否實際取得上述的效果,還是要從稅收要素的設(shè)計入手。只有規(guī)劃好稅收要素,才能切實保障房產(chǎn)稅的基本屬性沒有偏離,獲得其應(yīng)有的功能;如果沒有規(guī)劃好稅收要素,可能就難以達到預期效果,甚至招致納稅人的反感和抵制。

1.征收范圍(稅基)及免征額。上海房產(chǎn)稅的征收范圍是從《暫行辦法》施行之日起，上海居民家庭在上海新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)、非上海居民家庭在上海新購的住房。上海房產(chǎn)稅并沒有將本地居民和非本地居民的已購住房納入征稅范圍,也就是所謂的既往不咎的原則。同時,上海規(guī)定本地居民家庭在該市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的,合并計算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米(即免稅住房面積,含60平方米)的,其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅;人均超過60平方米的,對屬新購住房超出部分的面積,按規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。合并計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其他住房面積的總和。

有學者指出,上海當前房產(chǎn)稅的征收存在稅收公平問題?！稌盒修k法》確立的房產(chǎn)稅征收方式在實際上造成了不公平的情況。一方面,由于上海僅針對2011年1月28日后新購的房產(chǎn)(即增量房)征收房產(chǎn)稅,而不對存量房征稅,這在實質(zhì)上導致房產(chǎn)稅的征收維護了“既得利益者”的權(quán)益。另一方面,《暫行辦法》對戶籍居民和非戶籍居民進行了差別對待,客觀上造成了對非戶籍居民的不公平,使其在同樣建設(shè)城市的情況下享受不到戶籍居民應(yīng)有的公共服務(wù)卻要承擔更多的稅收負擔。

另外,對于存量房是否應(yīng)納入房產(chǎn)稅的征收范圍,學界存在不同的觀點。有學者認為,不應(yīng)將存量房納入房產(chǎn)稅的征收范圍,因為對所有房屋征稅只是徒增了低收入者的稅賦。也有學者指出,應(yīng)當將存量房納入房產(chǎn)稅的征收范圍,原因在于：(1)增量房難以體現(xiàn)居民的財富和收入;(2)對存量房征稅能加大持有成本,促進供需結(jié)構(gòu)合理化;(3)征收范圍擴大能使房產(chǎn)稅的作用增強。

筆者更傾向于后一種觀點,原因如下：第一,在國際范圍內(nèi),由于房產(chǎn)稅的開征時間較早,且將房產(chǎn)稅定義為一種“超級物業(yè)稅”,政府在征收房產(chǎn)稅后會提供相關(guān)的公共服務(wù),如清掃街道、修剪樹枝等。因此大部分國家將所有房屋都納入了房產(chǎn)稅的征收范圍,并以此保證房屋價值的保值增值和納稅人的住房舒適度。第二,房產(chǎn)稅要想實現(xiàn)調(diào)控房價、調(diào)整房屋供給結(jié)構(gòu)的功能,就必須逼迫房屋持有者盡快出售房屋,從而增加供應(yīng)。而使房屋持有者出售房屋的動力還是需要依靠對存量房屋征收較高的房產(chǎn)稅,并使該種稅負難以轉(zhuǎn)嫁。如此一來,房屋持有者就會將手中房屋拋售以避免高額的房產(chǎn)稅,最終達到住房市場上供給增加,供需關(guān)系相對平穩(wěn),供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理,在此影響下,房價也趨于理性,實現(xiàn)低收入者“居者有其屋”的保障。第三,將存量房也納入房產(chǎn)稅的征收范圍之后,就順理成章地解決了上述的稅收公平問題,因為無論是本市居民或非本市居民,都對其在上海市內(nèi)所擁有的全部房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。如此一來,不存在所謂“保護既得利益者”的問題,也不存在對非本市居民的歧視問題,在實質(zhì)上保障了稅收公平。第四,針對上文有學者提出的“低收入者通過繼承獲得高價值房屋”的極端情況,筆者認為可以通過設(shè)置合理的免征額加以解決。如有學者指出,可以提高免征額至人均住房標準或者人均90平方米,抑或利用家庭總體免征額的方式加以有效解決。如若通過免征額的方式仍出現(xiàn)極個別特別極端的例子,那么將高價住房置換成稍低價值的住房是更好的選擇。在實現(xiàn)了絕大部分的稅收公平后,對于出現(xiàn)的極小部分的不合理情形,應(yīng)當加以容忍。第五,堅持上文“受益稅”的定義,即應(yīng)當讓所有居民都成為受益的主體,享受稅收帶來的公共服務(wù)和基礎(chǔ)建設(shè)的增加。但通過免征額的設(shè)置,讓高收入居民成為稅收的主要力量,這也在一定程度上實現(xiàn)了房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距的功能。

2.計稅依據(jù)。《暫行辦法》規(guī)定計稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值,評估值按規(guī)定周期進行重估。試點初期,暫以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納。上海在交易價格的基礎(chǔ)上折價征收,其比例符合《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定的扣減余值的要求。

如前所述,上海市房產(chǎn)稅以應(yīng)稅房產(chǎn)的交易價格作為計稅依據(jù)(交易價格的70%)進行征收。但隨著房地產(chǎn)市場的井噴式增長,許多房產(chǎn)的實際價格已經(jīng)增長了幾倍甚至十幾倍,按照現(xiàn)有的計稅依據(jù)不能正確地反映房產(chǎn)的現(xiàn)有價值,使得房產(chǎn)稅稅收收入的增長速度沒有跟上經(jīng)濟的增長速度,更遠遠落后于房產(chǎn)增值的速度,這也導致不能通過房產(chǎn)稅來更好地發(fā)揮其調(diào)節(jié)收入的作用。而將應(yīng)稅房屋價值的評估價格作為計稅依據(jù)已經(jīng)在理論界達成了共識,這在《暫行辦法》中也已經(jīng)確立。然而目前存在的問題正如《暫行辦法》中所表現(xiàn)的那樣,雖然計稅依據(jù)已經(jīng)確定為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值,而且評估值按規(guī)定需要按周期進行重估。但是由于現(xiàn)在是試點初期,只能暫以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)。

上海房產(chǎn)稅改革試點工作從2011年1月28日實施至今,已經(jīng)8年有余。當然相比許多國外動輒數(shù)十年甚至上百年的房產(chǎn)稅征收歷史,8年的時間仍應(yīng)屬于稅收的起步階段,但這段時間已經(jīng)足以引起稅務(wù)機關(guān)對于當前計稅依據(jù)不合理的考量。同時,稅務(wù)機關(guān)在試點過程中應(yīng)當不斷完善征管體制,其中很重要的一點就是房屋價值評估工作的建立,只有建立了房屋價值評估工作機制并順利開展,房產(chǎn)稅的征收才能真正跟上房價的變化和經(jīng)濟的發(fā)展,最終體現(xiàn)房產(chǎn)稅“受益稅”的性質(zhì),并有效調(diào)節(jié)貧富差距。從試點工作對于全國的意義來說,房屋價值評估工作的建立也是改革試點工作中非常重要的一項內(nèi)容,如果無法在試點范圍內(nèi)建立房屋價值評估體系,那么在全國范圍內(nèi)的房產(chǎn)稅征收工作將更加遙遙無期。

3.稅率?！稌盒修k法》規(guī)定房產(chǎn)稅征收的適用稅率為0.6%,同時規(guī)定,根據(jù)應(yīng)稅住房交易價格的不同,如果應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于該市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的,則適用0.4%的優(yōu)惠稅率。

由于適用優(yōu)惠稅率與否的標準是應(yīng)稅住房交易價格與上海市上年度新建商品住房平均銷售價格的2倍,而上海目前的新建商品住房平均銷售價格年年上漲,使得應(yīng)稅住房交易價格相比于新建商品住房而言越來越低,這也導致《暫行辦法》只有兩檔稅率的規(guī)定顯得不夠合理。大部分學者呼吁改善稅率結(jié)構(gòu),使個人住房房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距的功效更加明顯。

對于固定稅率與累進稅率的選擇,筆者傾向于后者。第一,如果選擇固定稅率,那么對于極高房屋占有者的稅收將不那么明顯,相比之下,如果選擇超額累進稅率,那么高收入家庭的稅負將相對較高,房產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)收入分配方面的效果會更好。第二,如果選擇累進稅率,且所征房產(chǎn)稅的稅率高于房屋上漲的比例,那么較高房屋占有者將更愿意出售他們手中的房屋以避免財產(chǎn)損失。而上海市《暫行辦法》盡管采取了累進稅率的方式,但是稅率劃分層次還較少,可以進一步探索更加合理的稅率檔位劃分。