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        穿越房價迷思

        2018-03-08 17:55:48

        關(guān)于房價,即便是資深的經(jīng)濟學家也感到莫測。在不斷飆漲的數(shù)字面前,相信很多人都希望能穿越到未來回望房價的走勢。這是個不可能的假設。本期專題是對房地產(chǎn)價格的研究,不奢望能解開房價的迷思,只求能撥開一點迷霧。

        近20年來,我國房價上漲的速度令人唏噓。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),我國商品住宅平均價格由1998年的1854元/㎡上漲至2016年的7322元/㎡,年均上漲7.9%,共上漲了2.95倍。如果僅從全國商品住宅的平均價格去考量,房價的上漲似乎尚在合理范疇。但當前熱點城市特別是一線城市的房價,無論是在絕對水平還是相對水平上都處于歷史高位。當前深圳、北京、上海的房價已躋身國際高房價城市行列。三個城市高價區(qū)房價已超過韓國首爾,緊逼紐約曼哈頓。

        如此異乎尋常的上漲速度,是不是潛伏著投機泡沫的非理性繁榮,推高房價的相關(guān)邏輯能否支撐房價的繼續(xù)上漲?房價上漲的一個最重要的理由是,當前中國城鎮(zhèn)化率不高,隨著城鎮(zhèn)化率的提高,大量人口由農(nóng)村進入城市,將推動住房需求的增加,進而帶動房價上漲。1985年至1990年,日本城鎮(zhèn)化率五年總共僅增加0.64%,但此階段房價卻節(jié)節(jié)攀升;而城鎮(zhèn)化率高達77.37%的1992年房價卻進入了下跌時期。從日本的情況來看,房價和城鎮(zhèn)化率提高速度之間并沒有必然的正相關(guān)關(guān)系,這也說明城鎮(zhèn)化率低也不足以支撐房價持續(xù)無上限上漲。

        再有,就是人口集聚、財富集聚導致了一線城市房價上漲預期超高。有人口凈流入,就會有不斷新增的住房需求,房價就會隨之上漲。這看起來合乎邏輯。仍以日本為例,從1996年開始東京人口持續(xù)正增長,但房價卻連續(xù)下跌了近7年之久。可見,人口凈流入并非房價只漲不跌的理由。而且,未來我國一線城市的人口流入將受到政策性限制。

        綜上,城鎮(zhèn)化率的高低以及人口流入都不足以支撐房價持續(xù)上漲。并且,十九大提出的“加快建立多主體供給,多渠道保障,租購并舉的住房制度”,也為未來的住房市場明確了政策取向,對房地產(chǎn)價格將產(chǎn)生直接或間接的影響。因此,房地產(chǎn)價格的研究不僅要基于國際視野的比較,更要立足于建立我國現(xiàn)代住房制度的實際。endprint

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