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        簽訂農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同注意事項(xiàng)

        2018-03-02 11:31:56
        農(nóng)村百事通 2018年2期

        隨著農(nóng)村外出打工的農(nóng)民不斷增多,土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)已成常態(tài)。在農(nóng)村最講究的是人情,不重視合同,這樣就會(huì)存在各種風(fēng)險(xiǎn)。一旦發(fā)生了糾紛處理起來很難,所以大家在簽訂土地流轉(zhuǎn)合同的時(shí)候,一定要留心。

        案例一:沒“把”的口頭合同

        黃某去年全家外出打工,承包地交由村中一位遠(yuǎn)房的親戚于某所辦的家庭農(nóng)場代管。因?yàn)橛H屬關(guān)系,雙方?jīng)]有簽訂書面合同。最近黃某要收回土地,轉(zhuǎn)包給村里的種糧大戶蔣某。于某以土地屬“轉(zhuǎn)讓”,不是“代管”為由,不同意退出接手經(jīng)營的土地。是“轉(zhuǎn)讓”還是“代管”,因無書面合同,雙方各執(zhí)一詞??陬^合同“沒抓手”,讓有關(guān)部門解決起來難度很大。

        說法:“土地流轉(zhuǎn)”這類事關(guān)農(nóng)民切身利益的重大事項(xiàng),屬于法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用書面形式簽約的范圍。

        案例二:“價(jià)款不清”的書面協(xié)議

        張某前年外出打工,把承包的土地轉(zhuǎn)包給了自己的表哥胡某。雙方雖找人寫了一份協(xié)議,可協(xié)議中忘了寫“流轉(zhuǎn)價(jià)款”。最近張某回來結(jié)賬,當(dāng)?shù)赝獍恋貎r(jià)款為每畝三百至五百元不等。究竟每畝是按三百元還是五百元,雙方鬧翻了臉。另外良種補(bǔ)貼、農(nóng)資補(bǔ)貼、柴油補(bǔ)貼等各種補(bǔ)貼,都已讓胡某領(lǐng)走。雙方雖是親戚,卻鬧上了法庭。

        說法:就“流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式”,法院雖可根據(jù)實(shí)際情況,按土地的等級,在每畝三百至五百元的價(jià)款中裁決,但如果事先在協(xié)議中明確,則不僅可以省卻打官司的精力和費(fèi)用,而且也不會(huì)因此造成親戚之間鬧翻臉。

        案例三:“期限不明”的書面合同

        姜某外出打工將承包的土地租給了村里的集體農(nóng)場,雙方簽訂了合同,明確了“租金”的具體價(jià)格等內(nèi)容,可租期規(guī)定不具體,只寫“長期”。姜某在外五年,一直沒找到固定的工作。他從城里又回到農(nóng)村,要種自己的地??赊r(nóng)場不同意退給他,說日期沒到。姜某認(rèn)為,五年的時(shí)間不短了,自己應(yīng)該可以把土地收回。

        說法:流轉(zhuǎn)期限不明,按《合同法》第六十二條的規(guī)定,姜某可以收回土地。但是對于村里的集體農(nóng)場來說,簽訂的這份合同,由于期限不明,或許影響了集體農(nóng)場的生產(chǎn)計(jì)劃。所以,在簽訂土地流轉(zhuǎn)合同時(shí),一定要寫明合同期限。

        案例四:無權(quán)利人同意的“代理文書”

        顏某三年前帶妻攜子進(jìn)城打工,土地交由伯父代管。當(dāng)他準(zhǔn)備返鄉(xiāng)時(shí)發(fā)現(xiàn),村主任為了給自己親屬吳某辦的家庭農(nóng)場擴(kuò)容,沒經(jīng)顏某和家人的同意,竟代他和吳某簽訂了土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議,將顏某的土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)給了吳某的家庭農(nóng)場,且轉(zhuǎn)讓價(jià)格也不能令人滿意。

        說法:村主任沒經(jīng)顏某同意,代理顏某與吳某簽訂土地協(xié)議是違法的。

        總的來說,在簽訂土地流轉(zhuǎn)合同時(shí),一定要注意:

        1.合同中要有流轉(zhuǎn)雙方的完整信息。出讓方、受讓方的姓名、詳細(xì)住址和聯(lián)系電話,受讓方如果是單位,要注明單位法人姓名,當(dāng)事人是農(nóng)戶的,一般情況下戶主的姓名可代表全家。同時(shí),還要填寫流轉(zhuǎn)土地的名稱(地塊名稱,包括東南西北相鄰的地塊名稱)、等級、位置和面積。

        2.寫清土地流轉(zhuǎn)的簽訂期限和簽訂日期。

        3.流轉(zhuǎn)費(fèi)及支付方式。

        4.主體范圍及優(yōu)先權(quán)。規(guī)定雙方能夠達(dá)成協(xié)議變更、合同解除的基本條件,以及對于合同生效期內(nèi)出現(xiàn)糾紛的處理方法。例如違約責(zé)任、合同到期處理辦法等。

        此外,還要注意下面這些情況的土地流轉(zhuǎn)合同是無效的,大家一定要留意。

        1.違背承包方意愿的強(qiáng)制簽訂合同無效。比如未與承包方溝通擅自越權(quán)代簽訂的合同無效(法院也會(huì)認(rèn)定為無效合同)。

        2.未經(jīng)發(fā)包方同意。即使承租土地一方的出租意愿是真實(shí)意愿,但未經(jīng)發(fā)包方同意,合同同樣無效。

        3.不屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包人之間互換土地承包經(jīng)營權(quán)的。如果是土地互換或置換,那么需要確保置換雙方在同一集體內(nèi),因?yàn)榛Q只能在同一集體內(nèi)才符合法律規(guī)定。

        4.越權(quán)發(fā)包土地的。比如農(nóng)民個(gè)人承包的土地由村集體越權(quán)發(fā)包的,合同無效。

        5.未按規(guī)定承包年限發(fā)包土地的。簽訂承包合同的期限,均以第二輪(1998年)開始計(jì)算,耕地30年,草地不超過50年,林地不超過70年。超過這個(gè)時(shí)間期限的,合同無效。

        (北京 李漢)endprint

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