劉文成+王曉方+黃章偉+李騰+劉彩

[摘 要] 在人口老齡化程度不斷加深的背景下，通過了解國內(nèi)外特別是京津冀養(yǎng)老地產(chǎn)的建設現(xiàn)狀，檢索并總結歸納社會化養(yǎng)老、養(yǎng)老地產(chǎn)以及京津冀地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)的相關內(nèi)容文獻，從其現(xiàn)狀、發(fā)展必要性及開發(fā)模式進行詳細的文獻綜述，總結出當前我國對養(yǎng)老地產(chǎn)的理論研究與探索實踐都處于起步階段，項目開發(fā)運營模式還不成熟，政府的配套制度還不健全。為此，養(yǎng)老地產(chǎn)建設和日常管理過程中政府應注重轉(zhuǎn)變職能使養(yǎng)老公益性與市場化運作有機結合，規(guī)避風險。利用京津冀地區(qū)一體化的有利形勢發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，合理分配資源，提高社會化養(yǎng)老水平。

[關鍵詞] 社會化養(yǎng)老；養(yǎng)老地產(chǎn)；京津冀地區(qū)

[中圖分類號] F293.3 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009-6043（2018）02-0050-04

隨著當前我國老齡人數(shù)不斷增加，社會老齡化進程的不斷加快，居民家庭結構趨向小型化，“四二一”倒金字塔型結構存在較為普遍。因此在繁重贍養(yǎng)責任壓力下，由社會化養(yǎng)老替代傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老以應對老齡化給個人和家庭帶來的巨大風險的需求逐漸變大。社會化養(yǎng)老是在傳統(tǒng)家庭成員養(yǎng)老照料的功能弱化背景下，讓更多的社會資源參與到居民養(yǎng)老服務中去，提升居民養(yǎng)老質(zhì)量，減輕家庭照護負擔，構建完備的養(yǎng)老保障系統(tǒng)。姜睿，蘇舟等（2012）在我國養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)在發(fā)展邏輯的研究中指出，人口老齡化與家庭結構縮微化推進養(yǎng)老服務社會化，同時，養(yǎng)老服務社會化和城市服務體系化又促進養(yǎng)老服務設施集約化，而居民家庭收入水平提高以及富裕人群顯性化又帶來養(yǎng)老服務需求高端化，以上共同成為催生我國養(yǎng)老地產(chǎn)不斷成長的內(nèi)在動力[1]。林淵（2016）認為隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和社會觀念的轉(zhuǎn)變，老年人的消費水平得到提升，同時對老年服務生活、醫(yī)療衛(wèi)生和精神生活的需求也都普遍提高，因此養(yǎng)老地產(chǎn)的需求也越來越明顯[2]。養(yǎng)老地產(chǎn)是社會化養(yǎng)老的表現(xiàn)形式與有效載體，適應了老齡化社會的發(fā)展趨勢，是破解養(yǎng)老難題的途徑之一，但在我國還處于初步探索階段。通過從養(yǎng)老的社會化視角下結合各專家對中國養(yǎng)老地產(chǎn)的相關研究文獻，對我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展必要性、發(fā)展現(xiàn)狀以及針對京津冀地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展近況進行總結概括，探討適合我國國情的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式并給出相關的針對性建議。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的客觀必要性

（一）人口老齡化帶來的養(yǎng)老難題

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)，到2015年底我國65歲以上人口比重已提升至10.5%，同比增長0.4%，人口老齡化程度及趨勢加劇。國內(nèi)學者通過研究國外養(yǎng)老地產(chǎn)模式的先進經(jīng)驗提出通過發(fā)展我國養(yǎng)老地產(chǎn)事業(yè)以解決養(yǎng)老難題的可行性。同時伴隨人口老齡化進程的加快，專門為老年人提供消費服務的銀發(fā)經(jīng)濟蓬勃興起，涉及到家政服務、適老型生活用品、衛(wèi)生健康服務及地產(chǎn)等諸多領域。從社會化養(yǎng)老的發(fā)展現(xiàn)狀看，陳寶存（2010）指出我國當前機構養(yǎng)老床位數(shù)嚴重不足，我國養(yǎng)老床位數(shù)只占老年人口的1.6%，這不但低于發(fā)達國家水平的5%-7%，還低于部分發(fā)展中國家2%-3%的水平[3]。因此看來，我國養(yǎng)老地產(chǎn)領域有著較大的開發(fā)潛力。王振坡、程浩巖（2013）通過研究發(fā)達國家養(yǎng)老地產(chǎn)模式的內(nèi)在社會動因指出，養(yǎng)老地產(chǎn)是老年群體獨立居住的生活理念與居住方式的體現(xiàn)，受到經(jīng)濟條件與文化觀念的制約[4]。在我國“未富先老”的特殊發(fā)展階段下，商業(yè)性養(yǎng)老地產(chǎn)只能先去滿足富裕老年群體的高品質(zhì)養(yǎng)老追求，然后在積累經(jīng)驗的過程中慢慢推廣延伸。此外我國居民生活觀念也在經(jīng)歷著轉(zhuǎn)變，獨居意識也在逐漸被受到接受與認可。吳犁（2014）分析指出，隨著生育狀態(tài)和人口結構的變化以及西方生活方式的影響，許多老年人更愿意脫離子女獨立生活，可以與相同的生活經(jīng)歷及愛好的同輩攜手，盡量避免與子女生活產(chǎn)生沖突[5]，這將會作為推動我國養(yǎng)老地產(chǎn)成長的文化觀念條件之一。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的投資轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)企業(yè)在傳統(tǒng)商品房市場上的投資受到國家嚴格的管控，高利潤階段已經(jīng)過去，市場細分是其發(fā)展的重要趨勢，萬科、保利等房企已經(jīng)開始向養(yǎng)老地產(chǎn)領域進軍。宋雪姣（2016）分析指出，隨著傳統(tǒng)地產(chǎn)市場利潤被壓縮，創(chuàng)新轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)逐漸風行，而國家相關政策將為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展提供土地、稅收等方面的支持，這為養(yǎng)老地產(chǎn)的成長壯大提供了可靠的市場與政策環(huán)境。但由于養(yǎng)老地產(chǎn)投資成本高、回報率低、回報周期長，當前房地產(chǎn)企業(yè)投資項目能夠真正實現(xiàn)盈利還很困難[6]。羅福周，韓言虎（2012）從代際住房需求發(fā)展趨勢分析指出，隨著人口老齡化高峰期的到來，青年人的購房需求下降，養(yǎng)老地產(chǎn)會成為房企開發(fā)的重要領域。這也是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新的競爭領域、開辟新的市場空間、尋找新的利潤增長點的重要保障、轉(zhuǎn)型發(fā)展的必由之路[7]。徐云（2011）通過對國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)投資現(xiàn)狀進行分析，指出雖然國內(nèi)各保險公司、房地產(chǎn)私募基金、地產(chǎn)大亨等國外養(yǎng)老投資運營機構都陸續(xù)進入國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，但遠遠不能滿足老年人口日益增長的需求；并且受多數(shù)老年人消費觀更新的影響，其對勞務商品的消費意愿增高，養(yǎng)老地產(chǎn)的長期性經(jīng)營得到部分保障，尤其是北上廣等居民生活水平相對較高的地區(qū)，高收入老年人對高檔養(yǎng)老機構及其他長期性服務的消費意愿不斷增加，所以我國的養(yǎng)老地產(chǎn)市場供給缺口較大[8]。

（三）國家政策傾斜

隨著人口老齡化進程速度加快，國家開始對養(yǎng)老這一社會問題高度重視，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也迎來了發(fā)展機會。由國務院在2011年頒布的《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》從國家戰(zhàn)略高度合理部署了“十二五”期間的老齡工作安排。中共十八屆三中全會出臺的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》也指出要積極應對老齡化的社會問題，并加快建立和完善社會養(yǎng)老服務體系及養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)[9]。2013年7月起實施《養(yǎng)老機構設立許可辦法》與《養(yǎng)老機構管理辦法》代表國家、政府對養(yǎng)老機構建設發(fā)展的大力支持，這充分說明了在發(fā)展我國社會化養(yǎng)老過程中鼓勵養(yǎng)老機構發(fā)展的重要性[10]。關于養(yǎng)老地產(chǎn)土地開發(fā)，《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃》中，明確要求各級政府將社會養(yǎng)老服務設施建設納入城鄉(xiāng)建設計劃與地皮利用規(guī)劃當中并合理安排，科學把控，使土地供給得到保障。對于條件符合的，按土地劃撥目錄依法劃撥土地[11]。就財稅方面，稅務總局印發(fā)的《關于非營利組織免稅資格認定管理有關問題的通知》規(guī)定五年為非營利組織免稅優(yōu)惠資格的有效期。財政部、民政部等聯(lián)合印發(fā)《關于做好政府購買養(yǎng)老服務工作的通知》指出轉(zhuǎn)變政府職能，凡適合市場化方式提供、社會力量能夠承擔的目前由財政支出安排的各類養(yǎng)老服務項目，可由政府購買服務提供便利有效、價格合理的服務。2009年頒布實施的《城鎮(zhèn)企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險關系轉(zhuǎn)移接續(xù)暫行辦法》對養(yǎng)老金計發(fā)主體、養(yǎng)老金待遇計算以及保險關系轉(zhuǎn)接年齡限制等較多方面實行具體規(guī)定，可以較好地處理京津冀地區(qū)之間企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險關系轉(zhuǎn)移接續(xù)問題[12]。endprint

二、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）國內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀及經(jīng)驗總結

歐美發(fā)達國家進入老齡化社會的時間比較早，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展相對成熟，且他們的研究對象主要是融資方式探究、養(yǎng)老模式構建、養(yǎng)老住宅規(guī)劃幾方面。在融資方面，張丁予（2016）指出目前歐美CCRC融資途徑眾多，包括債券融資、銀行貸款融資、基金與社會融資等，這些復合式投資方式得以正常運行均受益于歐美較為完善的市場管理制度、成熟化金融壞境[13]。在養(yǎng)老模式方面，吳犁（2014）分析指出國外除了占核心位置的家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老與機構養(yǎng)老以外，還存在著互助式養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)老等一些特殊的養(yǎng)老模式，其中房屋逆向抵押貸款模式的使用較為廣泛[5]。在養(yǎng)老住宅設計方面，陸秋虹（2012）對美日養(yǎng)老地產(chǎn)成功案例進行了總結。根據(jù)服務對象的健康狀況及護理需求的差異，設計個性建筑空間，將不同養(yǎng)老住宅產(chǎn)品融入社區(qū)，構成能夠?qū)崿F(xiàn)各種類型老年人不同生活需要的生活社區(qū)[14]。

與發(fā)達國家相比，我國養(yǎng)老地產(chǎn)正處于發(fā)展階段，即使取得了少許成果，但是目前還缺少對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、運營的系統(tǒng)研究；實施過程中，也缺乏成熟的建成項目案例。盧新海（2015）通過對國內(nèi)典型案例分析，認為通過多年的運作上海親和源、北京太陽城、北京怡海花園等養(yǎng)老地產(chǎn)項目在我國當前水平上比較成功[15]。而王振坡、程浩巖（2013）則認為在我國養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，仍是以商業(yè)性地產(chǎn)為主，在建項目多、標桿性項目少、借養(yǎng)老之名做普通住宅之實等混亂現(xiàn)象仍然普遍[4]。壟明（2016）結合國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀指出養(yǎng)老地產(chǎn)正處于開發(fā)高漲階段，各大房地產(chǎn)企業(yè)、保險業(yè)等紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，由于養(yǎng)老地產(chǎn)為初始階段，雖市場巨大，但仍面臨很多現(xiàn)實的問題，未能形成成熟的開發(fā)模式和與市場相匹配的開發(fā)規(guī)模[16]。姬鵬嬌（2014）同樣認為雖然養(yǎng)老地產(chǎn)存在著巨大市場需求潛力，但其在開發(fā)實施中卻存在著極高風險[17]。羅福周、韓言虎（2013）認為雖然地產(chǎn)商、投資商、養(yǎng)老保險機構陸續(xù)推出養(yǎng)老地產(chǎn)項目，但對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式、后期運營、商業(yè)模式等方面缺乏可實施性的有益摸索[7]。

（二）京津冀地區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

京津冀地區(qū)地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在過去幾年發(fā)展也較為迅速，但是國內(nèi)發(fā)展初始階段的大環(huán)境下，京津冀地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展情況并不樂觀，較多的養(yǎng)老地產(chǎn)存在不盈利、甚至虧本經(jīng)營的現(xiàn)象。姬鵬嬌（2014）調(diào)查北京養(yǎng)老地產(chǎn)結果顯示，作為北京首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目的寶利，其運營已一年之久，入住率未突破50%，仍處于虧損狀態(tài)，且前期投入全部來自于公司普通商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務的盈余；北京燕達國際健康城項目因資金流通回籠緩慢，養(yǎng)護設施與服務落后也進入勉強維持階段；北京東方太陽城屬于度假型養(yǎng)老產(chǎn)品，但不只局限于服務老年人，通過先出售，之后回購部分產(chǎn)權，資金用于養(yǎng)老費用和醫(yī)療護理費。李璟、王梅（2016）通過對京津冀地區(qū)36家養(yǎng)老機構的抽樣調(diào)查，結果表明存在虧損現(xiàn)象的養(yǎng)老機構達到71.6%，其中已連年虧損的占38.2%[18]。李雪研（2012）調(diào)研冀北一些小城市發(fā)現(xiàn)與京津地區(qū)相比有很大的優(yōu)勢，距離京津近，交通便利，生態(tài)環(huán)境好，房價相對便宜，具備基本的城市基礎設施[19]。馬艷林（2015）從家庭結構變遷視角下分析指出京津冀地區(qū)家庭結構的變動也會對養(yǎng)老模式產(chǎn)生影響[20]。李璟、韓曉虎（2016）對異地養(yǎng)老意愿情況的調(diào)查結果發(fā)現(xiàn)京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃對老年人異地養(yǎng)老計劃具有一定作用力，京津冀養(yǎng)老需求的缺口及其協(xié)同發(fā)展的良好形勢將為其養(yǎng)老地產(chǎn)提供跨越式發(fā)展的機會[21]。由此可見，京津冀地區(qū)在京津兩地經(jīng)濟、教育、醫(yī)療、交通等各方面的產(chǎn)業(yè)帶動以及河北地區(qū)優(yōu)勢的土地資源的互助模式下，養(yǎng)老地產(chǎn)將有廣闊的發(fā)展空間。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式

地產(chǎn)行業(yè)是資金稠密型行業(yè)。資金一直是制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要條件，如何有效地選擇融資方式是養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關鍵問題[22]。唐珊珊（2016）從加強政府政策支持的角度提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過繳納土地出讓金等方式從政府那獲得出讓土地使用權，然后通過以土地抵押的形式從金融機構獲取貸款，等企業(yè)拿到貸款后，就可以將此資金用于養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)建設[23]。但銀行等金融機構因養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報期長、資金需求量大、回收慢及需要整合的產(chǎn)業(yè)鏈長，所以對養(yǎng)老地產(chǎn)的融資貸款一直很謹慎。面對狹窄的融資渠道，邸達（2014）認為為了實現(xiàn)養(yǎng)老金融與資本市場互動，應設立由信托、私募等金融機構構成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金的資金運行模式[24]。陳菲（2016）在融資方式方面提出，大量的資本投入是開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的基礎，開發(fā)商除了提高自身的資金運行能力外，可尋求與保險、金融等機構合作，也可以嘗試養(yǎng)老地產(chǎn)信托投資基金、PPP模式等融資模式[25]。姬鵬嬌（2014）總結國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式，包括內(nèi)源融資與外源融資兩種，據(jù)此提出在國外應用很廣的房地產(chǎn)信托融資和保險融資應該成為我國養(yǎng)老地產(chǎn)融資發(fā)展方向[13]。吳嬋君（2011）提出可將聯(lián)貸聯(lián)保貸款的融資模式引進養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，并認為中高檔需求可以引導市場定位的老齡服務項目嘗試BOT（建設—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓）融資模式[26]。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式

養(yǎng)老地產(chǎn)提供的長期、特色養(yǎng)老服務是區(qū)別傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)運營的重要不同之處，這就決定了養(yǎng)老地產(chǎn)不能夠采用簡單的銷售盈利模式，而應該更加注重養(yǎng)老服務的經(jīng)營、延長養(yǎng)老服務鏈，但養(yǎng)老地產(chǎn)投資回報期長的特性又會導致資金回籠壓力巨大。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式是國內(nèi)學者對養(yǎng)老地產(chǎn)著重研究探討的一個方面。李強（2016）通過對當前我國養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式的探索實踐進行分類，可分為長期持有、出售、持有與出售結合三種。其中，長期持有模式可以再劃分為會員制和租賃制，其特點是有利于完善后期的運營管理，但需要專業(yè)管理團隊的運營管理、投資成本大且回報期長；出售模式可以很快實現(xiàn)資金回籠，但容易放棄養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)鏈上衍生服務，難以控制入住群體年齡結構；持有加銷售模式介于前兩者之間[27]。張丁予（2016）認為養(yǎng)老地產(chǎn)從理論上講最適宜長期經(jīng)營模式，但考慮到我國發(fā)展現(xiàn)狀還很難實現(xiàn)，應該創(chuàng)新探索租售方式?？梢蕴剿髯》磕嫦虻盅嘿J款，專業(yè)金融機構通過評估房產(chǎn)價值、老年人壽命等信息進行核算，再將房產(chǎn)的價值分攤至老年人預期壽命年限內(nèi)，類似于老年人已提前預支銷售款[9]。歐美發(fā)達國家對養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式的探索實踐較早，為我們提供了一定參考經(jīng)驗。顏培（2013）指出美國的養(yǎng)老地產(chǎn)領域有部分保險公司參與，由保險公司買斷養(yǎng)老地產(chǎn)的居住權、并采取酒店管理方式，達到收取管理費用的收益模式以實現(xiàn)資金正常流動，同時可以為公司吸取部分潛在高端客戶[28]。endprint

（三）養(yǎng)老地產(chǎn)的管理模式

在與現(xiàn)代服務業(yè)密切聯(lián)系的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的運營過程中僅靠地產(chǎn)開發(fā)商很難為入住老年人供應完善的養(yǎng)老服務及設施。王振坡（2013）認為地產(chǎn)開發(fā)商應與其他相關業(yè)態(tài)進行跨行業(yè)深入互助合作，以此推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈整合，用規(guī)?；?jīng)營方式達到降低投資成本、提升養(yǎng)老地產(chǎn)質(zhì)量的目標，也能放低行業(yè)準入門檻。孫秀娟（2011）總結出由開發(fā)商直接負責經(jīng)營的開發(fā)商管理模式、由開發(fā)商與相關專業(yè)化機構合作的戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式、由專業(yè)管理公司提供高質(zhì)量養(yǎng)老管理服務模式的三種養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式。陳菲（2016）從現(xiàn)代化管理的角度提出，一是以人為本，從入住老人的實際需求出發(fā)，尋求專業(yè)管理機構提供養(yǎng)老服務；二是，開發(fā)商應以養(yǎng)老地產(chǎn)為載體，做好“大數(shù)據(jù)”和云平臺的建設，從而密切與相關產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系，推進社會資源整合，促進智能化養(yǎng)老服務，推動養(yǎng)老地產(chǎn)項目高質(zhì)高速運轉(zhuǎn)。

（四）京津冀地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式

京津冀地區(qū)仍未有養(yǎng)老地產(chǎn)的具體開發(fā)模式，目前多半房地產(chǎn)企業(yè)仍然沿用美國、英國等發(fā)達國家的已有模式。衛(wèi)潔（2015）結合京津冀區(qū)域老年人住區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀指出，大部分住區(qū)在做景觀設計定位時，通常以模仿國外比較成熟的案例為主，在解決我國城市養(yǎng)老環(huán)境問題上并沒有起到立竿見影的效果[29]。閆麗穎（2016）提出秦皇島對養(yǎng)老地產(chǎn)跨行業(yè)聯(lián)盟開發(fā)模式的建構，要結合跨行業(yè)策略聯(lián)盟思想，探究以“融資主體-建設機構-運營機構”為主體的開發(fā)模式，在其開發(fā)過程中，三者飾演不同角色[30]。李璟、王梅（2016）提出未來京津冀地區(qū)“以房養(yǎng)老”盈利模式、“醫(yī)療養(yǎng)老”盈利模式、“投資養(yǎng)老”盈利模式3種新型養(yǎng)老模式[14]。馬艷林（2015）結合京津冀三地的老年人口近況和養(yǎng)老需求情況，認為家庭結構的改變引起養(yǎng)老模式逐步劃分成自我養(yǎng)老、家庭養(yǎng)老、機構養(yǎng)老3種養(yǎng)老模式，并提出“居家+社區(qū)+機構”的養(yǎng)老新模式[16]。

四、建議

養(yǎng)老地產(chǎn)在我國處于探索階段，很多方面需要不斷完善。馮臻（2014）指出，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)首先需要明確養(yǎng)老地產(chǎn)是“為老齡人口提供住所及全面養(yǎng)老服務的綜合平臺”的合理定位。在養(yǎng)老地產(chǎn)的建設及日常管理方面要注意公益性與市場化運作有機結合，社會各階層對養(yǎng)老文化的認同和宣揚對整個養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的出現(xiàn)和成長起著至關重要的作用[31]。從養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)設計角度提出建議，在選址方面要注意便利的交通、適宜的居住環(huán)境及完善的周邊配套設施，龔明也提出在設計時要注重無障礙設計，色彩應該利于辨識、穩(wěn)重和諧，還要有合理的建筑布局與豐富的公共活動空間[12]。從政府責任與政策支持角度，政府要制定政策鼓勵社會資本參與到養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展中，放寬條件限制，同時又要加強對養(yǎng)老地產(chǎn)的監(jiān)管工作。孫秀娟（2011）提出政府要建立健全養(yǎng)老地產(chǎn)的準入機制、制定鼓勵養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的金融、土地及稅收方面的優(yōu)惠政策、構建有利于養(yǎng)老地產(chǎn)健康運行的監(jiān)督約束機制。從完善法律制度角度分析，需要盡快制定與修改涉及養(yǎng)老地產(chǎn)的相關性政策，宋敏（2016）提出對土地法規(guī)、金融政策、財政稅收政策、標準化建設與監(jiān)管等方面制定與完善法律規(guī)定[32]。從地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)避養(yǎng)老地產(chǎn)風險角度，開發(fā)商應在項目開展前對政策傾向、項目策劃、投資運營模式等方面進行充分的準備。楊茂盛（2016）認為地產(chǎn)商在項目開始前需要充分調(diào)研、多樣化設計、爭取政府優(yōu)惠政策；項目開發(fā)中要創(chuàng)新融資方式、注重區(qū)位環(huán)境、按期保質(zhì)保量完工；項目運行管理上要注重宣傳推廣、合理選擇運營模式、提升管理服務質(zhì)量[33]。

京津冀地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)尚有巨大的發(fā)展空間，并具有獨特的發(fā)展優(yōu)勢，但仍有需要完善的地方。養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的前提，這不僅要轉(zhuǎn)變政府觀念，完善整體規(guī)劃，還要轉(zhuǎn)變民眾養(yǎng)老觀念，讓老年人養(yǎng)老觀念從“被動養(yǎng)老”轉(zhuǎn)化為“主動養(yǎng)老”。政府對養(yǎng)老地產(chǎn)的支持是其不斷發(fā)展的基石，劉莉（2014）認為京津冀三地除了相互協(xié)調(diào)，實施統(tǒng)一的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃還需創(chuàng)設京津冀地區(qū)養(yǎng)老服務業(yè)投資引導基金[34]。而解決異地醫(yī)保問題是京津冀養(yǎng)老地產(chǎn)的核心，推動京津冀一體化，落實并完備京津冀醫(yī)保異地就醫(yī)政策是目前社會化養(yǎng)老必須面對的一大重要任務。養(yǎng)老住區(qū)景觀設計是養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)在要求。當前隨著經(jīng)濟的發(fā)展，養(yǎng)老越來越注重生活質(zhì)量，因此京津冀住區(qū)要有適老性活動場地劃分，老年人住區(qū)景觀要遵從適老性整體設計理念與設計原則。此外，張蕾蕾（2015）認為為了提高養(yǎng)老服務業(yè)整體水平和質(zhì)量，需要加強養(yǎng)老服務行業(yè)建設，強化養(yǎng)老服務機構的醫(yī)養(yǎng)結合程度，探究養(yǎng)老服務社會化發(fā)展的新途徑與新模式；建立并實施發(fā)展養(yǎng)老服務機構強制責任保險機制，提高養(yǎng)老機構的整體服務水平[35]。

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