王林林 羅秋紅 葉舟航 安學鵬

上海市建工設計研究總院有限公司 上海 200235

前言

20世紀80年代，我國的房地產(chǎn)事業(yè)開始起步，在30多年的發(fā)展歷程中，經(jīng)歷了萌芽期，發(fā)展期，現(xiàn)已步入穩(wěn)定期。現(xiàn)階段房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)從追求數(shù)量往追求質(zhì)量的方向發(fā)展。我國以往的住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)出兩極分化較嚴重的現(xiàn)象[1]，一端是追求高端品質(zhì)的豪宅，另一端是滿足基本生活需求的普通住宅。如今，隨著社會階層的細分，一部分事業(yè)處于穩(wěn)步上升期，且具有較高收入的人群，他們對居住品質(zhì)有著較高的要求，擁有次于豪宅的支付能力。在這樣的背景下，輕豪宅這一概念被提出。

“輕豪宅”即是具有豪宅的一些配置和居住舒適度，同時價格上又較為經(jīng)濟合理的“豪宅”。顧名思義就是豪宅品質(zhì)加上相對較實惠的價格。這兩點原本相互矛盾的因素，經(jīng)過有實力的開發(fā)商調(diào)和，使得輕豪宅“奢而不侈，豪而不夸”，成為吸引購房者關注的核心產(chǎn)品。

建筑策劃（Architectural Programming）是總體規(guī)劃立項后，建筑設計前所展開的一項關于項目整體性建設的研究工作。一個產(chǎn)品是否成功，很大程度上取決于其策劃是否系統(tǒng)、科學。因此，對輕豪宅策劃設計的影響因素進行分析研究是有必要的，同時也具有很大的意義[2]。

1 輕豪宅策劃設計的影響因素

輕豪宅的產(chǎn)品策劃設計受到諸多因素的影響，具體來講有以下幾方面的影響因素。

1.1 市場環(huán)境因素

與豪宅針對的富豪客群不同，輕豪宅的目標人群鎖定在走向成功中的中青年人群，主要以35～50歲年齡段的人群為主。他們的工作類別以私營業(yè)主、企業(yè)中高層領導為主。家庭人口結(jié)構(gòu)以三口之家或四口之家為主?！耙匀藶楸尽笔撬性O計的根本法則，找準輕豪宅的目標人群，是一切策劃設計的基石。只有通過調(diào)查，研究清楚目標客群的生活方式、心理需求，才能展開后續(xù)有針對性的策劃和設計，進而保證產(chǎn)品的成功[3]。

在區(qū)域地段上，對自然資源的追求是人的本性。大部分高端豪宅都選在自然資源充沛的地段，輕豪宅自然也不例外，大多選擇在自然資源較好的區(qū)域，如靠近大的綠地公園，抑或是沿城市河道旁邊。此外，人文資源和社會資源豐富的區(qū)域也是輕豪宅選擇的重要地段。例如城市的大學城附近、大型購物中心或藝術中心的附近，都是中高端人士選擇居住的重點區(qū)域。交通發(fā)達的區(qū)域也是輕豪宅選擇的重要區(qū)域，地塊周圍需具有良好的交通資源，一般鄰近地鐵站，步行距離在10分鐘以內(nèi)。

此外，舊城區(qū)一些附加值高的區(qū)域也成為輕豪宅客群所青睞的地段，例如現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)市場流行將老城區(qū)學區(qū)房地段住宅改造成為輕豪宅住區(qū)，其具有交通多元便利、商業(yè)新老勢力融合、教育醫(yī)療配套齊全等優(yōu)勢。

除了地理位置本身的因素外，開發(fā)商也是市場影響因素之一。它決定了住宅的建造質(zhì)量和整體水平。購房者對開發(fā)商的品牌和口碑有著極高的重視。一個有責任感的品牌開發(fā)商能為居民提供高品質(zhì)的產(chǎn)品以及全方面、全階段周到的服務，讓居住其中的居民感到安心、舒適。良好的口碑增加了人們對產(chǎn)品的信任度，使得產(chǎn)品在市場上備受人們的青睞。

1.2 產(chǎn)品形態(tài)因素

住宅為人們提供一個居住空間，這種空間既包括物質(zhì)生活，也包括精神生活。就其形態(tài)本質(zhì)來講，包括總體布局、空間形態(tài)、產(chǎn)品空間設計及裝修設計[4]。

在總體布局規(guī)劃上，輕豪宅需要具備合理的功能布局，具有圍合感、多層級的空間結(jié)構(gòu)，合理的交通流線。通過中央景觀、公共庭院、私屬庭院與戶內(nèi)城市景觀的逐層打造，將景觀引入生活。既使得周邊環(huán)境對基地內(nèi)部的影響減弱，又不會使居民產(chǎn)生差異感。

在空間形態(tài)上，住區(qū)作為家的空間載體，其是否能夠為住戶帶來寧靜、舒適、放松的體驗感是極其重要的。多層次的院落空間是打造這種體驗感的重要因素。住區(qū)院落空間可分為社區(qū)院落、公共中心院落、組團共享院落以及住宅私屬院落。社區(qū)院落將整個社區(qū)作為一個整體院落，用高大綠籬將社區(qū)圍繞包圍，隔絕外部環(huán)境，營造一個鬧中取靜的桃花源。公共中心院落是社區(qū)主要交流空間，服務整個社區(qū)。組團共享院落是建筑間的半公共空間，通過綠植、高差等柔性界面圍合形成，是居民放松身心、相互交流的空間。住宅私屬院落是住宅配套的私有院落，通常為入戶花園、屋頂花園等，創(chuàng)造可感知、私屬化的空間，提高了居民的生活品質(zhì)。

在戶型設計上，輕豪宅的戶型設計需要在產(chǎn)品空間上進行創(chuàng)新，使之更貼近居民的生活、精神所需[5]。例如在傳統(tǒng)的廳房和廚衛(wèi)上，拓展出露臺、陽光房、花池、休閑廳、衣帽間、獨立玄關等空間；廳房內(nèi)部也可做細化，如主臥空間可以細分出睡房、衛(wèi)浴、更衣、書房、休閑等空間，使主臥在具有私密性的同時兼具多種功能且互不干擾。

在裝修設計上，精致的空間裝飾是輕豪宅必備的要素，裝修的優(yōu)劣直接影響居民的居住體驗和感受。環(huán)保的裝修材料，溫暖的色調(diào)，簡約精致的家具，都能讓人時刻體驗到家的溫暖。除了室內(nèi)空間裝修外，室外立面的裝修也是輕豪宅一個重要的因素，它彰顯了客戶的品位與格調(diào)。例如運用金屬懸挑遮陽板、落地玻璃幕墻體系體現(xiàn)現(xiàn)代科技帶來的簡約時尚。

1.3 綠色科技因素

綠色環(huán)保是當今社會發(fā)展的主要命題。環(huán)境與資源是人類不可再生的生存條件，在輕豪宅中引入綠色設計是勢在必行?？萍嫉囊胍彩巧鐓^(qū)中提升生活品質(zhì)的一個至關重要的因素。隨著社會的發(fā)展，科技在人們生活中的應用越來越廣，給人們的生活帶來了極大的便利。在輕豪宅中引入科技是必不可少的。

輕豪宅中的綠色科技因素主要表現(xiàn)在兩方面，第一方面是綠色環(huán)保，第二方面是智能化社區(qū)系統(tǒng)。

綠色環(huán)保主要有以下幾方面需要考慮的因素：

（1）能源系統(tǒng)：對電、燃氣、煤等常規(guī)能源進行優(yōu)化設計，避免多條動力管道入戶。采用太陽能、地熱等新能源和綠色能源。

（2）水環(huán)境系統(tǒng)：在室外系統(tǒng)中設立中水系統(tǒng)、雨水收集利用系統(tǒng)等，用于景觀用水。采用節(jié)水節(jié)能型供水設施。

（3）風環(huán)境系統(tǒng)：居室內(nèi)達到自然通風，衛(wèi)生間具備通風換氣設施，廚房設有煙氣集中排放系統(tǒng)，達到居室內(nèi)的空氣質(zhì)量標準。

（4）聲環(huán)境系統(tǒng)：建筑設計中采用隔音降噪措施使室內(nèi)聲環(huán)境滿足日間噪音小于35分貝、夜間小于30分貝。

（5）光環(huán)境系統(tǒng)：室內(nèi)要盡量采用自然光，居住區(qū)內(nèi)防止光污染，室外公共場地采用節(jié)能燈具，提倡由新能源提供的綠色照明。

（6）熱環(huán)境系統(tǒng)：要滿足居民的熱舒適度要求、建筑節(jié)能要求以及環(huán)保要求。住宅采暖、空調(diào)應該采用清潔能源，并因地制宜采用新能源和綠色能源。

（7）綠化系統(tǒng)：社區(qū)綠地須衛(wèi)生整潔、適用安全、景色優(yōu)美、設施齊全。

（8）廢棄物管理與處置系統(tǒng)：生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放，收集率應達到100%。垃圾應實行分類收集，分為有害類、無機物、有機物三類，分類率應達到50%。

（9）綠色建筑材料系統(tǒng)：材料、部品的選用提倡使用3R材料（可重復使用、可循環(huán)使用、可再生使用）；選用無毒、無害、不污染環(huán)境、有益人體健康的材料和產(chǎn)品；宜采用取得國家環(huán)境保護標志的材料、部品。

智能化社區(qū)系統(tǒng)包括小區(qū)安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)及網(wǎng)絡信息服務系統(tǒng)。其中安全防范系統(tǒng)包括閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，門禁系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、紅外線報警系統(tǒng)、可燃氣體泄漏報警系統(tǒng)、火災自動報警系統(tǒng)、緊急呼救系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)；物業(yè)管理系統(tǒng)包括停車場管理系統(tǒng)、遠程抄表系統(tǒng)、設備管理系統(tǒng)、智能一卡通系統(tǒng)；網(wǎng)絡信息服務系統(tǒng)包括AI智能、智慧WIFI社區(qū)等。

1.4 社區(qū)服務

優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務體系及完善的配套設施是社區(qū)軟實力的象征。是決定產(chǎn)品優(yōu)劣的重要因素。一個體系完善的物業(yè)服務對社區(qū)提供高品質(zhì)生活享受有著重要的作用。品質(zhì)不僅體現(xiàn)在硬件的完善，理性的買家更關注項目全生命周期的增值。所以，輕豪宅在這方面一定不能輕視。了解高端物業(yè)配置和流程，設計為其介入充分創(chuàng)造條件，尤其是底層地面系統(tǒng)，所有的住客動線必須是預先設計的，實行小尺度生活組團酒店化管理。物業(yè)服務要在基本的安保和衛(wèi)生、設備維護的基礎上，提高精神層面的服務意識，比如熱情與人性化，這需要一整套既嚴謹而又不失人情味的服務流程設計。

2 結(jié)束語

“坐擁繁華，不失寧靜；源于自然，不失奢華”是對輕豪宅最好的闡述。住宅作為人類棲居的家園，安定、舒適、便捷一直是評定其優(yōu)劣的標準，千百年來一直沒有改變。對于未來市場，經(jīng)過精心策劃和設計過的輕豪宅產(chǎn)品不僅將會具有很高的經(jīng)濟價值，也將具有很高的社會價值。本文通過由大及小地對輕豪宅策劃設計的四個方面的影響因素進行深入分析，以期對今后的輕豪宅相關的策劃和設計活動提供可參考的思考路徑和方法。