潘志強(qiáng)

溫州市房產(chǎn)管理局鹿城分局 浙江 溫州 325000

房屋安全管理工作與人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全息息相關(guān)，但從目前基層單位實(shí)際操作層面來看，城鎮(zhèn)危房防控現(xiàn)狀離全面化、規(guī)范化、法制化的目標(biāo)仍有較大差距，“不愿管、不敢管、管不了”的情況大量存在，危房防控“終端約束”脫節(jié)問題仍然突出。

1 危房主要成因和趨勢(shì)

危房主要源于工程項(xiàng)目全壽命周期管理的項(xiàng)目實(shí)施階段和項(xiàng)目使用階段。

項(xiàng)目實(shí)施階段：一是設(shè)計(jì)先天不足，房屋建于現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范出臺(tái)前，原設(shè)計(jì)中有嚴(yán)重錯(cuò)誤甚至無正式設(shè)計(jì)；二是工程施工問題，偷工減料，或囿于當(dāng)時(shí)工程技術(shù)條件，如采用多孔板建造等，導(dǎo)致施工質(zhì)量很差，也無正式竣工驗(yàn)收。

項(xiàng)目使用階段：一是違法違規(guī)使用，如改變使用功能嚴(yán)重超載使用，擅自拆改結(jié)構(gòu)，違章搭建加層；二是缺少維護(hù)保養(yǎng)，如長(zhǎng)期受屋面、外墻滲水、化學(xué)腐蝕或蟲害等影響，不及時(shí)修繕加固；三是達(dá)到使用年限；四是外部環(huán)境因素，如周邊建筑、市政工程施工的不良影響；五是自然災(zāi)害破壞，如地震、水災(zāi)等造成的破壞[1]。

不過隨著住宅設(shè)計(jì)規(guī)范、施工圖審查制度的不斷完善，工程質(zhì)量監(jiān)管和責(zé)任體系的日漸成熟，項(xiàng)目實(shí)施階段產(chǎn)生的危房較為少見，大量危房源于項(xiàng)目使用階段。以筆者所在縣級(jí)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱全區(qū)）為例，建造于1980年至2000年的城鎮(zhèn)國(guó)有土地上既有住房共5408幢，經(jīng)鑒定為C、D級(jí)危房共1059幢，據(jù)房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，此類按理說仍處于設(shè)計(jì)使用年限內(nèi)的危房約90%由違法裝修和違章搭建引起。除去達(dá)到使用年限、外部環(huán)境因素和自然災(zāi)害影響，可見現(xiàn)在及未來危房主要源于項(xiàng)目使用階段的違法違規(guī)使用和維護(hù)保養(yǎng)缺失。既有危房已成事實(shí)，防患于未然，當(dāng)前應(yīng)著眼于建立完善危房防控機(jī)制。

2 物業(yè)管理在城鎮(zhèn)危房防控中的重要作用

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》（建房〔2010〕65號(hào)）規(guī)定：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。

從這些規(guī)定中可以看出，物業(yè)管理的主要職責(zé)包含三個(gè)方面[1]：一是對(duì)新建物業(yè)項(xiàng)目共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收；二是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；三是維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的最基本的管理和服務(wù)，確保房屋的完好交付與正常使用，維護(hù)正常的秩序和良好的環(huán)境。

2.1 物業(yè)管理在新建物業(yè)承接查驗(yàn)中的把關(guān)作用

根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》（建房〔2010〕65號(hào)）和《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（建標(biāo)〔1991〕第69號(hào)）規(guī)定，查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)房屋存在損壞或危險(xiǎn)，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)維修或排險(xiǎn)解危后才能接管。物業(yè)承接查驗(yàn)既是物業(yè)服務(wù)企業(yè)替業(yè)主把關(guān)對(duì)建設(shè)單位所建房屋質(zhì)量的一次全面檢查，將施工質(zhì)量問題擋在交付前，同時(shí)也是一次明晰維修責(zé)任的過程，減少了房屋交付后保修和維修責(zé)任的糾紛。

2.2 物業(yè)管理在日常房屋安全管理中的防控作用

從法律法規(guī)的角度看，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部第110號(hào)令）規(guī)定，業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝修企業(yè)有違法違規(guī)裝修、搭建等行為的應(yīng)立即制止，已造成事實(shí)后果或拒不改正的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。

據(jù)2015-2017年《溫州市樓市白皮書》統(tǒng)計(jì)三年商品住房和二手住房交易量，估算全區(qū)年均住房裝修套數(shù)約在5000-8000套，而負(fù)責(zé)全區(qū)裝修活動(dòng)監(jiān)察的在編執(zhí)法人員共10人，完全無法滿足日常監(jiān)管需要。恰好物業(yè)服務(wù)企業(yè)的小區(qū)巡查人員（保安、電工等），有機(jī)會(huì)、有條件在第一時(shí)間、地點(diǎn)發(fā)現(xiàn)和制止違法裝修、搭建等行為，并能及時(shí)拍照取證發(fā)出《整改通知書》，具備天時(shí)地利人和。因此，違法裝修、搭建等行為基本靠物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)、制止和舉報(bào)，且越早發(fā)現(xiàn)，其危害越輕、制止難度越小。

2.3 物業(yè)管理在房屋維護(hù)保養(yǎng)修繕中的補(bǔ)救作用

隨著時(shí)間的推移，由于自然侵蝕、使用不當(dāng)、生物影響、災(zāi)害損壞等原因，使房屋使用功能、物質(zhì)性能和建筑形象不斷下降，如不及時(shí)維護(hù)、保養(yǎng)和修繕，就會(huì)縮短房屋使用壽命，甚至發(fā)生倒塌事故。根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財(cái)政部令第165號(hào)）和多省《物業(yè)保修金管理辦法》（如浙江、山東）均規(guī)定，物業(yè)保修金和專項(xiàng)維修資金的使用，主要由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案并組織實(shí)施，然后向資金主管部門申請(qǐng)列支。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是房屋修繕加固過程中不可或缺的一環(huán)。

通過物業(yè)管理，對(duì)房屋進(jìn)行及時(shí)的維修、保養(yǎng)和修繕，才能從根本上保證房屋使用功能的正常發(fā)揮，并保持良好的物質(zhì)性能和建筑形象，增強(qiáng)房屋的安全性能，相對(duì)延長(zhǎng)其使用壽命。

3 結(jié)束語

截至2017年底，全區(qū)物業(yè)管理面積3577萬平方米，基本上覆蓋了20世紀(jì)80年代以來建造的住宅小區(qū)（大廈）。物業(yè)管理活動(dòng)從物業(yè)承接查驗(yàn)開始貫穿整個(gè)項(xiàng)目使用階段，已成為城鎮(zhèn)危房防控的關(guān)鍵。

目前，受服務(wù)合同關(guān)系、相關(guān)法律不健全等多種因素制約，物業(yè)管理在城鎮(zhèn)危房防控中的作用還未得到充分有效的發(fā)揮，“不愿管、不敢管、管不了”情況仍存在，如果能充分利用物業(yè)管理這個(gè)終端平臺(tái)，建立完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道社區(qū)與主管部門齊抓共管的城鎮(zhèn)危房防控機(jī)制，必能延長(zhǎng)房屋使用壽命，大大降低新危房產(chǎn)生量。

參考文獻(xiàn)

[1] 曾憲武.危房原因分析及其預(yù)防措施[J].住宅科技,2009,29(11):47-48.