汪從奇

（重慶市銅梁區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局 重慶銅梁 402560）

如何通過(guò)當(dāng)前征地拆遷住房補(bǔ)償安置制度的改革，一方面從根本上防范失地農(nóng)民屢屢侵犯國(guó)家、集體及個(gè)人利益現(xiàn)象，另一頁(yè)面是真正實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)住房拆遷補(bǔ)償安置平等性。

1 征地拆遷補(bǔ)償概述

關(guān)于征地拆遷補(bǔ)償問題一直是研究的重點(diǎn)和熱點(diǎn)，更多的關(guān)注度在如何保護(hù)失地農(nóng)民利益方面。制度體系不斷完善，對(duì)變革方式有了更高的要求。在具體實(shí)施過(guò)程中側(cè)重點(diǎn)是如何通過(guò)制度模式的利用，保證效益。部分區(qū)域出現(xiàn)機(jī)體離婚的現(xiàn)象，根據(jù)補(bǔ)償制度要求可知，如果一家變兩家，一戶變兩戶，則能得到更多的補(bǔ)償。針對(duì)此類特殊情況，相關(guān)部門做出了嚴(yán)格的公告，此后任何離婚行為不認(rèn)可，不允許出現(xiàn)通過(guò)離婚來(lái)爭(zhēng)取更多經(jīng)濟(jì)利益的行為。

在全國(guó)其他區(qū)域出現(xiàn)上述情況的案例有很多，原因有很多：①當(dāng)?shù)刈》堪仓醚a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)被拆遷獨(dú)立戶和家庭人口數(shù)量作為基數(shù)。②普遍發(fā)生在城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的區(qū)域，由于居民相對(duì)比較富裕，了解拆遷補(bǔ)償制度和正常類型。③以自發(fā)性的群體事件為主，無(wú)人組織，有人嘗試后，其他人則沿襲進(jìn)行操作。除了簡(jiǎn)單的行政救濟(jì)外，很多人違背道德常理，受到社會(huì)的譴責(zé)[1]。

2 農(nóng)村征地拆遷補(bǔ)償制度

無(wú)論是土地管理法還是土地管理法的實(shí)施條例，在土地管理階段，需要做好征地工地的具體處理方式。根據(jù)現(xiàn)有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的具體要求可知，需要集中對(duì)失地農(nóng)民耕地以及其他用地的補(bǔ)償制度和安置方式了解，此外考慮到補(bǔ)償安置模式以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展條例可知，如果缺少合理和完善的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，則需要交給行政部門處理[2]。從各地實(shí)際情況來(lái)看，征地拆遷補(bǔ)償制度形式分為不同的種類：①異地規(guī)劃，農(nóng)民原有住宅被占用后，可以自行或者統(tǒng)一選址進(jìn)行重建，政府部門給予一定的補(bǔ)貼；②貨幣化的安置，安置對(duì)象不需要進(jìn)行統(tǒng)一性管理，也不愿另選址進(jìn)行重建。政府相關(guān)部門統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃后，被拆遷的房屋向政府申請(qǐng)重新購(gòu)買。如果實(shí)際安置面積大于應(yīng)該得到的補(bǔ)償面積，安置對(duì)象可以以成本價(jià)或者市場(chǎng)價(jià)向拆遷單位購(gòu)買。根據(jù)中央土地集約化處理要求可知，很多區(qū)域?qū)r(nóng)戶行為進(jìn)行處理的過(guò)程中，明確禁止建房，可以以集中居住的方式進(jìn)行統(tǒng)籌處理和規(guī)劃，此外根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃政策以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不變化可知，多數(shù)農(nóng)戶選擇現(xiàn)房安置的形式，從現(xiàn)房安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)而言，可以分為不同類型：

首先確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以區(qū)域現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)發(fā)展案例作為基礎(chǔ)，不考慮被拆房屋的客觀價(jià)值，直接以獨(dú)立戶作為基數(shù)，同時(shí)住宅合法建筑面積*固定面積作為標(biāo)準(zhǔn)，最終確定面積。根據(jù)調(diào)換類型以及住房面積劃分補(bǔ)償類型可知，每戶人均建筑面積為45m2面以上，按照人均建筑面積的要求進(jìn)行調(diào)換后，可以結(jié)合產(chǎn)權(quán)類型進(jìn)行規(guī)劃[3]。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段影響因素有很多，采用“主體”補(bǔ)償形式，采取以主體為中心的規(guī)定形式，如果出現(xiàn)征地拆遷安置的現(xiàn)象，新增人口則可以得到補(bǔ)償。土地權(quán)受到其他方面的保護(hù)，不容易將土地賣給外邊人。婚姻關(guān)系是選擇之一，一個(gè)人如果嫁到別的地方，則成為另一個(gè)地方的人?！翱腕w”制度也是重要的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，北京市、上海市等不考慮家庭人口數(shù)量，直接以房屋價(jià)格作為基礎(chǔ)，結(jié)合普通住宅商品銷售價(jià)格以及區(qū)域補(bǔ)償價(jià)格等，和拆遷戶房屋市場(chǎng)價(jià)格對(duì)比后，確定在被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)面積。根據(jù)現(xiàn)有條例和方案可知，安置房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)和結(jié)算差價(jià)等直接影響補(bǔ)償價(jià)錢，被拆遷人可以直接選擇貨幣補(bǔ)償[4]。

3 農(nóng)村征地拆遷補(bǔ)償安置措施

當(dāng)前農(nóng)民居民存在法律意識(shí)不強(qiáng)的現(xiàn)象，根據(jù)現(xiàn)有征地補(bǔ)償模式以及方案可知，在監(jiān)督管理過(guò)程中，需要對(duì)處罰類型掌握，為了避免出現(xiàn)違法操作或者其他現(xiàn)象，需要強(qiáng)調(diào)征地拆遷紀(jì)律。此外可以市場(chǎng)價(jià)值作為基礎(chǔ)，在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的住房安置條件下實(shí)施。農(nóng)村征地拆遷補(bǔ)償安置措施如下：

3.1 提前進(jìn)行資料審查

根據(jù)現(xiàn)有房屋征收和補(bǔ)償條例可知，對(duì)補(bǔ)償類型和方案著手，以整體效益作為基礎(chǔ)，房屋、附著物，如果僅考慮到裝修以及結(jié)構(gòu)情況，則無(wú)論是房屋的區(qū)位還是城郊結(jié)合等都在偏遠(yuǎn)區(qū)域。以建筑檔次為例，統(tǒng)一進(jìn)行安排的階段，可以單獨(dú)戶以及家庭人口總數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)，提前進(jìn)行補(bǔ)償。當(dāng)前在城鄉(xiāng)建設(shè)指導(dǎo)以及制度體系落實(shí)階段，沒有明確體現(xiàn)出房屋財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，導(dǎo)致功能仍然在自主范圍內(nèi)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，農(nóng)村集體土地實(shí)行的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)形式，對(duì)農(nóng)民以及農(nóng)村集體有一定的影響，農(nóng)村房屋也不例外，拆遷補(bǔ)償?shù)淖罱K結(jié)果是實(shí)現(xiàn)等價(jià)值，不是簡(jiǎn)單的對(duì)等。因此在實(shí)施過(guò)程中需要體現(xiàn)出應(yīng)用價(jià)值[5]。

3.2 實(shí)現(xiàn)管理層面的平等

在城鄉(xiāng)住房?jī)r(jià)值量上實(shí)現(xiàn)對(duì)等分配是重點(diǎn)，指的是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)能得到平均分配。城市房屋和農(nóng)村房屋最大區(qū)別就是土地性質(zhì)，國(guó)有土地和房屋市場(chǎng)價(jià)值是一致的，受到供求關(guān)系的影響，集體土地以及地上房屋卻沒有，事實(shí)上，農(nóng)村比城市更需要發(fā)展，因此實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)對(duì)等后，在財(cái)產(chǎn)依法規(guī)定緩和確定的前提下，作為物權(quán)主體，無(wú)論是國(guó)家還是集體都需要給予保護(hù)。

3.3 廣泛征求意見

征地拆遷和城市拆遷具有強(qiáng)制性的特點(diǎn)，但是同時(shí)對(duì)自己財(cái)產(chǎn)也有一定的支配權(quán)利。城市房屋拆遷的過(guò)程中是雙方在房屋與市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)上進(jìn)行協(xié)商。農(nóng)村房屋拆遷則以補(bǔ)償制度作為基礎(chǔ)，實(shí)際上沒有尊重受眾的意見。因此在實(shí)施階段需要體現(xiàn)出平等互利的原則，讓民眾發(fā)表自己的意見，綜合雙方意見后進(jìn)行落實(shí)。

3.4 建立統(tǒng)一市場(chǎng)管理?xiàng)l例

集體土地征收階段，和國(guó)有土地房屋拆遷采用的是同樣的方式和標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)等價(jià)補(bǔ)償機(jī)制可知，在實(shí)施階段建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的市場(chǎng)管理?xiàng)l例，集體土地特別是集體建設(shè)用地得到利用，宅基地是集體建設(shè)用地的一種，土地征收后，直接作為建設(shè)用地使用，根據(jù)現(xiàn)有研究案例可知，農(nóng)村住房補(bǔ)貼機(jī)制實(shí)施后，可以參照重慶市現(xiàn)有住房安置補(bǔ)償制度實(shí)施。將集體土地按照區(qū)域劃分成不同的等級(jí)后，根據(jù)等級(jí)劃分類型進(jìn)行，擬定集體土地房屋的指導(dǎo)價(jià)格，使廣大群眾對(duì)自己房屋價(jià)值有更高的認(rèn)知。確定房屋管理?xiàng)l例后，將該指導(dǎo)體系作為補(bǔ)償依據(jù)實(shí)施。只有保證補(bǔ)償制度的合理性，才能凸顯出市場(chǎng)管理機(jī)制的可行性。

3.5 做好區(qū)域保障工作

各區(qū)縣（自治縣）人民政府要以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，牢固樹立科學(xué)發(fā)展觀和“以人為本”的執(zhí)政理念，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，采取有效措施，積極促進(jìn)被征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員實(shí)現(xiàn)就業(yè)，認(rèn)真落實(shí)被征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，努力解決被征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員的生活困難問題，切實(shí)保障被征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員的合法權(quán)益。此外管理職責(zé)的落實(shí)也是重點(diǎn)，要保證權(quán)責(zé)分明，土地行政部門要做好征地補(bǔ)償安置實(shí)施和農(nóng)轉(zhuǎn)非人員基本養(yǎng)老保險(xiǎn)經(jīng)費(fèi)劃轉(zhuǎn)工作，按照部門管理要求對(duì)各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上落實(shí)管理體系，制定對(duì)應(yīng)的管理方式。農(nóng)業(yè)部門要做好被征地集體經(jīng)濟(jì)組織財(cái)產(chǎn)分配、使用、管理的指導(dǎo)和監(jiān)督，以及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)調(diào)整工作。規(guī)劃和建設(shè)部門要統(tǒng)一安置住房，定向銷售住房的選址、施工以及質(zhì)量等工作。

4 結(jié)束語(yǔ)

重慶市征地拆遷項(xiàng)目不斷落實(shí)，國(guó)土房管局在項(xiàng)目落實(shí)中起到重要的作用，根據(jù)征地項(xiàng)目管理案例和實(shí)際需求可知，只有按照補(bǔ)償條款以及方案布置流程實(shí)施，才能使其滿足制度要求。

[1]胡 丹.增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的對(duì)策探析[J].決策，2010（2）：133～134.

[2]趙建平.保護(hù)被征地農(nóng)民住房權(quán)益完善征地拆遷補(bǔ)償配套制度[J].浙江國(guó)土資源，2008，11（12）：23～24.

[3]楊玉華.當(dāng)前影響中國(guó)社會(huì)和諧穩(wěn)定的五個(gè)思想性問題[J].勝利油田黨校學(xué)報(bào)，2016，29（01）：65～69.

[4]張紅，于楠，等.對(duì)完善中國(guó)現(xiàn)行征地制度的思考[J].中國(guó)土地科學(xué)，2015，10（01）：96～98.