李立洋，王詩怡，張蓬

1　拆分房設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)及原因

1.1　社會(huì)現(xiàn)狀分析

2013年2月24日，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、現(xiàn)任中企資本主席杜猛在微博表示，《中企資本周刊》盤點(diǎn)十年房價(jià)顯示，2012年全國城鎮(zhèn)平均房價(jià)5791元/m2。2007年為3445元/m2，上漲68%，年均遞增10.9%；2003年平均房價(jià)為2381元/m2，十年上漲143%，年均遞增10.3%。“事實(shí)證明，我國若干年內(nèi)平均房價(jià)持續(xù)上漲是客觀規(guī)律。調(diào)控正確與否或調(diào)控不調(diào)控，長期結(jié)果大致都是一樣。

1.2　不同人群現(xiàn)狀

1.2.1年輕人現(xiàn)狀

中國青年報(bào)2012年調(diào)查：年輕人患“房屋焦慮癥”首因“結(jié)婚需要”現(xiàn)如今，越來越多的“90后”年輕人加入買房“大軍”畢業(yè)就買房的現(xiàn)象屢見不鮮。受訪者中，80后占53.8%，37.3%的人居住在北京、上海、廣州等一線城市30.7%的人居住在二線城市。55.7%的人有房，13.2%的人沒房但打算今年購房，31.1%的人沒房，并且今年也因?yàn)榻?jīng)濟(jì)原因沒有買房的計(jì)劃。

1.2.2中年人現(xiàn)狀

華遠(yuǎn)董事長任志強(qiáng)表示：住房需求是滿足不過來的。比如前蘇聯(lián)建大量的“赫魯曉夫樓”，當(dāng)時(shí)一定程度上解決了住房問題，但幾十年后不能再滿足人們的基本需求，成為改過建筑史上最大的敗筆。人到中年常掛在嘴邊的一句話：上有老下有小，顧完老的顧小的，完了還要顧自己。

1.2.3老年人現(xiàn)狀

老由于受父母年邁有病，第三代需要老人看護(hù)，傳統(tǒng)家庭觀念等因素的影響，現(xiàn)在城市里已有越來越多的家庭，特別是大中城市中的家庭選擇毗鄰居住，這種既滿足各自的生活需要，又可以最大程度的相互照應(yīng)成為城市中普遍受到歡迎的居住模式。

2　政策支持

2.1　國十條

2.1.1國十條政策第二項(xiàng)

實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

2.1.2政策分析

國十條強(qiáng)制規(guī)范了買房的需求，國家重視個(gè)人房產(chǎn)數(shù)量的多少，對(duì)小戶型扶持，是滋養(yǎng)戶型拆分的黑土地。

2.2　新國八條

2.2.1新國八條規(guī)定

“對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。100%：提高首付比例，是對(duì)住房貸款需求作出限制。

2.2.2政策分析

國家再度加強(qiáng)對(duì)有房購房的限制，繼續(xù)希望所有人都有房住，而不是有人有幾套房，有人沒有房。拆分房的優(yōu)勢在這里可以體現(xiàn)出來，不用再買一整套房，只需再買“半套房”節(jié)約利用土地，合理優(yōu)化配置。

3　拆分房解決不同人群的問題

3.1　對(duì)年輕人問題的解決

拆分房由于真正的單獨(dú)一套空間比較小，即總價(jià)也會(huì)相對(duì)較低，每個(gè)月的月供負(fù)擔(dān)也會(huì)較少，經(jīng)濟(jì)壓力也會(huì)隨之減少，收入有更多的分配方式可供選擇，年輕時(shí)候買的房子可以在以后升級(jí)。

3.2　對(duì)中年人問題的解決

中年人在購買拆分房升級(jí)后，對(duì)生活面積的需求已經(jīng)得到滿足，而生活質(zhì)量也隨之提高，拆分房正是因?yàn)檎嬲膯卧靠臻g比較小，所以疊加選擇起來無論是對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力還是對(duì)住宅面積生活質(zhì)量上來說都會(huì)更加的靈活可選，即本來有A，現(xiàn)在是選擇A+A，還是A+A+A式，其實(shí)這就是個(gè)很簡單的問題了，用普通房產(chǎn)一半的錢可以再購買一套房產(chǎn)，這無疑是超值的。

3.3　對(duì)老年人問題的解決

老年人因?yàn)榕c中年人的需求不同故需要小戶型，那么，把中年時(shí)候投資且居住的升級(jí)過的拆分房“降級(jí)”使其又能夠滿足這年齡段的需求，“降級(jí)”過后的資本收入可以留作養(yǎng)老，減輕了國家的負(fù)擔(dān)。

4　解決了國家的問題

拆分房的建設(shè)首先不同于“赫魯曉夫樓”，拆分房首先解決了國家長久以來一直重視的民生問題，又在“赫魯曉夫樓”的不足基礎(chǔ)上加以改進(jìn)，考慮了滿足不同人群的不同需求，為社會(huì)提供住房保障的同時(shí)優(yōu)化分配了社會(huì)的房產(chǎn)資源。

拆分房為廣大人民群眾解決了住房的問題，保障了社會(huì)治安，緩解了兩極分化，為共同富裕打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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[3]賈倍思，士微瓊.居住空間適應(yīng)性設(shè)計(jì)[M].南京：東南大學(xué)出版社，1998.1