胡芳

（天津市新型建材建筑設(shè)計研究院 天津 300384）

引言

老齡化社會的來臨，使養(yǎng)老問題成為我國重要的民生問題。在養(yǎng)老問題日益加深的今天，關(guān)注養(yǎng)老建筑，抓住人口老齡化為養(yǎng)老設(shè)施和相關(guān)服務(wù)業(yè)帶來的巨大發(fā)展機(jī)遇，能夠讓房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的方向更加科學(xué)。養(yǎng)老地產(chǎn)的主要形式為老年住宅、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等。保險公司、房地產(chǎn)開發(fā)商、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)等是主要的開發(fā)主體。我國的養(yǎng)老地產(chǎn)正處于重要的起步階段，當(dāng)前盈利模式尚不清晰，關(guān)注其發(fā)展趨勢，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)更好的抓住發(fā)展機(jī)遇。

1 中國養(yǎng)老建筑的現(xiàn)狀

就目前來看，我國的主要養(yǎng)老模式不過是居家養(yǎng)老和社會養(yǎng)老。這兩種所謂居家養(yǎng)老，就是在自己的家庭中養(yǎng)老，這樣的養(yǎng)老模式有著不可替代的優(yōu)勢，當(dāng)然并不能滿足老年人的所有需求。社會養(yǎng)老，在我國現(xiàn)階段得到實施，但并沒有得到全面開展，主要存在資金與人員的實踐操作困難[1]。

在實施計劃生育政策之后，我國的獨(dú)生子女?dāng)?shù)量不斷增加，獨(dú)生子女的生活和工作壓力較大，使得照顧老人的精力減少。家庭結(jié)構(gòu)的改變，讓獨(dú)居老人和空巢老人的數(shù)量都急劇增多、這些老年人的晚年生活不健康，會導(dǎo)致許多社會問題的出現(xiàn)。

目前來看，我國的養(yǎng)老建筑主要存在兩點(diǎn)問題：

（1）養(yǎng)老建筑產(chǎn)業(yè)的第一要素是盈利。在養(yǎng)老地產(chǎn)需求較大的今天，很多房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時，最先考慮的仍然是項目的盈利問題。其實對于一個房地產(chǎn)企業(yè)來講，盈利是必要的目標(biāo)，他們不可能像福利機(jī)構(gòu)一樣實施非營利行為。但養(yǎng)老建筑的盈利，應(yīng)當(dāng)以滿足老年人的生理需求、心理需求為前提，以養(yǎng)老建筑功能完善為前提。而不是一味地為了實現(xiàn)利益最大化為目標(biāo)，不給老年人提供良好的養(yǎng)老服務(wù)體系[2]。在我國的醫(yī)療水平不斷提高的今天，越來越多的老年人能夠享受更長時間的晚年生活。也正是因為如此，地產(chǎn)企業(yè)開始關(guān)注養(yǎng)老建筑。在關(guān)注的同時，只考慮了企業(yè)利益，然而并沒有為老年人的晚年生活幸?？紤]，使得越來越多的老年人越發(fā)趨向于居家養(yǎng)老。企業(yè)要想獲得更高的利益，就更要為老年人著想。從他們的心理需求與行為需求入手，將老年人的想法滲透到養(yǎng)老建筑的設(shè)計中去。只有滿足需求才能獲得利益。

（2）養(yǎng)老建筑的功能不盡完善。在中國，最早的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是由國家興辦的社會福利機(jī)構(gòu)，在20世紀(jì)80年代出現(xiàn)。但受到當(dāng)時社會環(huán)境的影響，養(yǎng)老建筑的功能較為單一，只是解決了老年人的溫飽問題。提供給老年人一個有效的聚集場所和相對簡單的醫(yī)療場所。在社會福利機(jī)構(gòu)中，養(yǎng)老服務(wù)體系完善度明顯不足。而當(dāng)代老年人對于娛樂活動、健康餐飲服務(wù)的要求越來越高，這些功能沒有在養(yǎng)老建筑中體現(xiàn)出來，就很難讓養(yǎng)老建筑符合現(xiàn)代社會的需求[3]。

2 中國養(yǎng)老建筑的發(fā)展趨勢

在老齡化現(xiàn)象逐漸加劇的過程中，與養(yǎng)老相關(guān)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)將會獲得越來越多的發(fā)展機(jī)遇。地產(chǎn)行業(yè)抓住養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)會，借助國內(nèi)外先進(jìn)的養(yǎng)老建筑理念，才能推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

（1）加強(qiáng)養(yǎng)老建筑開發(fā)主體合作，完善養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展。與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)主體與接受主體具有特殊性，盈利模式也需要深入探索。目前，養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)主體合作不多，銜接效果不盡如人意，使得我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈還沒有有效形成，盈利模式也不盡清晰。在未來的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展過程中，每一位參與主體都應(yīng)當(dāng)從我國社會的具體情況出發(fā)，借助美國與日本等其他國家的先進(jìn)經(jīng)驗。促進(jìn)養(yǎng)老建筑建設(shè)主體的有效合作，讓產(chǎn)業(yè)鏈的內(nèi)容更加細(xì)致，吸收成功經(jīng)驗，促進(jìn)建設(shè)主體之間的有效合作，讓每一個主體都能夠發(fā)揮出其專業(yè)優(yōu)勢[4]。像房地產(chǎn)開發(fā)商、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和保險公司，是養(yǎng)老建筑的主要建設(shè)主體，在養(yǎng)老建筑項目中發(fā)揮著重要的作用。項目的建設(shè)和運(yùn)營，需要多個參與主體的溝通和共同探索。一起發(fā)現(xiàn)有效的運(yùn)營模式，將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)涉及到的內(nèi)容細(xì)分下來，使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加多元化，產(chǎn)業(yè)鏈條更加飽滿。讓養(yǎng)老建筑滿足不同年齡階段、不同健康水平和不同收入水平的老年人，才能使養(yǎng)老建筑面向所有老年人。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)從最基本的衣食住行入手，像教育、娛樂、保健、老年文化、醫(yī)療康復(fù)等這些元素的融入，能夠讓養(yǎng)老建筑以及養(yǎng)老地產(chǎn)得到有效應(yīng)用和發(fā)展。在盈利模式方面，應(yīng)當(dāng)將租售合并在一起。通過地產(chǎn)銷售的方式促進(jìn)資金回流，也能保證部分物業(yè)以租賃的形式實現(xiàn)現(xiàn)金流的穩(wěn)定化。

（2）拓展養(yǎng)老建筑融資渠道，創(chuàng)新融資模式。資金，對于房地產(chǎn)項目的開發(fā)與建設(shè)來講十分重要，在養(yǎng)老建筑項目的開發(fā)和運(yùn)營上也是一樣的。過去，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的融資渠道十分單一，即銀行貸款。養(yǎng)老建筑項目開發(fā)單位，與金融機(jī)構(gòu)，像證券公司或保險公司合作。但這部分資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法與銀行貸款所得資金相比，養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈較長，需要整合很多資源，對資金的需求也很大。且資金的流動性較差，傳統(tǒng)的融資模式并不能滿足養(yǎng)老地產(chǎn)項目對資金的需求。而資金的限制，會影響?zhàn)B老地產(chǎn)的快速發(fā)展。

目前，政府部門應(yīng)當(dāng)以關(guān)注民生問題為切入點(diǎn)，關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。給予直接支持或者政策上的輔助，促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式的創(chuàng)新。在美國，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅能夠得到政府財政支持和有效的銀行貸款，還能以社會融資和募集的方式獲得資金。將這樣先進(jìn)的經(jīng)驗引入到我國養(yǎng)老建筑的發(fā)展中來，創(chuàng)新資金供給方式。以政策引導(dǎo)市場突破市場限制，讓養(yǎng)老市場變得靈活開放起來，有利于養(yǎng)老建筑問題的解決。鼓勵民間資本融入到養(yǎng)老地產(chǎn)市場之中，鼓勵地產(chǎn)投資信托基金，吸納海外基金，能夠讓養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)和運(yùn)營得到有效保障[5]。

（3）加強(qiáng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，實施養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的有效監(jiān)管。養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境比較混亂，影響了養(yǎng)老地產(chǎn)的秩序。養(yǎng)老建筑的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)沒有得到明確建立，使得市場監(jiān)督作用難以發(fā)揮。大部分養(yǎng)老建筑只是空談，使得養(yǎng)老建筑與普通的住宅建筑并無差別，養(yǎng)老功能與預(yù)期相差較遠(yuǎn)。

政府部門應(yīng)當(dāng)通過養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)特殊性的分析，建立相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的市場監(jiān)督力度。通過相關(guān)專家學(xué)者的組織，推進(jìn)榜樣性養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的建立，使養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、驗收標(biāo)準(zhǔn)能夠落實到市場之中。明確行業(yè)準(zhǔn)入制度，更要制定違規(guī)懲罰措施。在養(yǎng)老地產(chǎn)逐漸成形的過程中，要建立監(jiān)督小組[6]。通過有效的監(jiān)管，讓政府參與到養(yǎng)老地產(chǎn)的監(jiān)督中去，讓企業(yè)積極自我檢查，鼓勵群眾監(jiān)督舉報。用這樣的方式，構(gòu)建良好的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。

3 結(jié)語

綜上所述，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)目前正處于初步發(fā)展階段，養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈尚不完善，在發(fā)展的過程中還會遇到一些問題。關(guān)注養(yǎng)老建筑的現(xiàn)狀，并針對房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在的發(fā)展趨勢去分析養(yǎng)老建筑的前景，能夠讓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的培養(yǎng)更加科學(xué)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式更加合理。