陳美云

（中國葛洲壩集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京 100000）

引言

計劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)的核心，是引導項目的組織、協(xié)調(diào)及控制的職能實現(xiàn)，項目管控是計劃實施階段的具體措施及保障，可以說房地產(chǎn)業(yè)務的開展都是圍繞著計劃進行。而隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴張和行業(yè)競爭激烈程度的不斷加劇，企業(yè)管理難度與日俱增，企業(yè)經(jīng)營效率低下，計劃達成率低。如何解決由此帶來的管理效率的下降？提升項目運營能力是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。品牌大企的成功經(jīng)驗告訴我們，只有建立完善有效及高精度的計劃運營管理體系才能在競爭激烈的環(huán)境中不斷發(fā)展壯大，才能在跨地域多項目開發(fā)下，保證開發(fā)過程的有序運作。

1 房地產(chǎn)項目管理中存在的主要問題分析

1.1 淡化成本管理

在我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的過程中給社會創(chuàng)造的經(jīng)濟效益是驚人的，因此很多資本家都會將資金注入到房地產(chǎn)市場發(fā)展當中，在資本資金注入之后，曾經(jīng)有一段時間我國的房地產(chǎn)成為了一個“賽馬場”，不同城市不同區(qū)域的房價，像“瘋了”一般上漲。在這樣的社會市場環(huán)境下，很多的房地產(chǎn)開發(fā)商在項目投資建設的過程中完全淡化了施工建設的成本，要求盡可能快的完成建筑項目的竣工，這樣就可以進行銷售實現(xiàn)資金的回攏。并且在銷售的過程中將增加的施工成本疊加在房價之上，從而就會無形的哄抬房價，從而給消費者造成一定的經(jīng)濟壓力。在房地產(chǎn)項目管理的過程中淡化成本管理，雖然可以在短期內(nèi)將增加的成本，嫁接給消費者，但是無形中給房地產(chǎn)開發(fā)商埋下安全隱患。

1.2 項目管理計劃缺失執(zhí)行力

在爭名逐利的房地產(chǎn)開發(fā)的過程中很多房地產(chǎn)項目，雖然在預期銷售的過程中都制定了嚴格完善的項目管理計劃，但是由于在實際開發(fā)的過程中所有人的目光都集中在成交額上，導致了項目管理計劃無法有效的落實，從而給房地產(chǎn)的品牌造成了比較嚴重的影響[1]。

在房地產(chǎn)項目管理的過程中我們還會發(fā)現(xiàn)，很多的房地產(chǎn)項目具有完善的管理制度，但是該制度是很早之前就已經(jīng)制定好的，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中沒有很好的落實該制度。隨著互聯(lián)網(wǎng)信息技術的快速發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)管理制度已經(jīng)不能適應時代的發(fā)展。但是很多的房地產(chǎn)企業(yè)，并沒有建立系統(tǒng)的管理計劃，也就是說雖然有項目的管理技術方案，但是沒有一個基于項目的管理體系。

在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中缺少標準化的管理制度，以及科學合理的項目流程工作模式。在房地產(chǎn)項目管理的過程中出現(xiàn)了管理制度混亂、沒有相關的責任制度、在有關項目審批的過程中含糊不清等情況，給房地產(chǎn)項目的開發(fā)帶來嚴重的影響。

1.3 項目管理分散化

我們都知道房地產(chǎn)項目作為一個系統(tǒng)化的工程項目，在管理的過程中也是需要全過程的管理，但是很多的房地產(chǎn)開發(fā)商對項目開發(fā)的過程中沒有采取全過程的管理制度，而是對項目進行了分散化的管理。

比如說項目的確定、項目的建設、項目的竣工裝修、項目的銷售、項目的維修等等，雖然說房地產(chǎn)項目涉及的單位比較多，從規(guī)劃設計到用戶入住的周期比較長。項目的中間需要不同單位、企業(yè)之間的工作銜接，但是房地產(chǎn)開發(fā)商是從頭到尾都緊跟項目的進度。因此說只需要開發(fā)商的明確立意，就可以設置一個全過程管理的制度。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的過程中項目分散化的管理不僅增加了項目的市場風險，并且給項目的經(jīng)濟效益帶來了一定的影響[2]。

1.4 項目管理技術的落后

在房地產(chǎn)項目管理的過程中很多的企業(yè)沒有很好的利用現(xiàn)代化的科技設備，而是在項目管理的過程中追求工程的施工清單計算的準確，并沒有加強對施工清單的數(shù)據(jù)化分析。可以通過BIM技術、ERP系統(tǒng)、OA技術等的科學運用，很好的提高房地產(chǎn)項目的管理效率。

在過去的房地產(chǎn)管理過程中由于缺乏動態(tài)的管理制度和精細化的管理理念，從而導致不能及時的控制項目的成本，在項目結算的時候，才發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目的實際支出成本遠遠的超出了預期的投資總成本，給房地產(chǎn)開發(fā)造成了比較嚴重的經(jīng)濟損失。

1.5 沒有系統(tǒng)的績效考核制度

在房地產(chǎn)項目管理工作開展的過程中需要實施嚴格的績效考核制度，因為在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中很多的工作開展都是需要基層的工作人員落實完成的，而基層工作人員的工資待遇，也是房地產(chǎn)項目開發(fā)中的成本內(nèi)容，因此通過制定系統(tǒng)的績效管理制度，可以有效的促進基層工作人員的工作積極性。但是在實際房地產(chǎn)項目管理的過程中沒有對績效考核進行有效的量化，或者說是對一部分的管理工作進行了量化，沒有實現(xiàn)全面的量化，從而不能全面的激發(fā)基層工作人員熱情和積極性，影響到房地產(chǎn)項目開發(fā)的綜合效益[3]。

2 房地產(chǎn)項目計劃管理工作的提高策略

2.1 加強項目成本的管理

在項目成本管理計劃工作開展的過程中，主要是以成本預算管理思想為主要指導，在工作規(guī)劃的過程中通過系統(tǒng)分析、目標成本、作用成本等管理方式，從而很好的落實項目成本的管理計劃。

在成本管理工作開展的過程中可以將以下的管理理念滲透到工作中，如工程項目造價管理、施工成本的控制、施工成本的核算、施工成本的分析、施工成本的考核等理念，從而更好的調(diào)整企業(yè)的各項資源，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，已經(jīng)全面進入到產(chǎn)業(yè)重組的階段，隨著國家的宏觀調(diào)控，我國的房地產(chǎn)市場得到了穩(wěn)定的發(fā)展，并且市場的競爭逐漸趨于穩(wěn)定化。在這樣的發(fā)展環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)市場競爭的更加的激烈。在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中只有不斷的降低企業(yè)的運營成本，才可以避免在房地產(chǎn)市場競爭的過程中損失自己的市場份額。通過將成本管理的理念，有效的應用于房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，可以實行對項目科學的管理調(diào)控，從而保障項目開發(fā)的經(jīng)濟性。

2.2 加強工作計劃的執(zhí)行力度

在房地產(chǎn)項目計劃管理工作開展的過程中最怕的就是，項目的計劃管理制度沒有得到很好的落實，出現(xiàn)“形式主義”的風氣，從而給房地產(chǎn)項目的開發(fā)帶來了非常嚴重的影響。為了更好的提高房地產(chǎn)項目不同部門的工作執(zhí)行力，需要建立起嚴格的計劃執(zhí)行監(jiān)督審查制度，并且結合各部門工作內(nèi)容責任制，從而讓所有的項目工作人員認清楚自己工作的重要性和責任感。

在實際項目計劃工作開展的過程中，委派專人（運營管理人員）跟進每項工作進展，實行計劃工作跟蹤機制，一旦出現(xiàn)了工作沒有按照規(guī)定完成的情況，首先就是通過責任計劃表找到對應事故發(fā)生的責任人，采取糾偏和趕工措施，盡量不要對后續(xù)工作造成影響，一旦造成重大影響的，就要啟動審查監(jiān)督部門的工作職能，對出現(xiàn)該事故的相關責任人進行詢問和調(diào)查，從而及時的解決潛在的項目安全隱患，揪出隱藏在企業(yè)內(nèi)部的“害蟲”，及時的進行清理，從而保障企業(yè)內(nèi)部工作開展的環(huán)境良好。其他相關項目在計劃管理工作開展中才可以不斷提高自己的工作執(zhí)行力，從而提高項目的整體開發(fā)效益。

2.3 建立房地產(chǎn)項目系統(tǒng)性的計劃管理制度

在上文中我們說到了房地產(chǎn)開發(fā)時出現(xiàn)了項目管理分散化的情況，從而沒有實現(xiàn)項目的最大收益。在今后房地產(chǎn)項目管理的過程中可以進行系統(tǒng)性的計劃管理。就是說對房地產(chǎn)項目的整個生命周期進行一定的管理控制，從項目的確定到項目的完全開發(fā)，進行系統(tǒng)化的項目管理，從而有效的保障了開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益[4]。

在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中為了更好的落實系統(tǒng)化管理制度，實現(xiàn)多部門配合的項目計劃管理。在項目計劃管理工作開展的過程中逐漸的建立一個，以開發(fā)企業(yè)、部門合作、全方位、多層次的管理體系。在房地產(chǎn)項目管理的過程中需要以市場為導向，以用戶的需求為管理的原則，從而更好的提高項目計劃管理工作的質(zhì)量。

為了有效的確保房地產(chǎn)開發(fā)商的預期效益，需要將的計劃管理工作重心前移，也就是說在產(chǎn)品項目開發(fā)設計的過程中需要合理的控制項目的投入成本，在設計的過程中以產(chǎn)品的壽命周期為主線，從而合理的開發(fā)該主線周邊的附屬資源，從而實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的提高。

2.4 應用BIM技術

在上文中我們說到了房地產(chǎn)項目計劃管理工作開展的過程中由于沒有及時的進行優(yōu)化改革，從而給房地產(chǎn)項目的開發(fā)帶來了一定的影響，并且在文章中我們還提到了幾種現(xiàn)代化的應用技術，我們接下來主要介紹一下BIM技術在項目計劃管理工作中的實際應用。

由于BIM技術可以實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的可視性，可以避免各個專業(yè)交叉打架問題，從而給項目的開發(fā)帶來了非常好的幫助，在該技術的支持下，可以根據(jù)房地產(chǎn)項目的數(shù)據(jù)信息資源，建立一個虛擬的建筑項目原型，也就是說今后項目的開發(fā)就是計算機電腦中的模型。在項目計劃管理工作開展的過程中可以實現(xiàn)多部門多單位的同時在線管理，從而有效的實現(xiàn)了實時性計劃管理的目標，從而更好的提高了項目開發(fā)的經(jīng)濟性與可行性。

2.5 建立信息化績效考核制度

隨著信息技術的不斷發(fā)展，為了更好的提高房地產(chǎn)項目計劃管理工作的效率，需要很好的激發(fā)出工作人員的動力和激情，那么建立科學人性化的績效考核制度，成為了關鍵的一步[5]。

在信息技術的支持下，開發(fā)企業(yè)可以建立一個公開透明、獎罰分明的績效管理體系，就是說每一個員工可以實時的通過手機查看自己的工作績效，也可以發(fā)現(xiàn)自己的績效與其他同事之間的差別。這樣員工就可以及時的發(fā)現(xiàn)自己工作中的不足，產(chǎn)生了那些問題，導致了公司扣除了績效點，從而使得員工不斷的自糾，不斷提高自己的履職能力。

3 結束語

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大離不開高效的項目計劃管理，在多項目和跨區(qū)域經(jīng)營情況下，企業(yè)通過界定項目優(yōu)先權、調(diào)整資源分配、優(yōu)化項目組合等方式，使得項目群在成本最小的情況下獲得最大的收益，從而實現(xiàn)經(jīng)營計劃與項目計劃的更高層次的互動，不斷提高房地產(chǎn)項目開發(fā)的可靠性。