劉超紅

(山能置業(yè)棗莊德圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,山東 棗莊 277000)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷呈現(xiàn)上升發(fā)展趨勢(shì),人們的收入不斷提高,生活質(zhì)量和消費(fèi)水平也上升到了新的高度,人們對(duì)居住環(huán)境和生活條件的要求增高。在這樣的社會(huì)需求下,房地產(chǎn)的開發(fā)商從中看到了機(jī)遇,其在當(dāng)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)下,要想能夠保持經(jīng)濟(jì)最優(yōu)化進(jìn)程,從其內(nèi)部來講,需要在管理運(yùn)營(yíng)工作上不斷優(yōu)化,對(duì)于相關(guān)的體系不斷完善和有效實(shí)施,并且用專業(yè)的行業(yè)管理手段來深入探討如何對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行研究。

1 簡(jiǎn)析房地產(chǎn)開發(fā)管理工作在整個(gè)行業(yè)的重要性

隨著我國(guó)人民整體消費(fèi)水平有所提升,其消費(fèi)觀念也從保守轉(zhuǎn)型為承受基礎(chǔ)上的理性長(zhǎng)遠(yuǎn)消費(fèi),這種需求量的劇增直接使房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的迅速膨脹,并且產(chǎn)生了劇烈的競(jìng)爭(zhēng)局面,很多相關(guān)的企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)高效的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),在整個(gè)經(jīng)濟(jì)綜合市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟,其開始實(shí)行高效的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理工作,這對(duì)于增加競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),拉升經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要的意義。在當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境當(dāng)中,當(dāng)代的房地產(chǎn)管理工作可有了新的氣象,無論是在研究細(xì)節(jié)上,還是在運(yùn)行理論上,都更加規(guī)范化、科學(xué)化和人性化,這種發(fā)展是針對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)管理行業(yè)的福音,其影響力和價(jià)值都不容忽視的。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中,要想平穩(wěn)順利的發(fā)展,必須以提升經(jīng)濟(jì)效益作為根本目標(biāo),在不斷成熟的完善的相關(guān)機(jī)制下,嚴(yán)格控制好每一個(gè)工作細(xì)節(jié),從而能夠使其有條不紊實(shí)施和開展相關(guān)工作。

2 房地產(chǎn)開發(fā)管理工作中的重要基本工作細(xì)則

在房地產(chǎn)開發(fā)管理工作進(jìn)行的過程中,其有固定不變的三個(gè)重要基本工作,其中包括開發(fā)用地規(guī)劃管理工作、開發(fā)工程管理工作和開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理工作,這三項(xiàng)工作的共同實(shí)施形成了整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)管理工作的整個(gè)流程,這三者是息息相關(guān),彼此促進(jìn)和制約的,只有將這三項(xiàng)重要工作進(jìn)行科學(xué)的細(xì)分和實(shí)施,就會(huì)事半功倍。

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理工作

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行管理工作的過程中,房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理作為三項(xiàng)工作中的重要組成部分,其中還包括出讓土地使用權(quán)流程中的規(guī)劃工作和開發(fā)工作。在運(yùn)行管理的過程中,由于經(jīng)驗(yàn)匱乏,加之沒有科學(xué)的體系指導(dǎo),導(dǎo)致漏洞百出,在眾多的問題當(dāng)中,首先突兀的是城市規(guī)劃問題。首先,在房地產(chǎn)進(jìn)行土地規(guī)劃的過程中,很多房地產(chǎn)商為了在盡量短的時(shí)間內(nèi)能夠獲取更加物超所值的土地,其都會(huì)在毫無目標(biāo)的情況下進(jìn)行大量收購(gòu),然后會(huì)出現(xiàn)囤積荒廢土地的現(xiàn)象。在我國(guó)城市建設(shè)工作大力開展的過程中,規(guī)模的迅速擴(kuò)大化使土地粗放現(xiàn)象越來越普遍,也在隨著年數(shù)的增加越來越嚴(yán)重,導(dǎo)致囤積的土地被大量浪費(fèi)。其次,在改造陳舊城市的過程中,由于施工人員紀(jì)律懶散,沒有良好的管理機(jī)制和監(jiān)督體系,使速度過于緩慢,沒有在合理規(guī)劃時(shí)間范圍之內(nèi)。第三,在城市規(guī)劃的過程中,衡量一個(gè)城市是否具備先進(jìn)文明城市的條件,在于看他能否將規(guī)劃問題視為重要經(jīng)濟(jì)利益點(diǎn),能否將基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)壯大,一個(gè)沒有先進(jìn)設(shè)施的城市,就不會(huì)實(shí)現(xiàn)為人們提供便利條件和服務(wù),那么必定會(huì)與先進(jìn)城市建設(shè)有巨大的懸殊。第四,人口對(duì)房子的需求量與保障房的入住率數(shù)量不相符,也就是很多人認(rèn)為保障房過于稀缺,無法滿足人們的剛需數(shù)量水平,大大降低人們的幸福指數(shù)。開發(fā)工作問題之后便是規(guī)劃工作中的漏洞,在房子進(jìn)行規(guī)劃的過程中,首先,我國(guó)的國(guó)情決定了我國(guó)很大一部分城市規(guī)劃建設(shè)進(jìn)程都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及先進(jìn)城市的規(guī)劃水平,很多房地產(chǎn)的相關(guān)開發(fā)管理人員都認(rèn)為規(guī)劃方案的變動(dòng)可以改善市場(chǎng)需求數(shù)量,但是無論實(shí)施怎樣的特殊手段,都是以自身利益作為出發(fā)點(diǎn),在房地產(chǎn)開發(fā)商爭(zhēng)取最大化的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)過程中,其往往希望可以通過變更市場(chǎng)規(guī)律來完成,其實(shí)這種做法首先就違背了市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律,其次更是降低管理效率?？梢娍茖W(xué)的管理模式和手段是至關(guān)重要的,其決定著開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)水平,掌控著整個(gè)房地產(chǎn)商的經(jīng)濟(jì)命脈。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)工作的工程管理工作項(xiàng)目

房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作作為一項(xiàng)重要流程,其不僅決定著整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益,還起到了協(xié)調(diào)和質(zhì)檢作用,推動(dòng)整個(gè)工作能夠順利進(jìn)行和開展,這對(duì)于整個(gè)工程構(gòu)造的施工過程具有重要的意義。加強(qiáng)這項(xiàng)工作可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)現(xiàn)較高的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),從而最終實(shí)現(xiàn)這項(xiàng)工作的推動(dòng)作用和發(fā)展功能。

首先,作為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的管理和運(yùn)營(yíng)人員,其必須具備相應(yīng)的綜合素質(zhì)條件和豐富的工作經(jīng)驗(yàn),對(duì)于整個(gè)開發(fā)管理工作的具體流程都了如指掌,并且具備一定的應(yīng)急能力和變通能力,這有這樣,才能保證基層工作的順利開展,為推動(dòng)高效經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)了重要的第一步。通過滿足相關(guān)企業(yè)的具體需求,來提升整個(gè)開發(fā)企業(yè)綜合管理水平的大大提高；其次,作為房地產(chǎn)的開發(fā)商,其必須重視市場(chǎng)的調(diào)控功能和導(dǎo)向功能,不得未必經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)；最后,其還應(yīng)該將質(zhì)量和數(shù)量的保障有機(jī)結(jié)合在一起,無論是哪一個(gè)工作環(huán)節(jié),都是環(huán)環(huán)相扣的,這就要求必須保證質(zhì)量,穩(wěn)抓長(zhǎng)青發(fā)展的根基和步伐。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理工作

在房地產(chǎn)開發(fā)工作進(jìn)行過程中,很多阻礙問題接踵而來,比如,房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搶先注入中國(guó)市場(chǎng)、銀行貸款利率大量提升、投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避不當(dāng)?shù)?這些阻礙因素都在一定程度上降低了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商的經(jīng)營(yíng)效率。所謂房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn),指的是部分房地產(chǎn)商由于投資不當(dāng)導(dǎo)致的巨大經(jīng)濟(jì)損失。針對(duì)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)這一問題,很多房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)避過程中的回避、預(yù)防和轉(zhuǎn)移、自留問題上進(jìn)行嚴(yán)格的管理方案制定和實(shí)施。

首先,相關(guān)房地產(chǎn)商可以通過識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)類型和造成因素來對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類,然后是利用相應(yīng)的辦法和實(shí)施手段來應(yīng)對(duì)由于不穩(wěn)定項(xiàng)目因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。由于這一行業(yè)具有投資資金大,風(fēng)險(xiǎn)大、周期長(zhǎng)、條件匱乏的特點(diǎn),存在風(fēng)險(xiǎn)是必然的。第一,要將投資項(xiàng)目的百分比分配平衡,合理分配,促進(jìn)平衡,這樣有利于分散風(fēng)險(xiǎn),避免一失全失；第二,縮短施工周期,也就是注重效率,保證在最短的時(shí)間內(nèi)可以盡量完成項(xiàng)目。第三,減少經(jīng)濟(jì)支出,再建筑工作進(jìn)行的過程,會(huì)有一些必要支出,比如簽訂協(xié)議中的固定貸款合同,預(yù)算等支出,但也存在一些不必要的經(jīng)濟(jì)支出,這就需要在完善的監(jiān)督機(jī)制下有效運(yùn)行。第四,要做好正式買賣前的預(yù)售和預(yù)租工作,只有做好預(yù)熱,才能夠激發(fā)人們的購(gòu)買欲望,制造良好的市場(chǎng)動(dòng)態(tài),爭(zhēng)取在開發(fā)工作進(jìn)行完成之前就爭(zhēng)取盡量多的回收資金；第五,在出售房屋工作進(jìn)行過程當(dāng)中,為了滿足人們的消費(fèi)需求,實(shí)施一系列的優(yōu)惠措施,或者是團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠政策,在出售項(xiàng)目中的物業(yè)費(fèi)、配套費(fèi)等方向進(jìn)行優(yōu)惠處理,這樣不僅能夠吸引更多的消費(fèi)者,還能夠幫人們減輕負(fù)擔(dān),真正意義上實(shí)現(xiàn)家家戶戶有房住。

3 總結(jié)

綜上所述,由此可見,在當(dāng)下的城市規(guī)劃工作進(jìn)行的過程中,人們消費(fèi)水平?jīng)Q定了對(duì)居住環(huán)境的要求,這就很大程度上推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的占額,從我國(guó)居民角度審視這個(gè)問題的話,不僅可以改善人們的生活環(huán)境和居住條件,還可以為房地產(chǎn)的開發(fā)商供應(yīng)相對(duì)較大的發(fā)展余地。由此可見,要想使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠始終處于良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài),并且能夠與當(dāng)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平持平,就必須將開發(fā)管理工作放在首要地位,作為一項(xiàng)重要的任務(wù)去實(shí)施和完成,在相對(duì)公平成熟的管理體制中,深入探討房地產(chǎn)開發(fā)工作的發(fā)展動(dòng)向,只有這樣用科學(xué)的手段、先進(jìn)的管理理念,豐富非規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)驗(yàn),才能夠形成強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),不至于處于劣勢(shì)地位,使其在長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展道路上越走越遠(yuǎn)。

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