冷兵

（四川三聯(lián)家禽有限責(zé)任公司 四川成都 610000）

1 引言

目前，建設(shè)監(jiān)理服務(wù)已成為促進(jìn)建筑業(yè)發(fā)展最好的重要力量，也是建筑市場(chǎng)的主力軍之一。特別是保修和維修階段還處于施工階段，監(jiān)督?jīng)]有貫穿在整個(gè)施工過(guò)程中，這樣的發(fā)展?fàn)顩r已經(jīng)不能適應(yīng)監(jiān)管和社會(huì)市場(chǎng)發(fā)展的要求，所以，我們就需要改變的現(xiàn)狀，為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展鋪墊更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，針對(duì)項(xiàng)目決策，勘察，設(shè)計(jì)和保修提出具有針對(duì)性的服務(wù)，為我國(guó)建筑行業(yè)的快速的發(fā)展提供有力的保證。

2 監(jiān)理依據(jù)和重要性

2.1 工程保修監(jiān)理依據(jù)

工程保修是指工程驗(yàn)收合格后的質(zhì)量保修。為了確保工程使用后出現(xiàn)的問(wèn)題，能及時(shí)進(jìn)行保修確保工程的正常使用，施工合同中還應(yīng)明確規(guī)定工程質(zhì)量的質(zhì)保金額，一般為程造價(jià)的5%，質(zhì)保金的預(yù)留、付款方式和利率，還可以通過(guò)與業(yè)主和承包商簽訂的協(xié)議，簽訂項(xiàng)目擔(dān)保專(zhuān)項(xiàng)合同，保證監(jiān)督應(yīng)以支付方法以及保修金的利率進(jìn)行支付，在保修期中監(jiān)理也可以根據(jù)《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》、《工程建設(shè)監(jiān)理合同》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和設(shè)計(jì)文件、工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行保修期工作的正常進(jìn)行。

2.2 工程保修階段監(jiān)理服務(wù)期限

在現(xiàn)在的建筑工程中，在工程進(jìn)行施工時(shí)，工程的“施工合同”中包含的承包商保修期期限必須符合國(guó)家的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》中的第三十二條規(guī)定來(lái)進(jìn)行編制：

（1）基礎(chǔ)設(shè)施工程和房屋設(shè)施中的主要工程部位有地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，同時(shí)在設(shè)計(jì)項(xiàng)目文件中必須明確指出工程的承載能力和使用的時(shí)間；

（2）一般保修期為五年的工程主要有屋面防水工程，廚房衛(wèi)生間，外墻的防滲漏等具有防水要求的部位；

（3）對(duì)于工程的采暖系統(tǒng)和空調(diào)系統(tǒng)而言，一般的保修年限在2個(gè)加熱周期合冷卻周期內(nèi)；

（4）工程上的電氣管道，排水管道，設(shè)備安裝和工程裝修一般的保修期都在2年。

2.3 保修期監(jiān)理的重要性

監(jiān)理公司對(duì)工程質(zhì)量控制的部分主要集中在施工階段，但在工程完工交付使用后的保修階段監(jiān)管力度比較低，在保修期內(nèi)，監(jiān)理工程師在工程的使用過(guò)程中監(jiān)督不足，建設(shè)項(xiàng)目在該項(xiàng)目的交付和使用后，對(duì)出現(xiàn)的設(shè)備故障問(wèn)題，施工和材料的選擇上，竣工驗(yàn)收后未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中的問(wèn)題，監(jiān)理工程師應(yīng)與施工單位，開(kāi)發(fā)單位和業(yè)主了解保修期內(nèi)使用工程過(guò)程中出現(xiàn)的實(shí)際問(wèn)題，根據(jù)以前項(xiàng)目管理的工作經(jīng)驗(yàn)預(yù)測(cè)工程交付使用后潛在的事故隱患。

3 工程保修期監(jiān)理的工作要點(diǎn)

3.1 工程狀況檢查

對(duì)住戶(hù)的的使用滿(mǎn)意度進(jìn)行調(diào)查是一種比較方便的調(diào)查方法，該項(xiàng)調(diào)查是對(duì)用戶(hù)和其他管理人員進(jìn)行工程使用過(guò)程中的調(diào)查，了解項(xiàng)目使用過(guò)程中的一些問(wèn)題，由于調(diào)查的對(duì)象對(duì)該工程比較熟悉，提供的數(shù)據(jù)也比較有可靠性，可以更好的控制工程后期的保修工作，所以監(jiān)理人員應(yīng)該高度重視這種調(diào)查的方法，并收集數(shù)據(jù)分析。

3.2 監(jiān)理工作的方法及措施

（1）項(xiàng)目進(jìn)入后期的保修階段時(shí)，這時(shí)承包商已離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)，監(jiān)管部門(mén)可以決定是否要在項(xiàng)目工程中，配備相應(yīng)的監(jiān)督部門(mén)和維護(hù)部門(mén)，在項(xiàng)目的保修階段并且要參與監(jiān)督工程施工階段監(jiān)管機(jī)構(gòu)由專(zhuān)門(mén)的人員進(jìn)行負(fù)責(zé)。

（2）監(jiān)理單位的相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)保持與業(yè)主和企業(yè)之間的聯(lián)系，傾聽(tīng)住戶(hù)在使用過(guò)程中的一些建議，同時(shí)還要時(shí)刻觀察工程在使用過(guò)程中的一些問(wèn)題，與此同時(shí)，監(jiān)理人員還必須要求承包商有一個(gè)專(zhuān)門(mén)的人進(jìn)行工程的后期維修工作。

（3）當(dāng)項(xiàng)目完成后，監(jiān)理單位應(yīng)該督促承包商向業(yè)主方提交《質(zhì)量保修書(shū)》，承包商應(yīng)該提供具體的保修期的內(nèi)容和保修的時(shí)間。組織承包商進(jìn)行項(xiàng)目質(zhì)量控制測(cè)試，通常每六個(gè)月進(jìn)行一次，而且隨著氣候的變化（臺(tái)風(fēng)，冬季低溫），如臺(tái)風(fēng)后暴風(fēng)雨過(guò)后，組織使用的單位進(jìn)行檢查，一旦找到了與該項(xiàng)目有關(guān)的問(wèn)題應(yīng)按單位工程進(jìn)行登記。

（4）在工程保修期快到的1～2個(gè)月內(nèi)之前，該項(xiàng)目應(yīng)該由監(jiān)監(jiān)理人員在保修期內(nèi)組織業(yè)主和承包商對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)行全面的檢查，在檢測(cè)的過(guò)程中，如果出現(xiàn)了相關(guān)的質(zhì)量問(wèn)題，需要進(jìn)行維修登記。

（5）監(jiān)理和承包商都要重視工程后期的維修工作，并且對(duì)出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)分析，以確定質(zhì)量問(wèn)題的原因，并進(jìn)行責(zé)任的劃分，如果在質(zhì)量上出現(xiàn)更嚴(yán)重的質(zhì)量缺陷，應(yīng)由業(yè)主，設(shè)計(jì)人員和承包商來(lái)進(jìn)行確定，最關(guān)鍵的是，在正常使用條件下是否對(duì)工程產(chǎn)生更嚴(yán)重的質(zhì)量的缺陷，符合條件的，監(jiān)理人員應(yīng)及時(shí)發(fā)出《工程維修通知書(shū)》，要求承包商在收到通知10d內(nèi)派人維修。在質(zhì)量上如果出現(xiàn)比上面還嚴(yán)重的缺陷，如地基的不均勻沉降和泄漏的屋頂，以及其他質(zhì)量問(wèn)題，責(zé)任方應(yīng)出具處理缺陷的方案，制定的方案必須經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)師，業(yè)主的認(rèn)可，并由監(jiān)督人員實(shí)施監(jiān)督進(jìn)行缺陷的整改。

4 結(jié)束語(yǔ)

因此，監(jiān)理只要達(dá)到了項(xiàng)目驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)，它將會(huì)為業(yè)主提供全面的技術(shù)支持，有效防止工程質(zhì)量隱患，保障業(yè)主和承包商的合法權(quán)益，提高了項(xiàng)目投資和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，與監(jiān)管后期的保修提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并且與業(yè)主的生活息息相關(guān)。

[1]周啟清.房屋建筑保修階段監(jiān)理實(shí)踐與探討[J].低碳世界，2016（04）：136～137.