文/錢(qián)能尊 臨安金基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 浙江杭州 311300

黨的十九大以來(lái)，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體制進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅速，同時(shí)也對(duì)其成本造價(jià)管理工作提出了更高的要求。

1、目前房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題概述

首先，事前控制不到位。適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需求是現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的起點(diǎn)，同時(shí)也是最終歸宿。然而，較多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，擬建工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前并未提前加強(qiáng)成本控制，項(xiàng)目建設(shè)啟動(dòng)略顯盲目。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在工程項(xiàng)目開(kāi)工之前沒(méi)有做好前期方案優(yōu)化和圖紙會(huì)審工作，以至于施工過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題。其次，缺乏動(dòng)態(tài)性性管理。從實(shí)踐來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)為數(shù)不少的房地產(chǎn)企業(yè)采用的是后算賬方式結(jié)算工程，該方法對(duì)工程項(xiàng)目成本造價(jià)控制乏力，而且難以準(zhǔn)確反映擬建工程施工階段變更或者物價(jià)漲跌。工程項(xiàng)目施工決策過(guò)程中，沒(méi)有可靠的數(shù)據(jù)作為依據(jù)，以至于成本超標(biāo)等現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。最后，成本管理相對(duì)比較薄弱。

由于依然沿襲傳統(tǒng)的管理模式，很多房地產(chǎn)企業(yè)未能采用科學(xué)而又系統(tǒng)的管理方式加強(qiáng)成本管控，只能采用普通的成本管理法，容易導(dǎo)致管理失控以及項(xiàng)目難以按期交付等問(wèn)題，不僅影響成本造價(jià)，而且影響了企業(yè)形象和發(fā)展。

2、房地產(chǎn)全過(guò)程成本造價(jià)控制策略

基于以上對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)成本管理過(guò)程中常見(jiàn)的問(wèn)題分析，要想加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的成本管理，就必須從全過(guò)程著手強(qiáng)化成本造價(jià)管控。

2.1 決策階段的成本造價(jià)管控

擬建工程項(xiàng)目決策階段是對(duì)工程造價(jià)整體把控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在此過(guò)程中應(yīng)當(dāng)確定科學(xué)合理的工程項(xiàng)目施工建設(shè)規(guī)模，充分考慮企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)以及現(xiàn)有技術(shù)手段。同時(shí)，還要確定合理的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在制定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)既要遵循國(guó)家法律法規(guī)要求，又要與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展配套。在決策階段，應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)優(yōu)選計(jì)算方法，以提高工程造價(jià)評(píng)估的準(zhǔn)確性；對(duì)前期投入，比如土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期費(fèi)用、工程費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和銷(xiāo)售費(fèi)用等進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)算。此外，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)也非常重要，即將前期的全部費(fèi)用編制成完善的財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)于該工程項(xiàng)目是否能夠盈利、項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行全面評(píng)估，參考多方面的信息數(shù)據(jù)做出決策。

2.2 設(shè)計(jì)階段的成本造價(jià)控制

第一，限額設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案設(shè)計(jì)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)成本限額設(shè)計(jì)，使房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本在此階段得以有效控制。設(shè)計(jì)人員在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)之前，需對(duì)其中的各項(xiàng)投資預(yù)算和定額準(zhǔn)確把握。在建材和機(jī)械設(shè)備選擇過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員應(yīng)對(duì)不同供貨商以及建材和設(shè)備進(jìn)行對(duì)比分析，選擇有價(jià)格和質(zhì)量雙重優(yōu)勢(shì)的建材與機(jī)械設(shè)備。

第二，設(shè)計(jì)招標(biāo)與合同簽訂。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)可以采用招投標(biāo)的方式選擇合適的設(shè)計(jì)方案，在招標(biāo)方法采用時(shí)，要注重工程建設(shè)方案與經(jīng)濟(jì)方案并重的原則。設(shè)計(jì)單位選定以后簽訂設(shè)計(jì)合同，在條款中適當(dāng)增加設(shè)計(jì)變更限制條款，設(shè)計(jì)變更后其修改費(fèi)用限制在一定的額度內(nèi)，如果其設(shè)計(jì)的方案所需要的費(fèi)用超出預(yù)算費(fèi)用的限額內(nèi)，則應(yīng)對(duì)其設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行扣罰，扣罰費(fèi)用在一定的設(shè)計(jì)費(fèi)用比例內(nèi)，這些條款在合同內(nèi)都應(yīng)該明確體現(xiàn)。

2.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的成本造價(jià)控制

第一，招投標(biāo)過(guò)程中成本控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)建材、機(jī)械設(shè)備采購(gòu)進(jìn)行招投標(biāo)以及施工招投標(biāo)。招投標(biāo)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)對(duì)參與競(jìng)標(biāo)單位進(jìn)行全面考察，確定其具有相關(guān)的資質(zhì)要求，并且要避免競(jìng)標(biāo)單位違法分包、轉(zhuǎn)包現(xiàn)象。在編制招標(biāo)文件過(guò)程中，成本造價(jià)管理人員應(yīng)當(dāng)對(duì)有價(jià)值的數(shù)據(jù)資料及時(shí)積累以及分析和總結(jié)，對(duì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的因素進(jìn)行預(yù)測(cè)、鑒別、分析及綜合評(píng)價(jià)，通過(guò)對(duì)這些數(shù)據(jù)及因素的分析確認(rèn)編制招標(biāo)文件，并對(duì)文件中涉及到工程項(xiàng)目費(fèi)用的條款進(jìn)行仔細(xì)的分析。

第二，簽訂合同。雙方簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)合同條款予以明確規(guī)定，將雙方協(xié)議內(nèi)容充分體現(xiàn)在合同中，尤其是工程費(fèi)用規(guī)定、工期以及違約責(zé)任和處理方法等需明確規(guī)定。在合同的簽訂過(guò)程中，如果對(duì)招標(biāo)文件中設(shè)計(jì)方案中不明確的內(nèi)容，雙方要進(jìn)行及時(shí)的談判，積極爭(zhēng)取有利于工程造價(jià)降低的合同條款。

2.4 施工階段的成本造價(jià)控制

房地產(chǎn)工程施工過(guò)程中資金投資非常的大，做好該階段的成本造價(jià)控制至關(guān)重要。在施工過(guò)程中承建單位依照合同約定對(duì)項(xiàng)目施工建設(shè)，業(yè)主單位對(duì)其成本進(jìn)行嚴(yán)格管控，重點(diǎn)在變更工程的控制上。目前，國(guó)內(nèi)采用的是工程量清單報(bào)價(jià)方式，承建單位為獲利而往往抱著低價(jià)中標(biāo)以及索賠盈利態(tài)度，業(yè)主單位成本造價(jià)管理人員應(yīng)當(dāng)積極把握工程施工過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，并對(duì)其進(jìn)行有效監(jiān)控。對(duì)承建單位的工程變更要進(jìn)行嚴(yán)格的審查，對(duì)變更工程費(fèi)用的影響進(jìn)行詳細(xì)的核算，并從美觀(guān)以及實(shí)用性等方面考慮有必要變更工程與否，盡量計(jì)生不必的費(fèi)用開(kāi)支。

同時(shí)，應(yīng)當(dāng)建立健全成本管理模式，建立嚴(yán)格的監(jiān)理機(jī)制，對(duì)員工進(jìn)行分工并規(guī)則其責(zé)任和獎(jiǎng)懲措施，并在此基礎(chǔ)上建立科學(xué)有效的房地產(chǎn)投資管理體系。實(shí)行月度的工程審核制度，對(duì)合格的工程量按照合同的規(guī)定支付相應(yīng)的工程價(jià)款，該階段的工程檢查和驗(yàn)收可有效避免投資失控現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生。

2.5 結(jié)算總結(jié)階段的成本造價(jià)控制

就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，結(jié)算階段是最后一個(gè)階段，同時(shí)也是非常重要的成本造價(jià)控制階段。第一，工程成本造價(jià)進(jìn)行重復(fù)審核。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)踐中通常委托中介機(jī)構(gòu)予以審核，可能與房地產(chǎn)工程承建單位進(jìn)行交易，導(dǎo)致工程造價(jià)提高。為了能夠保證審核質(zhì)量，可強(qiáng)化審核制度，按一定比例抽取結(jié)算項(xiàng)目由第三方中介機(jī)構(gòu)審核人員對(duì)其進(jìn)行二次復(fù)核，并與原中介公司提供的數(shù)據(jù)對(duì)比分析，通過(guò)多次審核可以有效降低工程成本造價(jià)。第二，遵循合同規(guī)定。結(jié)算完成后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃方案進(jìn)行優(yōu)化整理，對(duì)工程項(xiàng)目施工質(zhì)量進(jìn)行綜合評(píng)估，并且加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理，嚴(yán)格按照合同規(guī)定進(jìn)行。對(duì)于房地產(chǎn)工程建設(shè)過(guò)程中的違約行為，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行合理處罰，同時(shí)這也是降低成本造價(jià)的有效途徑和方法。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)不斷創(chuàng)新工作模式，對(duì)工程施工建設(shè)全過(guò)程加強(qiáng)成本造價(jià)管控。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，成本造價(jià)控制是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各階段成本控制，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立動(dòng)態(tài)的成本管控體系，這有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)效益。

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