文/陳素 綠地控股集團(tuán)房地產(chǎn)事業(yè)二部 產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)部 上海 200335

1、建筑房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的內(nèi)容和管理優(yōu)化意義

1.1 建筑房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的具體內(nèi)容

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢下，房地產(chǎn)項(xiàng)目具備投資規(guī)模大、建設(shè)周期長以及設(shè)計(jì)專業(yè)多等特點(diǎn)，因此項(xiàng)目管理工作的內(nèi)容十分復(fù)雜，管理難度較高。具體的內(nèi)容主要包括以下幾個方面：

其一，建設(shè)單位項(xiàng)目管理。建設(shè)單位針對房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理貫穿在項(xiàng)目構(gòu)思、立項(xiàng)直至投入運(yùn)行的各個階段，主要是從投資者的角度出發(fā)對項(xiàng)目建設(shè)整個過程進(jìn)行監(jiān)督管理，保障項(xiàng)目建設(shè)整體目標(biāo)的有效達(dá)成。

其二，設(shè)計(jì)單位項(xiàng)目管理。設(shè)計(jì)單位主要負(fù)責(zé)的是房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作，近些年來，隨著市場的不斷發(fā)展，設(shè)計(jì)單位的工作范圍得到了一定的拓展，如投資目標(biāo)確定、可行性研究、項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更管理以及竣工驗(yàn)收等領(lǐng)域都需要設(shè)計(jì)單位的參與。

其三，顧問單位的項(xiàng)目管理。顧問單位主要包括工程咨詢單位、監(jiān)理單位以及成本顧問單位等，顧問單位受聘于建設(shè)單位，主要是按照雇主的要求對房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)、成本以及質(zhì)量等方面進(jìn)行監(jiān)督控制。

其四，施工單位的項(xiàng)目管理。針對施工單位的項(xiàng)目管理主要發(fā)生在項(xiàng)目建設(shè)施工階段，這一階段的管理工作直接關(guān)系項(xiàng)目整體目標(biāo)的達(dá)成效果。當(dāng)前階段，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍采用的是總承包模式，為了保障項(xiàng)目的質(zhì)量，我國關(guān)于總承包資質(zhì)的要求十分嚴(yán)格。

其五，物業(yè)單位的項(xiàng)目管理。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，物業(yè)單位主要負(fù)責(zé)的是項(xiàng)目建成投入運(yùn)營之后的管理工作，及房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后能否在生命周期內(nèi)獲得良好的運(yùn)行，并滿足居住和辦公的要求，這些都和物業(yè)單位的項(xiàng)目管理工作息息相關(guān)。

除了上述幾個方面之外，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作開展的過程中，還需和國家相關(guān)職能部門做好溝通交流。

1.2 建筑房地產(chǎn)項(xiàng)目管理優(yōu)化的意義分析

近些年來，隨著人們需求的不斷提高，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)也朝著更加復(fù)雜、綜合的方向發(fā)展，其中涉及到的環(huán)節(jié)也更加豐富，專業(yè)性也得到了大幅度的提升。但是我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)依舊沿用過去的項(xiàng)目管理模式，根本無法滿足新時期房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的要求。因此，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理普遍存在質(zhì)量缺陷多、工期延誤、成本超出預(yù)算等問題，管理水平有待提高。在這些問題的影響下，我國房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力十分低下，難以獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，為整個行業(yè)的發(fā)展造成了嚴(yán)重的阻礙。

結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，我國房地產(chǎn)已經(jīng)趨于飽和，市場競爭十分積累，房地產(chǎn)企業(yè)想要在這樣的市場環(huán)境下生存下來，必須積極采取措施提高自身的項(xiàng)目管理水平，如此才能為房地產(chǎn)行業(yè)注入新的活力。

2、建筑房地產(chǎn)項(xiàng)目管理優(yōu)化的有效策略分析

2.1 對設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化

管理優(yōu)化并不是單純的問題事后處理，而是通過一定的手段在問題發(fā)生之前消除隱患，因此必須對房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)進(jìn)行優(yōu)化。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，往往會追求較快的完工速度以及較低的設(shè)計(jì)費(fèi)用，實(shí)際設(shè)計(jì)工作很難達(dá)到相關(guān)要求。因此應(yīng)該將咨詢、優(yōu)化以及設(shè)計(jì)有機(jī)的結(jié)合起來，融合創(chuàng)新意識和工作經(jīng)驗(yàn)，以此實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)的優(yōu)化。

在設(shè)計(jì)工作中，建設(shè)單位要和設(shè)計(jì)單位保持良好的溝通，針對項(xiàng)目的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行全面的分析和討論，在相關(guān)規(guī)范的范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)的最優(yōu)化。在現(xiàn)今的市場下，社會大眾需求的多元化促進(jìn)了建筑形式和建筑材料的多樣化，設(shè)計(jì)人員必須在規(guī)范的范圍內(nèi)進(jìn)行靈活的變通，結(jié)合新型建筑的要求和規(guī)范進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)方案同時符合規(guī)范和建筑形式要求。

固然，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中要充分的考慮性價比，但是盲目的追求性價比是不可取的，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際要求選擇最佳的設(shè)計(jì)方案，通過各專業(yè)的協(xié)調(diào)配合提高設(shè)計(jì)的舒適度，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資源的高效應(yīng)用，同時為項(xiàng)目質(zhì)量和效益提供保障。

2.2 加強(qiáng)成本控制

首先，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的層高進(jìn)行控制，以此實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)成本、設(shè)備成本以及運(yùn)營成本的降低。

在管道空間設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)單位應(yīng)該將管道的走向設(shè)計(jì)和建筑結(jié)構(gòu)有機(jī)的結(jié)合起來，充分的利用內(nèi)部空間，對管線布設(shè)進(jìn)行預(yù)先安排，達(dá)到控制成本的目的。

不同地區(qū)關(guān)于高寬比超限增加的成本也存在一定的差別，但是在高寬比超限的情況下，必須的采取一定的結(jié)構(gòu)措施保障建筑結(jié)構(gòu)的安全穩(wěn)定性，這將會導(dǎo)致項(xiàng)目成本的增加。

在進(jìn)行建筑地下室設(shè)計(jì)的過程中，設(shè)計(jì)單位常常會盡可能的擴(kuò)大面積，這就導(dǎo)致無效面積的增加，造成成本的提高，對此，應(yīng)該在方案中對地下室進(jìn)行合理的布置。

2.3 將BIM技術(shù)引入到房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中

BIM技術(shù)是一種新型的可視化三維設(shè)計(jì)技術(shù)，在建筑行業(yè)中的應(yīng)用十分廣泛。將BIM技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，可以對項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到運(yùn)營的整個過程進(jìn)行分析研究，將不同專業(yè)的人員有機(jī)的結(jié)合起來，通過多方協(xié)調(diào)合作實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體的優(yōu)化。

BIM技術(shù)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：其一，協(xié)調(diào)性。參與房地長項(xiàng)目的各方可以通過BIM輔助設(shè)計(jì)系統(tǒng)進(jìn)行流程的溝通和交流，提升工作效率，通過各專業(yè)數(shù)據(jù)的協(xié)調(diào)實(shí)現(xiàn)一體化設(shè)計(jì)，為項(xiàng)目管理活動提供了極大的便利。其二，模擬性。通過BIM模型的建立，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)各階段的結(jié)果進(jìn)行模擬，這樣不僅可以驗(yàn)證方案的可行性，還能夠有針對性的對質(zhì)量、成本等方面存在的缺陷進(jìn)行解決，促進(jìn)項(xiàng)目管理工作的高效開展。其三，優(yōu)化性。BIM系統(tǒng)和配套軟件為大型項(xiàng)目的優(yōu)化提供了技術(shù)支持。

結(jié)語：

綜上所述，隨著城鎮(zhèn)化的持續(xù)深入，我國房地長項(xiàng)目建設(shè)將長期保持增長趨勢，為了保障房地長行業(yè)的健康發(fā)展，必須在傳統(tǒng)項(xiàng)目管理模式的基礎(chǔ)上結(jié)合市場發(fā)展趨勢進(jìn)行適當(dāng)?shù)膬?yōu)化，如此才能推動我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平的整體提升，為工程建設(shè)的高效開展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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