文/臧黎明 大連北部灣中開集團(tuán)有限公司 遼寧大連 116000

1、土地一級開發(fā)的操作模式的發(fā)展以及演變趨勢

1.1 政府壟斷開發(fā)模式

土地一級開發(fā)由政府指定開發(fā)公司或以成立項目公司的形式進(jìn)行。

此模式可確保政府控制地價，保證土地開發(fā)為熟地之后的增值收益不流失，且土地一級開發(fā)的法律關(guān)系單純，便于政府實施相關(guān)事務(wù)。但是該模式土地開發(fā)資金壓力較大，融資渠道窄。

1.2 企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)模式

該模式為一二級聯(lián)動開發(fā)模式，待進(jìn)行一級開發(fā)的土地，政府一次性出讓給開發(fā)企業(yè)，按照土地使用權(quán)出讓協(xié)議的約定，開發(fā)企業(yè)對協(xié)議范圍內(nèi)土地實施包括拆遷安置補償，公建配套設(shè)施建設(shè)在內(nèi)的土地一級開發(fā)行為，，再面向市場轉(zhuǎn)讓協(xié)議范圍內(nèi)達(dá)到建設(shè)條件的土地使用權(quán)。

房地產(chǎn)企業(yè)土地一二級聯(lián)動開發(fā)，不利于政府控制市場地價，政府宏觀調(diào)控土地市場的能力降低。而房企不但獲得一級開發(fā)階段收益，同時保證了企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展，獲取土地在未來升值給企業(yè)帶來的二級開發(fā)的優(yōu)厚收益。

1.3 政府主導(dǎo)市場化運作模式

“抓兩頭，放中間”是政府主導(dǎo)的市場化運作模式。抓兩頭是由政府控制土地儲備計劃和供應(yīng)計劃，“放中間”，是土地一級開發(fā)利用社會力量進(jìn)行。

政府根據(jù)土地需求狀況，以招拍掛方式將“熟地”出讓，提前確定土地使用權(quán)受讓人，并由土地使用權(quán)受讓人分期支付土地受讓價款用于土地一級開發(fā)。政府通過招標(biāo)等方式確定具備資格的企業(yè)，在土地出讓合同規(guī)定的期限內(nèi)將出讓的土地開發(fā)為符合土地受讓人要求的條件（熟地），土地開發(fā)完成并驗收合格后，政府與土地受讓人再移交土地。

由政府主導(dǎo)的市場化運作模式減輕政府開發(fā)資金壓力，在保證政府主導(dǎo)土地一級開發(fā)的基礎(chǔ)上，有效利用市場資源，是我國土地一級開發(fā)的主要發(fā)展趨勢。

2、 土地一級開發(fā)企業(yè)盈利模式

2.1 土地一級開發(fā)自身獲利

土地一級開發(fā)企業(yè)通過控制成本費用，實現(xiàn)自身獲利。雖然政府有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，但在實際執(zhí)行中仍有很大難度，其中征地拆遷費用是比重與控制難度最大的，。

此外，統(tǒng)籌安排是整體成本費用的控制重點。對于大面積的土地一級開發(fā)，需要分批次征地和拆遷。

2.2 土地增值收益共享

政府、開發(fā)企業(yè)和原使用者等各個主體之間按一定比例分享增值收益。開發(fā)企業(yè)通過創(chuàng)新性的開發(fā)活動，最大限度地提升土地價值，從而獲得最大利益。

在土地一級開發(fā)中，能夠?qū)崿F(xiàn)土地快速增值的措施有： 投資環(huán)境景觀、投資公共配套設(shè)施、引入品牌商業(yè)設(shè)施或酒店等。

2.3 公共配套設(shè)施持有經(jīng)營

在某些土地一級開發(fā)項目中， 政府允許土地一級開發(fā)主體進(jìn)行部分配套的二級開發(fā)建設(shè)。開發(fā)企業(yè)的長期現(xiàn)金流通過提供公共配套設(shè)施服務(wù)而獲得。對開發(fā)企業(yè)來說，該盈利模式的投資決策以及后期的運營管理能力是最大挑戰(zhàn)。

2.4 一二級聯(lián)動開發(fā)

土地一級開發(fā)主體通過與政府協(xié)商，創(chuàng)造一些條件讓一級開發(fā)企業(yè)取得部分二級開發(fā)項目。使之通過二級開發(fā)彌補一級開發(fā)收益的不足，實現(xiàn)一級、二級開發(fā)的聯(lián)動。

3、土地一級開發(fā)風(fēng)險問題淺析

3.1 編制規(guī)劃階段

控制性詳規(guī)是對土地一級開發(fā)項目的重大影響。以城市總體規(guī)劃為依托制定的控制性詳細(xì)規(guī)劃。控制性詳規(guī)確切的設(shè)定了可供出讓經(jīng)營性用地面積及公建配套設(shè)施建設(shè)體量，所以詳規(guī)可以說是開發(fā)項目風(fēng)險管理的重中之重。

3.2 土地報征及轉(zhuǎn)用階段

通過行政審批將集體土地性質(zhì)變更為國有土地性質(zhì)，從而實現(xiàn)土地所有權(quán)的變更。土地報征環(huán)節(jié)包含變性及土地征收審批兩部分。土地一級開發(fā)項目常因沒有足夠的新增建設(shè)用地指標(biāo)，而進(jìn)展緩慢，影響整個項目的開發(fā)建設(shè)。

3.3 安置拆遷補償階段

一般政府主導(dǎo)拆遷安置補償工作，或由政府授權(quán)委托土地一級開發(fā)企業(yè)實施。然而，在這個階段土地一級開發(fā)企業(yè)通常沒有操控的主動權(quán)，進(jìn)而缺乏對項目開發(fā)成本和節(jié)奏的有效控制。其中拆遷安置補償標(biāo)準(zhǔn)是一個重要的土地征收的前置條件，也是土地一級開發(fā)企業(yè)測算項目損益的重要因素。

3.4 土地出讓階段

土地出讓環(huán)節(jié)市場化的特點，決定了經(jīng)營性用地必須以招、拍、掛的形式出讓。市場行情決定了土地價值。

3.5 回遷房及公建配套建設(shè)階段

回遷房及公建配套設(shè)施建設(shè)規(guī)模通常較大，如同時開工建設(shè)，項目建設(shè)安全及質(zhì)量風(fēng)險度極高。

3.6 收益實現(xiàn)階段

土地一級開發(fā)項目的最終目的是收益。企業(yè)投資土地一級開發(fā)項目最終收益如何確認(rèn)，“凈地”出讓后投資收益最終是否可兌現(xiàn)，明確以上問題是土地一級開發(fā)企業(yè)投資決策的關(guān)鍵。

4、建議和結(jié)論

4.1 優(yōu)化運作流程，提升管理能力，有效控制成本

在土地整理和儲備過程中，涉及到征地、拆遷、基建、土地出讓等多個環(huán)節(jié)。同時，一級開發(fā)又是一個綜合性、系統(tǒng)性工程，涉及眾多談判的環(huán)節(jié)，因此，優(yōu)化運作流程、提升管理能力對一級開發(fā)企業(yè)的成本控制有著重要作用。

4.2 加強規(guī)劃能力、挖掘區(qū)域潛在價值

土地一級開發(fā)的價值要素中最重要是規(guī)劃。規(guī)劃的優(yōu)劣對區(qū)域功能的實現(xiàn)具有決定性的作用，區(qū)域功能又對區(qū)域價值有根本性的影響。

4.3 控制開發(fā)節(jié)奏

要充分考慮整體宏觀經(jīng)濟、行業(yè)形勢和區(qū)域經(jīng)濟等因素，也要充分考慮政策因素。這就需要企業(yè)有敏銳的市場觸覺，并且能夠與政府需求保持較高程度的一致性，做到根據(jù)市場需求來控制開發(fā)節(jié)奏，從而提升區(qū)域土地價值。

4.4 加強項目經(jīng)營管理，確保工程建設(shè)質(zhì)量安全

質(zhì)量安全無小事，特別是對于回遷房這樣的民生工程。為此，在工程建設(shè)過程中，需要土地一級開發(fā)企業(yè)提高思想認(rèn)識，牢固樹立“百年大計，質(zhì)量第一”的指導(dǎo)思想，加強項目經(jīng)營管理力度和管理水平，確保工程建設(shè)質(zhì)量和安全。

[1]紀(jì)麗娟.土地一級開發(fā)模式研究[D].西北農(nóng)林科技大學(xué)，2008.

[2]陳古鵬.論我國城市土地一級開發(fā)運作模式[J].當(dāng)代經(jīng)濟，2008年第10期.