文/崔孝軍 河南金譽(yù)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 河南鄭州 450000

自從改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)以及相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展帶動(dòng)了估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，最明顯的表現(xiàn)便是估價(jià)行業(yè)業(yè)務(wù)量急劇增加。當(dāng)然，數(shù)量的增加僅僅是表象，更重要的是估價(jià)業(yè)務(wù)類型更加多元化，例如除去房地產(chǎn)抵押估價(jià)、房地產(chǎn)征收估價(jià)等傳統(tǒng)估價(jià)類型外，還增加了房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化估價(jià)等新興業(yè)務(wù)類型。而這些發(fā)展也就意味著房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果對(duì)于很多行業(yè)以及估價(jià)報(bào)告使用者非常重要，近年來(lái)，評(píng)估機(jī)構(gòu)在其執(zhí)業(yè)的過(guò)程中所背負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)隨著從事領(lǐng)域和范圍的不斷擴(kuò)大而逐步加重，其中因引用報(bào)告結(jié)論而導(dǎo)致的責(zé)任糾紛不斷出現(xiàn)，更是給我國(guó)的評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)規(guī)范和司法制度帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)。證監(jiān)會(huì)和司法機(jī)關(guān)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)師等違規(guī)行為進(jìn)行處罰事件時(shí)有發(fā)生，所以相關(guān)機(jī)構(gòu)以及人員必須明確其中的法律責(zé)任問(wèn)題，規(guī)避執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

1、現(xiàn)有規(guī)范規(guī)程中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)引用其他專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告的規(guī)定

房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人的委托，選派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。而現(xiàn)在房地產(chǎn)估價(jià)已經(jīng)發(fā)展成為一門(mén)科學(xué)、一種專門(mén)職業(yè)、一個(gè)行業(yè)，且由于其專業(yè)技術(shù)強(qiáng)，事關(guān)公共利益，而且關(guān)乎人民財(cái)產(chǎn)安全，不是任何人都可以從事的，只能由專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及經(jīng)過(guò)專門(mén)的教育和培訓(xùn)，通過(guò)執(zhí)業(yè)資格考試合格，并經(jīng)登記注冊(cè)后，取得注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師證書(shū)的專業(yè)人員來(lái)從事。也是眾多評(píng)估師中唯一實(shí)行準(zhǔn)入制的執(zhí)業(yè)資格。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，估價(jià)人員可以利用其他專家工作以及引用其他專業(yè)報(bào)告。例如在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)缺乏執(zhí)行特定估價(jià)業(yè)務(wù)所需的特殊專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)時(shí)，可以聘請(qǐng)相關(guān)專家協(xié)助工作，但前提是需要采取必要措施確信專家工作的合理性，當(dāng)然還應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)過(guò)程中所引用的專家意見(jiàn)或者專業(yè)報(bào)告的獨(dú)立性與專業(yè)性進(jìn)行判斷，恰當(dāng)引用專家意見(jiàn)或者專業(yè)報(bào)告。

2、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)引用其他專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告的程序分析

2.1 專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告的界定和使用條件

房地產(chǎn)估價(jià)中遇到的專業(yè)問(wèn)題可分為兩類：一是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的；二是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)領(lǐng)域外的。對(duì)于估價(jià)專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的，首先是房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》GB/T50291-2015中的3.0.9條款中規(guī)定：在估價(jià)中遇到有難以解決的復(fù)雜、疑難、特殊的估價(jià)技術(shù)問(wèn)題時(shí)，應(yīng)尋求相關(guān)估價(jià)專家或單位提供專業(yè)幫助，并應(yīng)在報(bào)告中說(shuō)明。

對(duì)于估價(jià)專業(yè)領(lǐng)域外的，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》GB/T50291-20153.0.10款有明確的規(guī)定，對(duì)估價(jià)對(duì)象的房屋安全、質(zhì)量缺陷、環(huán)境污染、建筑面積、財(cái)務(wù)狀況等估價(jià)專業(yè)以外的專業(yè)問(wèn)題，經(jīng)實(shí)地查勘、查閱現(xiàn)有資料或向相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域的專家咨詢后，難以做出常規(guī)判斷和相應(yīng)假設(shè)的，應(yīng)建議估價(jià)委托人聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)資格的專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜蚁刃需b定或檢測(cè)、測(cè)量、審計(jì)等，再以專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜页鼍叩膶I(yè)意見(jiàn)為依據(jù)進(jìn)行估價(jià)，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。這表明所謂專業(yè)機(jī)構(gòu)必須是具有相應(yīng)資質(zhì)資格的機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告才可以使用，這是專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告被采納使用的前提。

因此，房地產(chǎn)估價(jià)師作為專業(yè)的職業(yè)人員進(jìn)行項(xiàng)目估價(jià)時(shí)，首先需要確認(rèn)自身是否有能力勝任這份工作，只有基于這樣特定的條件下，才有能力恰當(dāng)估價(jià)以及引用其他專業(yè)機(jī)構(gòu)的報(bào)告。在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)引用其它專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)以下三個(gè)條件：第一，是否是法律法規(guī)或監(jiān)管部門(mén)等強(qiáng)制性要求引用其他專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告；第二，估價(jià)活動(dòng)進(jìn)行過(guò)程中，是否存在某些超出估價(jià)專業(yè)能力要求的環(huán)節(jié)。第三，是否是同其他中介機(jī)構(gòu)合作服務(wù)于同一估價(jià)目的

2.2 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)引用其他專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告的必要審核

估價(jià)人員在引用其他專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告時(shí)，估價(jià)人員對(duì)所引用的報(bào)告的獨(dú)立性以及專業(yè)性進(jìn)行判斷、恰當(dāng)引用。首先，對(duì)所引用的報(bào)告的專業(yè)機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)行必要的審核；其次，對(duì)所引用的報(bào)告本身進(jìn)行必要的分析、判斷；最后，還需要對(duì)所引用報(bào)告進(jìn)行必要的補(bǔ)充與調(diào)整。

2.3 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)引用其他專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告的紕漏問(wèn)題

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)引用其他專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告，進(jìn)行合理的披露可以使估價(jià)報(bào)告使用者獲得必要的信息，以此對(duì)估價(jià)結(jié)論進(jìn)行可信性分析和正確地使用報(bào)告。除此之外，能夠在發(fā)生糾紛時(shí)，清醒地界定估價(jià)人員的責(zé)任。

3、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)引用其他專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告的法律責(zé)任

當(dāng)前，在實(shí)際生活中，由于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)引用其他專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告而產(chǎn)生的主要問(wèn)題之一就是一旦發(fā)生估價(jià)事故，如何界定估價(jià)人員應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。因此，在利用其他專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告時(shí)，就估價(jià)報(bào)告來(lái)說(shuō)，獨(dú)立對(duì)外承擔(dān)法律責(zé)任的是出具報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)以及簽字估價(jià)人員。對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)引用外部專家和專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告造成的損失。外部專業(yè)領(lǐng)域的專家和出具專業(yè)報(bào)告的機(jī)構(gòu)不獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任。筆者認(rèn)為對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)引用其他專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)師的責(zé)任應(yīng)當(dāng)依據(jù)以下原則來(lái)判定。首先，是否履行了引用其他專業(yè)報(bào)告所應(yīng)當(dāng)遵守的必要程序；其次，對(duì)引用的專業(yè)報(bào)告是否是基于獨(dú)立、客觀、公正對(duì)形成的估價(jià)結(jié)論的評(píng)估的需要；最后，引用其他專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告后，對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行可信度分析。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)引用其他專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告的行為在實(shí)踐過(guò)程中產(chǎn)生了一系列的問(wèn)題。對(duì)于這些問(wèn)題，估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)人員目前只能基于特定的條件，正確界定專業(yè)報(bào)告，依靠目前估價(jià)行業(yè)管理和相關(guān)的規(guī)范規(guī)程明確責(zé)任劃分。而只有改善健全房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的各項(xiàng)規(guī)范規(guī)程，才能徹底地解決問(wèn)題。

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