文/馬建華、武鋒 青島龍湖置業(yè)拓展有限公司 山東青島 266000

1、建筑房地產(chǎn)項目管理優(yōu)化的意義

房地產(chǎn)項目開發(fā)是錯綜復(fù)雜的系統(tǒng)工程，從立項到設(shè)計、從設(shè)計到建造實施再到銷售、移交管理，周期長、業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)多、專業(yè)性強。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用傳統(tǒng)的項目管理模式，雖然管理方法相對成熟，但質(zhì)量毛病多、工期延誤、成本超出預(yù)算等問題成為項目通病，未能系統(tǒng)地應(yīng)用先進(jìn)的管理手段，整體上還處于粗放式的管理階段。這些問題直接導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)企業(yè)競爭能力不強、資源浪費嚴(yán)重、投資效益不高，整體開發(fā)水平偏低。

2、建筑房地產(chǎn)項目管理中管理的不足

2.1 施工管理存在的安全隱患

意識不足：所謂安全，是一切生產(chǎn)事件的基礎(chǔ)，也是一切生產(chǎn)事件的最終歸宿。建筑也是一種生產(chǎn)事件，所以建筑房地產(chǎn)項目中的安全管理是非常重要的，但是在實際生產(chǎn)工程中，存在著大大小小的安全隱患，這為施工項目帶來了一定的負(fù)面影響。由于施工企業(yè)把利益放在至高無上的地位，完全忽略了的安全管理和工人的生命安全，極易造成事故的發(fā)生。

制度、預(yù)案難落地：在中安全生產(chǎn)管理制度形同虛設(shè)、無人遵守、也無人管理，其中最主要的原因是承包單位對此的不夠重視。但是，安全事故不分大小事，但凡發(fā)生事故，都會對建筑施工的順利進(jìn)行以及施工人員都帶來威脅。即使在施工過程中有人管理，管理人員和工人能不能及時的應(yīng)對發(fā)生的事故成為關(guān)鍵問題。再其次，大部分施工人員都沒有進(jìn)行專業(yè)的施工培訓(xùn)，這在一定的程度上為建筑房地產(chǎn)項目的施工帶來安全隱患，這不僅僅是管理者管理不到位的原因，更是施工人員對此方面認(rèn)識不足導(dǎo)致的。

施工場地規(guī)劃有缺陷：器械、材料、電纜堆放場地不合理，會在一定的程度上為施工帶來安全隱患?，F(xiàn)場交通的不便捷，包括沒有救援通道、消防通道、器械沒有進(jìn)行年檢、材料亂堆亂放等等都會對建筑房地產(chǎn)項目的施工帶來安全隱患。一旦出現(xiàn)問題，施工人員無法及時疏散，救援工作就無法及時進(jìn)行，造成嚴(yán)重的人員損害。

2.2 施工原材料質(zhì)量的問題

現(xiàn)在很多施工單位都是總承包一項工程，即承包該項目所需的大部分材料、設(shè)備和工力。而施工單位的招標(biāo)采購能力往往能力較弱，面對大量材料招標(biāo)，缺乏有效、高效招標(biāo)方式，購進(jìn)的材料容易出現(xiàn)魚目混珠、稂莠不齊等問題，使用廉價的施工材料進(jìn)行施工會對建筑的質(zhì)量帶來很大的安全隱患。所以施工單位應(yīng)該制定合適的采購管理制度，以防各部門互相串通，確保在原材料質(zhì)量上得到保證。

3、建筑房地產(chǎn)項目管理的優(yōu)化措施

3.1 設(shè)計優(yōu)化

優(yōu)化的過程，并不是要等發(fā)現(xiàn)問題再補救，而是必須在設(shè)計之前就開始。開發(fā)商追求工期完工的速度以及對于設(shè)計費用的要求，使得設(shè)計不能夠在開發(fā)商預(yù)想的時間和費用下做得那么完善，所以需要咨詢、優(yōu)化、設(shè)計一起做，需要設(shè)計師用智慧和經(jīng)驗去做優(yōu)化的設(shè)計。這就需要對甲方以及設(shè)計院的關(guān)系進(jìn)行重新的定位和完善，甲方要和設(shè)計師進(jìn)行有效的討論和思考，從而創(chuàng)造性的對規(guī)范進(jìn)行解讀實現(xiàn)設(shè)計的最優(yōu)化，隨著建筑形式的不斷改變和新材料的出現(xiàn)，辯證的理解規(guī)范是設(shè)計師的一個主要學(xué)習(xí)方向，針對新型建筑的要求以及規(guī)范的基本框架對設(shè)計進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)階段以及精細(xì)化的設(shè)計，具體的設(shè)計內(nèi)容要根據(jù)具體建筑形式和要求進(jìn)行。在性價比的追求過程中并不是單純的看到性價比的價值，而是要根據(jù)具體要求選擇合適的設(shè)計方案，只有經(jīng)過了科學(xué)的跨專業(yè)配合之后才能夠更好的提高舒適度，完善設(shè)計要求，降低生產(chǎn)成本，充分利用空間，這種協(xié)作方式就需要多方面的共同負(fù)責(zé)，由于設(shè)計優(yōu)化和多方面的配合是一項發(fā)展較短的工作，這就需要不斷的完善溝通和配合，從而提高方案的優(yōu)化，最終實現(xiàn)共贏。

3.2 成本優(yōu)化

首先對層高的控制能夠有效的減少成本，其中包括了結(jié)構(gòu)成本、其他設(shè)備成本以及運營成本等；對管道空間進(jìn)行優(yōu)化，設(shè)計院往往不會對結(jié)構(gòu)梁以及管道的走向進(jìn)行設(shè)計的考慮，這就造成空間的浪費，如何避免這種現(xiàn)象就需要做好甲方與設(shè)計院的溝通，做到管線布設(shè)的預(yù)設(shè)安排，可以再優(yōu)化設(shè)計中減小凈高，從而控制成本。對于不同地區(qū)，高寬比超限增加的成本也不同，建筑高寬比超限不屬于抗震超限的審查范圍，即高寬比超限是可以的，但是必須采取適當(dāng)結(jié)構(gòu)措施，因為高寬比越大，主體結(jié)構(gòu)抗傾覆力矩也越大，由此便會增加結(jié)構(gòu)的成本，而建筑成本也會增加。

3.3 加強對安全隱患的排查

安全問題是老生常談的問題，如何規(guī)避風(fēng)險，從而避免安全隱患，就需要從以下幾方面入手。

首先需要制定規(guī)范的安全生產(chǎn)規(guī)章制度，保證施工人員的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；并確定器械、材料的擺放位置；規(guī)定線路承載的最大功率與線路連接、擺放的方式；還需選擇合理的管理模式進(jìn)行施工人員的管理。其次就是建立相應(yīng)的事故應(yīng)急預(yù)案，避免在施工過程中發(fā)生意外事故無法及時采取應(yīng)急措施，導(dǎo)致事故嚴(yán)重化。最后，需要加強對施工人員的培訓(xùn)，對施工人員的進(jìn)行全面的培訓(xùn)和教育，保證施工人員的專業(yè)素質(zhì)水平，有效的保證施工房地產(chǎn)項目的順利進(jìn)行。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)是一項復(fù)雜的過程，這就需要科學(xué)有序的管理進(jìn)行安排，重視項目全周期的管理，時刻保障產(chǎn)品品質(zhì)才能夠真正的提高競爭力，實現(xiàn)企業(yè)的長久、持續(xù)的發(fā)展。