文/黃光平 廣西中房置業(yè)有限責(zé)任公司 廣西南寧 530028

隨著我國(guó)稅制改革的推進(jìn)，“營(yíng)改增”的出臺(tái)和施行為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮著重要的作用，在我國(guó)各個(gè)領(lǐng)域有著重要影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是引領(lǐng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)之一，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義巨大。“營(yíng)改增”在房地產(chǎn)行業(yè)的貫徹落實(shí)，有效避免納稅，降級(jí)了企業(yè)稅負(fù)，為房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)帶來(lái)了動(dòng)力，從而推動(dòng)了企業(yè)的進(jìn)一步擴(kuò)張和升級(jí)。但是，“營(yíng)改增”的實(shí)行時(shí)間不長(zhǎng)，房地產(chǎn)在這方面存在一定的不適應(yīng)而產(chǎn)生了問(wèn)題，如何讓“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生更大積極作用從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展是值得我國(guó)深入研究的重要課題。

1、“營(yíng)改增”的概述

營(yíng)改增，即營(yíng)業(yè)稅改增值稅，是黨中央、國(guó)務(wù)院，。是我國(guó)黨中央、國(guó)務(wù)院為了加快財(cái)稅體制改革、減輕企業(yè)賦稅，調(diào)動(dòng)各方積極性，根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形勢(shì)做出的重要決策。內(nèi)容是以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅，只征收產(chǎn)品或服務(wù)增值部分稅額。其最大特點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)是減少重復(fù)征稅，降低企業(yè)稅負(fù)，以此推進(jìn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。“營(yíng)改增”自2016年實(shí)行于房地產(chǎn)行業(yè)，增值稅全面取代營(yíng)業(yè)稅。

2、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”的意義

房地產(chǎn)行業(yè)是“營(yíng)改增”的試點(diǎn)行業(yè)，面對(duì)稅率的調(diào)整和稅制的改革，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷調(diào)整企業(yè)模式和發(fā)展步伐以適應(yīng)新的方針，才能從中獲取利益，擁有更大的發(fā)展動(dòng)力和發(fā)展空間。并且除了我國(guó)的以外的很多國(guó)家也推行增值稅，使得商品在流通過(guò)程中避免被重復(fù)征稅，其營(yíng)改增的優(yōu)勢(shì)在企業(yè)中得以體現(xiàn)。

3、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成的影響

3.1 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)行的影響

在實(shí)行營(yíng)業(yè)稅期間，企業(yè)資產(chǎn)的購(gòu)進(jìn)和出售不會(huì)出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)抵扣的情況，而改為增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)進(jìn)資產(chǎn)時(shí)需要開(kāi)具增值稅發(fā)票，使得賬面上房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)進(jìn)資產(chǎn)的資金減少，期末余額必定降低。就短期而言，“營(yíng)改增”會(huì)影響企業(yè)資金的運(yùn)行，也會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。但經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的增值稅實(shí)行，能夠提高企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)和負(fù)債，帶給企業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)規(guī)模化的動(dòng)力。

3.2 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的影響

實(shí)行“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量有所變化，主要有三個(gè)方面的體現(xiàn)。

（1）“營(yíng)改增”影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資策略。增值稅造成企業(yè)的進(jìn)行抵扣，從而減少了企業(yè)的資金流動(dòng)量，企業(yè)就會(huì)增加投資以增加企業(yè)資金流動(dòng)，較多較大的對(duì)外投資也會(huì)提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并提高了企業(yè)負(fù)債壓力。同時(shí)，對(duì)于企業(yè)內(nèi)部，企業(yè)會(huì)想辦法來(lái)提升生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力來(lái)獲得更大的利潤(rùn)，增加了企業(yè)內(nèi)部管理控制的動(dòng)力。

（2）“營(yíng)改增”影響房地產(chǎn)企業(yè)的籌資策略。實(shí)行增值稅后，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，企業(yè)會(huì)采取更多方式進(jìn)行融資以增加企業(yè)的現(xiàn)金流動(dòng)量，使得融資范圍更加寬廣，促進(jìn)企業(yè)的運(yùn)行更加靈活。

（3）“營(yíng)改增”影響房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)企業(yè)常常出現(xiàn)延期付款的情況，增值稅環(huán)境下，進(jìn)項(xiàng)抵扣的發(fā)票不會(huì)立即兌現(xiàn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金支出額增加，企業(yè)的現(xiàn)金流動(dòng)會(huì)出現(xiàn)阻礙。房地產(chǎn)企業(yè)采取的預(yù)售方式，就會(huì)預(yù)繳納稅款。在完成房地產(chǎn)項(xiàng)目后才會(huì)取得進(jìn)行稅額。那么房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅額抵扣之前繳納增值稅，增加了房地產(chǎn)的現(xiàn)金支出，

3.3 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本和稅負(fù)的影響

實(shí)施“營(yíng)改增”后，在房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)進(jìn)原材料時(shí)，低價(jià)購(gòu)進(jìn)的材料不符合扣增值稅的要求，不會(huì)開(kāi)具增值稅發(fā)票，也不會(huì)扣除進(jìn)項(xiàng)稅額，并未真正降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。其次，“營(yíng)改增”的實(shí)行后，如果房地產(chǎn)企業(yè)并未做好應(yīng)對(duì)增值稅的措施，沒(méi)有及時(shí)調(diào)整企業(yè)內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和優(yōu)化經(jīng)營(yíng)模式，沒(méi)有及時(shí)更新財(cái)務(wù)管理制度和新的計(jì)劃，可能會(huì)使企業(yè)在新的方針壓力下手足無(wú)措，對(duì)企業(yè)的正常運(yùn)行帶來(lái)影響和沖擊。

4、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”的應(yīng)對(duì)策略

4.1 加大財(cái)務(wù)管理力度

“營(yíng)改增”施行后，房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)管理工作會(huì)受到不同程度的影響，特別是從財(cái)務(wù)管理工作，包括財(cái)務(wù)預(yù)算與核算、發(fā)票等方面，企業(yè)要及時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)制度進(jìn)行調(diào)整。尤其是發(fā)票的管理，因?yàn)榘l(fā)票直接關(guān)系到進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，所以企業(yè)的財(cái)務(wù)管理要盡快適應(yīng)新的稅制環(huán)境，加強(qiáng)管理力度和管理規(guī)范，及時(shí)獲取增值稅發(fā)票降低企業(yè)稅負(fù)。

4.2 確保納稅籌劃科學(xué)合理

在新的稅制下，房地產(chǎn)企業(yè)要充分了解和掌握制度內(nèi)容，確保科學(xué)的籌劃納稅工作。房地產(chǎn)企業(yè)各部門要積極溝通，對(duì)企業(yè)中的一切稅務(wù)信息及時(shí)獲取，在國(guó)家政策的指導(dǎo)下，調(diào)整企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和做好企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，以合法節(jié)約納稅，盡量避免外部條件的變動(dòng)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生消極的作用，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.3 改善運(yùn)營(yíng)模式以提高風(fēng)險(xiǎn)抵抗力

在“營(yíng)改增”政策環(huán)境下，各種市場(chǎng)因素也會(huì)隨之變動(dòng)，增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。這就要求企業(yè)必須不斷完善自身管理模式，不管更新自身資產(chǎn)分配和財(cái)務(wù)管理等個(gè)方面內(nèi)容。在激烈的房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)下，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，占據(jù)有利的市場(chǎng)地位，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)：

“營(yíng)改增”是我國(guó)為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展所做的重大舉措，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有著深遠(yuǎn)的意義。我國(guó)“營(yíng)改增”施行時(shí)間尚短，但是在降低企業(yè)成本，避免重復(fù)征稅，優(yōu)化企業(yè)規(guī)模等方面也初見(jiàn)成效。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)重要領(lǐng)導(dǎo)者，要在“營(yíng)改增”環(huán)境下調(diào)整企業(yè)前進(jìn)步伐，優(yōu)化生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，加強(qiáng)企業(yè)的資金流動(dòng)性，改善企業(yè)中存在的問(wèn)題，以適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，這對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有效穩(wěn)定的增長(zhǎng)有著積極意義。