文/葛紅剛 鹽城市物業(yè)管理中心 江蘇鹽城 224000

1、前言

在我國隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市住宅小區(qū)的建設(shè)速度越來越快，但是在城市中仍然有大量的老舊小區(qū)，這些小區(qū)也是城市居民生存生活的重要依賴和棲身之處。老舊小區(qū)和新小區(qū)相比較有著諸多的劣勢，這也是很多人紛紛想要從選擇從老舊小區(qū)中搬到新小區(qū)生活的一個重要原因，其中，老舊小區(qū)的物業(yè)管理水平和新小區(qū)相比較就存在著巨大的劣勢，由于我國物業(yè)管理起步比較晚，因此，很多老舊小區(qū)中沒有物業(yè)管理?；蛘呤俏飿I(yè)管理公司考慮到老舊小區(qū)中生活的居民物質(zhì)水平，以及物業(yè)管理的成本投入等，紛紛不愿意入駐到老舊小區(qū)當(dāng)中，老舊小區(qū)中及時有物業(yè)管理，其管理水平也無法有效的滿足居民的要求。因此，對于老舊小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)問題的探討將具有現(xiàn)實價值。

2、目前，老舊小區(qū)物業(yè)管理中存在的常態(tài)問題分析

2.1 老舊小區(qū)物業(yè)管理中業(yè)主的相關(guān)問題

一個小區(qū)物業(yè)管理水平的高低，雖然和業(yè)主沒有直接的關(guān)系，但是業(yè)主的有效參與以及積極配合，也是推動小區(qū)物業(yè)管理水平提升的關(guān)鍵因素。目前，在我國很多老舊小區(qū)當(dāng)中，很多業(yè)主對小區(qū)的物業(yè)管理都缺少正確的認(rèn)識以及積極的參與態(tài)度。認(rèn)為小區(qū)的物業(yè)管理就是物業(yè)公司的問題，和自己沒有任何關(guān)系，因此，對物業(yè)管理缺少有效的參與。這就導(dǎo)致物業(yè)管理過程中遇到相關(guān)問題有可能不能夠被及時的發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)主發(fā)現(xiàn)了問題也不及時的像物業(yè)反映，最終當(dāng)問題出現(xiàn)時，有可能就造成了不好的后果。所以老舊小區(qū)的廣大業(yè)主應(yīng)該在物業(yè)管理過程中要具有主人問的精神，積極的參與到小區(qū)的物業(yè)管理中來。

2.2 老舊小區(qū)物業(yè)費難以收繳

物業(yè)公司在進(jìn)行物業(yè)管理的過程中，是需要像小區(qū)居民收取一定的物業(yè)費的，雙方通過物業(yè)費建立起物業(yè)管理。但是在我國的老舊小區(qū)當(dāng)中，物業(yè)費收繳困難，成為物業(yè)管理中一個令人頭疼的問題，由于老舊小區(qū)生活的居民無論是在文化層次還是在經(jīng)濟(jì)水平上，大多多不是社會高收入群體，因此，經(jīng)常出現(xiàn)物業(yè)費上繳不及時，或者違約的情況出現(xiàn)，這就會影響到物業(yè)公司對小區(qū)的物業(yè)管理、物業(yè)維護(hù)等工作的正常開展。

2.3 老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施落后、破敗，物業(yè)維護(hù)難度大

在我國之所以很多老舊小區(qū)中沒有物業(yè)管理，或者物業(yè)管理水平難以達(dá)到居民的要求，和老舊小區(qū)相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施落后以及破敗現(xiàn)象嚴(yán)重有著直接的關(guān)系。老舊小區(qū)由于時間悠久，因此，難免一些基礎(chǔ)設(shè)施會因為時間的累積破損比較嚴(yán)重，這對物業(yè)管理提出了巨大的挑戰(zhàn)，一方面，物業(yè)管理需要投入大量的人力物力來對這些基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行維修和保養(yǎng)。一方面，物業(yè)公司也不愿意承受這些額外的負(fù)擔(dān)。在日常的維護(hù)管理過程中一旦維護(hù)的不及時，或者維護(hù)的效果不好，都容易造成小區(qū)居民的反應(yīng)，因此，老舊小區(qū)的物業(yè)管理要比新小區(qū)的物業(yè)管理承擔(dān)了更多的壓力和挑戰(zhàn)。

3、對老舊小區(qū)物業(yè)管理長效機(jī)制的思考

老舊小區(qū)的物業(yè)管理客觀上來說，比新小區(qū)的難度和挑戰(zhàn)更大。但是不能夠因為困難多就選擇放棄和逃避，因此，我們要針對相關(guān)問題，抓住問題的本質(zhì)，從根本上制定出能夠有效解決這些問題的方法，從而不斷做好我國老舊小區(qū)的物業(yè)管理工作，促進(jìn)老舊小區(qū)的和諧發(fā)展。

3.1 建立健全老舊小區(qū)物業(yè)管理模式

老舊小區(qū)由于長期的發(fā)展積累，已經(jīng)形成了一套固有的物業(yè)管理模式，但是隨著社會以及經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，這些固有的管理模式已經(jīng)難以滿足新時期的發(fā)展要求了，因此，老舊小區(qū)的物業(yè)管理必須要對其的物業(yè)管理模式進(jìn)行有效的創(chuàng)新才行。老舊小區(qū)的物業(yè)管理可以采用多位一體的管理方式，通過有效的帶動小區(qū)居委會、小區(qū)業(yè)主委員會的參與，形成多位一體的小區(qū)物業(yè)管理模式，這樣一旦出現(xiàn)問題，可以及時的找到相關(guān)部門進(jìn)行解決，可以有效的環(huán)節(jié)小區(qū)物業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系。

3.2 加強老舊小區(qū)物業(yè)管理機(jī)制的不斷健全

老舊小區(qū)之所以容易產(chǎn)生物業(yè)費上繳困難，社區(qū)居民和物業(yè)之間的糾紛不斷等，和物業(yè)公司的管理有很大的關(guān)系。在一定程度上反映出物業(yè)管理公司的管理是存在一定的問題的。因此，物業(yè)管理公司要不斷健全管理機(jī)制，無論是在物業(yè)管理的工作方法上還是在物業(yè)管理隊伍建設(shè)上等，要進(jìn)行不斷的內(nèi)部優(yōu)化。通過完善內(nèi)部管理機(jī)制，不斷加強自身的管理水平和服務(wù)水平，從而可以以身作則，有效的帶動起小區(qū)居民的積極性，讓小區(qū)居民也有效的參與到小區(qū)的物業(yè)管理當(dāng)中，充分發(fā)揮出全員的力量來。

3.3 加強對老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施管理及維護(hù)，提升滿意度

對于老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施落后、破敗嚴(yán)重等問題，從而影響到了下去物業(yè)管理工作的開展。這就要求小區(qū)的居委會等相關(guān)部門，要不斷加強對基礎(chǔ)設(shè)施的投入及維護(hù)力度。相關(guān)部門可以通過和物業(yè)公司合作這種形式，來共同對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行有效的改善，這樣也可以方便小區(qū)物業(yè)對基礎(chǔ)設(shè)施的管理和維護(hù)，有利于提升小區(qū)物業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系。

結(jié)語：

物業(yè)管理在老舊小區(qū)的發(fā)展中起到了關(guān)鍵的作用，通過合理的物業(yè)管理可以促進(jìn)老舊小區(qū)的和諧發(fā)展。因此，必須要做好老舊小區(qū)的物業(yè)管理工作。