文/張鍵瑛 大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司 北京 100022

房地產(chǎn)行業(yè)是城鎮(zhèn)化發(fā)展中不可或缺的組成部分，占據(jù)著至關重要的地位。城鎮(zhèn)化發(fā)展作為推動我國社會經(jīng)濟發(fā)展的引擎，在我國社會經(jīng)濟飛速發(fā)展的關鍵時期，成為了我國經(jīng)濟發(fā)展中的一項重要戰(zhàn)略。房地產(chǎn)也成為了我國社會經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，使得房地長行業(yè)的發(fā)展容易受到其他因素的影響。因此，對城鎮(zhèn)化的影響下我國房地產(chǎn)銷售進行研究無疑與促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要的意義。

1、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平概況

有學者認為城鎮(zhèn)化發(fā)展的基礎是房地產(chǎn)業(yè)，也有學者認為城鎮(zhèn)化發(fā)展是由房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動的，但筆者認為城鎮(zhèn)化的發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力和基礎。但不可否認的是，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)之間的關系是：產(chǎn)業(yè)發(fā)展-就業(yè)增加-人口集中-城鎮(zhèn)發(fā)展-產(chǎn)業(yè)發(fā)展的循環(huán)，由此可以看出房地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)化建設有密切的聯(lián)系。近年來，隨著城鎮(zhèn)化建設不斷加快，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)的投資呈增長的趨勢，商品方的銷售面積呈現(xiàn)快速的增長，據(jù)新華社數(shù)據(jù)顯示：2012年我國城鎮(zhèn)化率達到了54%，房地產(chǎn)投資達到了15萬億元人民幣，截止2016年底，我國城鎮(zhèn)化率達到了80%，房地產(chǎn)投資達到了50萬億元人民幣，同比2015年增長了100%，預計2020年我國城鎮(zhèn)化率將達到90%，房地產(chǎn)投資將會達到100一員人民幣。由此可以看出，城鎮(zhèn)化的建設率和房地產(chǎn)的發(fā)展相輔相成，密切相關。由于城市人口不斷增加，使得城鎮(zhèn)化購房消費逐漸提高，推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到關鍵的作用[2]。

在本研究中，房地產(chǎn)指標不僅包括了房產(chǎn)投資額，還包括了商品房價格及銷售面積，從客觀的角度全面了解城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)業(yè)的影響。

2、城鎮(zhèn)化發(fā)展對房地產(chǎn)銷售影響實證分析

2.1 數(shù)據(jù)來源

數(shù)據(jù)來源于2007-2016年《中國房地產(chǎn)市場統(tǒng)計》《人口就業(yè)統(tǒng)計年鑒》以及《中國統(tǒng)計年鑒》。為了體現(xiàn)區(qū)域差異，將全氛圍東部地區(qū)包括了海南、廣東、附件、浙江、上海、江蘇、天津、北京、東北三省11個等沿海省市；中部地區(qū)包括了山西、湖南、湖北、河南、河北等8個省市；西部地區(qū)包括了西藏、青海、甘肅、內(nèi)蒙、四川、重慶等12個省市。并且對不同地區(qū)的戶籍人口及城鎮(zhèn)化率及房地產(chǎn)發(fā)展狀況進行全面的了解和統(tǒng)計。對變量統(tǒng)計數(shù)據(jù)現(xiàn)實，城鎮(zhèn)化率和房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，這些特征能夠很好的印證了房地產(chǎn)價格、經(jīng)濟城鎮(zhèn)化、人口城鎮(zhèn)化率，對小樣本佐證樣本的選擇具有較好的代表性。

2.2 脈沖影響分析

通過利用VAR模型進行研究，結果表明，該模型是穩(wěn)定的，可進行脈沖響應分析。變量的單位根檢驗結果得知，對變量數(shù)據(jù)中的脈沖相應函數(shù)進行了描述分析得知，城鎮(zhèn)化率對房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生了巨大的影響。短期內(nèi)，城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)業(yè)造成的影響大于人口城鎮(zhèn)化率對房地產(chǎn)業(yè)的影響。在長期，人口城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)業(yè)的影響不斷增加，但后者的影響逐漸不如前者[2]。

3、城鎮(zhèn)化發(fā)展下房地產(chǎn)銷售的建議

3.1 合理控制城鎮(zhèn)得到發(fā)展規(guī)模

為了實現(xiàn)城鎮(zhèn)之間的和諧發(fā)展，應合理控制城鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)模，首先對全國進行統(tǒng)一規(guī)劃，形成不同功能、不同層次的互補效應，縮短城鎮(zhèn)之間的經(jīng)濟差距，例如：重點發(fā)展、區(qū)域構件、統(tǒng)一規(guī)劃、全國網(wǎng)絡等措施，控制大城市的盲目擴張，實現(xiàn)合理的土地利用和人口密度分配，控制城市的核心鬼母，分散城市的功能，使得城鎮(zhèn)之間能夠實現(xiàn)功能互補，形成一體化的、高效率的復合體。例如，將具有城鎮(zhèn)工程的工業(yè)和新型產(chǎn)業(yè)進行重點規(guī)劃，與周邊的農(nóng)業(yè)和工業(yè)形成統(tǒng)一，帶動周邊相關產(chǎn)業(yè)一體化的產(chǎn)區(qū)，形成統(tǒng)一的編制，促進城鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)消費需求。

3.2 合理規(guī)劃、防止過度開發(fā)

我國房地產(chǎn)業(yè)是一個長遠的目標，只有房地產(chǎn)業(yè)取得了長足的發(fā)展，才能夠促進城鎮(zhèn)化的可持續(xù)發(fā)展。并且由于我國幅員遼闊，地域城鎮(zhèn)化發(fā)展不均衡，使得城鎮(zhèn)化在發(fā)展過程中，難免會出現(xiàn)一些不必要的問題。房地產(chǎn)作為城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要基礎，只有確保房地產(chǎn)可持續(xù)的、良好的的發(fā)展，才能夠促進城鎮(zhèn)化的發(fā)展。例如：在房地產(chǎn)的建設過程中確保環(huán)境的清潔、保護生態(tài)平衡，實現(xiàn)資源的有效利用和永續(xù)發(fā)展，才能保證房地產(chǎn)也發(fā)與城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展。

3.3 適度控制城鎮(zhèn)化進程

為了構建多元化的住宅供給體系，從而滿足市場的需求，因此只有不斷的加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此，只有適度的控制城鎮(zhèn)化的進程，才能有效的促進房地產(chǎn)也的發(fā)展。并且由于城鎮(zhèn)化建設的速度加快，吸引了大量的外來人員，只有滿足人們對住宅的需求，才能夠解決我國目前存在的人口住房問題，構件多元化的住宅供給體系。例如：共有產(chǎn)權房、集資建房、合作建房等。另外，還需要不斷的建立和完善制度，構件城鎮(zhèn)土地長效機制，健全土地管理制度[3]。

結語：

綜上所述，本文通過對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平概況進行簡要闡述，對城鎮(zhèn)化發(fā)展對房地產(chǎn)銷售影響實證分析，分別從合理控制城鎮(zhèn)得到發(fā)展規(guī)模、合理規(guī)劃、防止過度開發(fā)和適度控制城鎮(zhèn)化進程三方面對城鎮(zhèn)化發(fā)展下房地產(chǎn)銷售的建議展開研究。研究結果表明城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)業(yè)的銷售具有重要的影響。因此，在未來的工作中，需要加強城鎮(zhèn)化對我國房地產(chǎn)銷售的影響的研究，為加快我國城鎮(zhèn)化建設和促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出更大的貢獻。

[1]李嬌,梁桂寶,袁晨.新型城鎮(zhèn)化下房地產(chǎn)去庫存對房價影響的區(qū)域差異[J].價格理論與實踐,2017,01（04）:72-75.

[2]李建偉,胡斌.新型城鎮(zhèn)化背景下我國房地產(chǎn)價格調(diào)控研究——基于馬克思地租理論的框架分析[J].山東工商學院學報,2015,12（04）:1-4.

[3]梁珊,鄭子龍.房地產(chǎn)價格增長是否阻礙城鎮(zhèn)化進程——基于我國31個省級單位面板數(shù)據(jù)的經(jīng)驗分析[J].中國房地產(chǎn),2014,10（04）:31-36.