余豐慧

目前對房地產(chǎn)調(diào)控政策的任何細微放松，都會導致房價報復性反彈。

在2014年全面放松限購、限貸、稅收等房地產(chǎn)政策時，筆者曾撰文指出，房價將會因此出現(xiàn)報復性反彈。果不出所料，出現(xiàn)了2015—2016年年底的房價失控上漲。那次是全面放松導致失控上漲，這次即使所謂的結(jié)構(gòu)性松動或者說任何細微松動都會導致房價報復性反彈，其原因何在？

回答這個問題之前，先要弄清從2016年國慶節(jié)啟動的這輪房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段是什么。是高壓式的行政手段為主，以行政命令的“限”為主：限購、限貸、限售、個別城市采取凍結(jié)房市場的極端做法。但要最少看到以下幾個方面：

一是在如此高壓調(diào)控下，居民對于房價上漲的預期竟然沒有改變，一邊高壓調(diào)控，另一邊晝夜搶房、萬人排隊購房，新盤一開就被搶光。這背后折射的問題非常大。

二是高壓式調(diào)控讓剛需很受傷。一部分剛性需求被一刀切的行政命令調(diào)控“誤傷”，正在憋著一股勁等待調(diào)控松動。

三是千萬不要忽視中國百姓的購買力。幾十年來形成整個社會的房地產(chǎn)財富效應影響巨大，砸鍋賣鐵、祖孫三代籌資也要買房的觀念一時難以改變。同時，房地產(chǎn)仍然是最佳保值增值的投資品，無論怎么通脹，無論發(fā)生怎樣的金融風險，手中握有房子是最保險的。

四是租購并舉，試圖通過開展租賃房市場緩解房地產(chǎn)市場緊張局面的政策設(shè)計，不能說沒有任何效果，但總體作用不會很大。難題在觀念上，中國自古以來形成有恒產(chǎn)才有恒心，安居才能樂業(yè)的思想觀念根深蒂固，難以改變。

五是從未來趨勢看，房價繼續(xù)走高有強大的需求動力。二孩政策放開后，生育二胎的人越來越多，這些都是潛在的住房需求。一般孩子到10歲左右就要考慮住房需求了。可以說再過七八年，房價新的需求動力就會爆發(fā)，指望房價回調(diào)，用一句老話來形容就是：得等到猴年馬月。

就在2017年12月住建部部長一句“保證剛需，支持改善型需求，抑制投機需求”已經(jīng)放出了調(diào)控政策放松的強烈信號。筆者當時預言，一些嗅覺敏銳或者已憋得透不過氣的城市馬上就會跟進放松或變相放松調(diào)控政策。

有機構(gòu)梳理發(fā)現(xiàn)，近期，有近14個城市的所謂寬松政策，最明顯的共同點是80%以上的政策條款都是繞道變相寬松，如針對人才引進的寬松政策條款，比如鄭州、長沙、武漢、成都、昆山、西安。

1月5日，蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布通知，對現(xiàn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策將進行調(diào)整。內(nèi)容包括對部分區(qū)域取消限購、進一步強化價格備案制度、實行住房限售措施。公布的各項措施自1月8日期正式實施。

蘭州有選擇地放松樓市調(diào)控政策不是孤立的，是樓市調(diào)控放松風向標與打前站，具有試探性意義。

房地產(chǎn)股全面爆發(fā)就是房地產(chǎn)調(diào)控松綁在股市里的反應，房價怎么走心里還沒有數(shù)嗎？

1月8日，香港股市內(nèi)房股集體爆發(fā)，冠軍碧桂園大漲9%，亞軍萬科漲5.3%，季軍中國恒大漲4.7%。

A股方面，1月8日房地產(chǎn)板塊同樣延續(xù)1月5日的漲勢。泰禾集團、榮安地產(chǎn)開盤不久就漲停。華夏幸福一度漲停，蘇寧環(huán)球、綠地控股漲逾5%。萬科A再次刷新歷史新高，最高報36.4元，而在2018年第一周，萬科A累計上漲近12%。

春江水暖鴨先知。股市反映的是預期，股票價格走勢反映的是上市公司的預期狀況。房地產(chǎn)股大漲，房價上漲還會遠嗎？

在這里，筆者再次重申：目前對房地產(chǎn)調(diào)控政策的任何細微放松，都會導致房價報復性反彈。不信？我們騎驢看唱本，走著瞧！

事件

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽2017年12月23日在一年一度的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上表示，2018年將針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房，庫存仍然較多的部分三、四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。

解讀

1.滿足首套剛需，意味著在利率上要執(zhí)行差異化。2017年，為了把炒房徹底趕出市場，在利率方面不可避免地要采用一刀切辦法，從實際效果來看可圈可點。炒房遭受致命一擊，樓市降溫、降價效果明顯，但同時也誤傷了剛需購房者。在2018年的調(diào)整中，為了保證剛需購房者和改善購房一族，在貸款方面要更加細致化和精確化，防止樓市大起大落。

2.“滿足首套剛需，支持改善需求”，從這12個字可以看到，2018年放款依然執(zhí)行前松后緊策略，也就是上半年集中放款，這點很多專家學者也指出：2018年上半年是剛需買房的窗口期，因為有了貸款支援，剛需購房者才能夠買房。目前，有些城市已經(jīng)開啟全款買房時代，這對于剛需買房而言是不利的。一個健康樓市是低端有保障，中端有支持，高端有市場，不能全部都集中在中低端上，這樣無法滿足各層次住房需求。

3.房價是很多剛需購房者非常關(guān)注的問題。應該看到，“滿足首套剛需，支持改善需求，遏制投資需求”是在房地產(chǎn)稅和重要會議之后才提出來的，它有一個大前提：2018年房價以穩(wěn)定為主，不能大起也不能大落。這決定了利率不會像剛需購房者所理解那樣要調(diào)整、放松或怎樣，而是在大前提下執(zhí)行差異化貸款策略，滿足購房者住房需求，保障剛需購房者買得起房。

目前對于利率判斷，具體而言有兩種說法：一種認為會差異化對待，也就是剛需一個利率，改善一個利率，炒房則是堅決打擊的；另一種認為會根據(jù)套數(shù)來確定利率。但不管如何，“滿足首套剛需，支持改善需求”這12個字折射出買房窗口期的出現(xiàn)，因此，2018年上半年是剛需購房一族買房的好時機。