蒯國斌

（瑞安房地產(chǎn)有限公司，上海 200025）

1 城市綜合體、商業(yè)綜合體和購物中心

近年來,國內(nèi)商業(yè)綜合體發(fā)展迅速，成爆發(fā)勢態(tài)，開業(yè)率很高，在全國遍地開花，2017年上海就預(yù)計要開40多家大型購物中心和綜合體，杭州要開近20家，福州也要開20多家。有數(shù)據(jù)顯示國內(nèi)大部分開發(fā)商或多或少地介入商業(yè)地產(chǎn)，成為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商和資產(chǎn)運營商。

商業(yè)綜合體的成功是一系列部門專業(yè)而緊密合作的結(jié)果，經(jīng)過事先精細(xì)的策劃，貿(mào)然上馬的項目也難以維持、盈利和增值，甚至?xí)P(guān)閉，本文總結(jié)了成功商業(yè)綜合體在策劃建設(shè)中的六個共同特點，希望對開發(fā)建設(shè)有一定參考意義。

1.1 城市綜合體

城市綜合體是“將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市功能之間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存，相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、多元復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑群落?！彼⒎歉鞴δ艿暮唵卫奂?，而是多種功能的系統(tǒng)性優(yōu)化，實現(xiàn)價值互補(bǔ)和價值整體提升。它涉及內(nèi)容和功能非常廣泛，可以包含各種城市社會基礎(chǔ)設(shè)施的綜合，如醫(yī)療、教育、商業(yè)、郵政、旅游等許多內(nèi)容。

1.2 商業(yè)綜合體

商業(yè)綜合體是以大型購物中心、商務(wù)辦公、酒店等為主體的綜合體。商業(yè)綜合體建筑規(guī)模一般在10萬m2以上，各種業(yè)態(tài)之間可互相補(bǔ)充，具有足夠的共享空間，并與城市空間有機(jī)聯(lián)系，輻射巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

商業(yè)綜合體主要實現(xiàn)的是商業(yè)功能，所以屬于城市綜合體中的一種類型。商業(yè)綜合體中常見的業(yè)態(tài)有酒店、商務(wù)辦公，精品百貨、數(shù)碼廣場、國際影城、大型超市、電玩游藝、KTV娛樂廣場、大型餐飲、運動健身、家居家飾、建材家具，文化圖書、休閑娛樂、風(fēng)味特色美食、風(fēng)情酒吧街等。

1.3 購物中心

購物中心是商業(yè)綜合體不可缺少的重要部分,是綜合體建筑群的核心，是最具活力并帶動整個綜合體的部分。

美國國際購物中心協(xié)會對購物中心的定義[1]：1)計劃、經(jīng)營都在同一組織體系下運作。2)適應(yīng)管理、產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一，不可分割。3)尊重顧客的選擇權(quán)，使其實現(xiàn)一次購足的目的。

4)擁有足夠數(shù)量的停車場。

5）有更新地區(qū)或創(chuàng)造新商圈的貢獻(xiàn)。

2 成功的商業(yè)綜合體的六大特點

2.1 正確選址是成功的一半

從城市發(fā)展角度看，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，當(dāng)一座城市的人均GDP達(dá)到12 000美元以上（發(fā)達(dá)國家行列）時，就比較容易發(fā)展成功的商業(yè)綜合體，目前國內(nèi)外成功的商業(yè)綜合體項目絕大部分都在大城市，而2016年國內(nèi)達(dá)到這標(biāo)準(zhǔn)的城市約20個，均為一、二線城市。

由于商業(yè)地產(chǎn)建成到運營成功需要一個或長或短的培育期或暖場期，所以地塊的位置和地段的“場所感”的營造很大程度影響了培育期的長短和難易，成熟地段的購物中心的培育期可以短至三個月，所以地塊的商業(yè)氛圍和成熟情況影響了項目的先天條件。通常，商業(yè)綜合體也是根據(jù)其位置來分類的[2]。

2.1.1 核心地標(biāo)型

城市各大商業(yè)商務(wù)核心地段、各大商圈是商業(yè)綜合體的首選。這些地段包括城市中心地段、城市副中心，各大區(qū)域型商圈等，提供大量優(yōu)質(zhì)的商業(yè)消費和商務(wù)消費，適合酒店、寫字樓和購物中心等功能選址，具備打造高端項目的條件。

核心地段便捷的交通不僅使酒店和辦公客人能快速到達(dá)機(jī)場車站等交通樞紐，也方便圈外客流來此區(qū)域，成為打造高端有特色和號召力的商業(yè)的必要條件。

2.1.2 區(qū)域交通型

由于城市交通產(chǎn)生的客流量為商業(yè)帶來了可觀的客流，許多綜合體圍繞軌道交通換乘樞紐做文章，精細(xì)規(guī)劃而取得成功。

與地鐵無縫對接的地塊是其中首選方案，將地鐵車站規(guī)劃在綜合體的底下，與購物中心的地下中庭直接連通，形成車站和中庭之間的動線，購物中心地上地下與地鐵形成循環(huán)，共享客流。

2.1.3 社區(qū)城郊型

大型成熟社區(qū)和城郊結(jié)合部對購物中心的需求大于酒店辦公等需求(產(chǎn)業(yè)園區(qū)除外)，基本是服務(wù)于周邊3～5 km2范圍內(nèi)的社區(qū)家庭，適合建造緊密結(jié)合社區(qū)家庭需求的集購物、娛樂、餐飲、兒童、服務(wù)為一體的購物中心。

大型超市是其中的主力業(yè)態(tài)，特色的業(yè)態(tài)如兒童游樂場等也能夠吸引客流并帶動餐飲和早教，同時與家庭生活有關(guān)的旅游、牙醫(yī)、美容、銀行、書店等都是有粘性的業(yè)態(tài)。

2.2 整體布局合理

建筑規(guī)劃設(shè)計的目標(biāo)是既滿足整體商業(yè)規(guī)劃和運營要求,又符合建筑美和城市設(shè)計規(guī)律,使其成為一個組織嚴(yán)密、結(jié)構(gòu)復(fù)雜和形態(tài)豐富的商業(yè)建筑有機(jī)體。

2.2.1 確定各建筑的體量和位置

1)充分利用地塊位置、周邊道路條件和天然優(yōu)勢，如地鐵、河流、古建等等，開發(fā)出有特色的建筑群。

2)合理劃分地塊的功能區(qū)域、動靜分區(qū)和交通組織。

3)根據(jù)地塊功能分區(qū)，解決各單體之間空間位置和互相關(guān)系。

4)各商業(yè)建筑的造型和外立面設(shè)計，注意高低結(jié)合、空間舒展、錯落有致、互相聯(lián)系。

2.2.2 以客流為導(dǎo)向的布局和動線規(guī)劃

1)行人主要出入口往往設(shè)在城市主次干道的交叉口，一方面匯集兩個方向客流，另一方面是最大程度的招攬效應(yīng)。

2)理順交通流線，引導(dǎo)客流和車流方便進(jìn)入購物中心、辦公樓、酒店以及停車場，盡量人車分流，避免互相干擾。

3)地塊內(nèi)各建筑宜通過地面、地上天橋、地下通道等形成必要而方便的連通，使得客流到達(dá)各個營業(yè)場所。有條件的地塊應(yīng)與地鐵連通，取得大量客流。

4)通過造景、設(shè)置室外廣場、室外兒童游戲場所等手段，引導(dǎo)人流進(jìn)入各個角落消費，引導(dǎo)時間消費型，將消費的客流留在地塊內(nèi)。

2.2.3 塑造標(biāo)志型建筑

綜合體運營商都期望給客人留下直觀深刻的印象，所以建筑的標(biāo)志性必不可缺，它可以是造型獨特美觀的高大建筑，也可以是如上海新天地的石庫門特色低矮建筑群、甚至可以是建筑局部如新加坡ion orchard的大樹天棚等等。

標(biāo)準(zhǔn)的綜合體項目通常有高層的酒店或辦公部分，而零售和餐飲休閑娛樂的購物中心為低層的、沿街面水平鋪開，這兩部分在設(shè)計上應(yīng)達(dá)到平衡和互補(bǔ)。由于購物中心要吸引客流進(jìn)入消費，是重點展示建筑，其外觀和內(nèi)裝應(yīng)更有特色，而高聳的酒店和辦公宜打造標(biāo)志性建筑，提高項目的可識別性（圖1）。

2.3 正確的定位和良好的業(yè)態(tài)配比

購物中心無疑是商業(yè)綜合體中最重要的功能建筑，肩負(fù)著帶活整個綜合體業(yè)態(tài)的任務(wù)，其業(yè)態(tài)最多、流線最多且復(fù)雜、管理難度最大。

2.3.1 定位重要性

市場定位是綜合體的精髓和高度概括，尤其是購物中心吸引客流的必要條件，也是招徠品牌商家入駐的依據(jù)。另一方面也是外立面和內(nèi)部格局設(shè)計的前提[3]，如購物中心配置超市，建筑的結(jié)構(gòu)承載力有較高的要求，倉庫區(qū)樓板是普通樓板承載力的4倍；同時車庫里要配有200 m2以上卸貨區(qū)、冷庫要二路24小時供電等，所以定位是一切規(guī)劃的前提。

圖1 杭州來福士

定位前要先確定商業(yè)地產(chǎn)是整體持有型還是分散出售，這基本決定了其將來的運營模式和建筑設(shè)計。由于成功的商業(yè)地產(chǎn)基本都是持有型整體運營的，所以本文僅僅討論持有型物業(yè)的策劃。2.3.2 如何定位

這里涉及到前期的市場定位和目標(biāo)消費群鎖定，后期的體量和業(yè)態(tài)確定兩大部分。

1)市場定位和目標(biāo)消費群的鎖定，對購物中心來說，主流顧客群是不同的，市場定位自然也不同，應(yīng)該對自己所在的商圈進(jìn)行深度分析，不斷嘗試、探索、完善、平衡自己的定位和業(yè)態(tài)組合。

2)市場定位需要突現(xiàn)差異化、特色化，可以是市內(nèi)獨一無二的娛樂項目、唯一的主力店等，這與企業(yè)自身招商能力也有密切的聯(lián)系，即是否能招徠到對應(yīng)的品牌商家，確立自己物業(yè)的聲譽(yù)。

3)確定綜合體體量，體量太小無法起到規(guī)模效益,無法吸引更多客流，體量太大則有租賃和運營風(fēng)險。體量的確定有多種預(yù)測方法，有從需求方面入手的、從商業(yè)飽和度方面入手的、有從數(shù)理概率模型等理論角度出發(fā)的[4]，但各種方法的結(jié)果差異較大，常常無法考慮商圈實際情況、對具體的業(yè)態(tài)沒有細(xì)分，也沒考慮各類人群的消費習(xí)慣和支撐能力，以及商業(yè)地產(chǎn)運營商自身的去化能力等多個影響因素，所以需多數(shù)據(jù)參照。

要確定貼切的體量，至少要考慮幾個方面：

1)區(qū)域經(jīng)?？土骱椭車慕煌ㄇ闆r到達(dá)的便捷程度。

2)市場對購物中心提供的商品和服務(wù)的需求預(yù)測。從周邊商業(yè)的量、各業(yè)態(tài)和飽和程度等預(yù)測各類業(yè)態(tài)商品的市場需求量。

3)地塊本身條件和限制，比如土地規(guī)劃要求上對容積率和用地性質(zhì)的限制。

4)開發(fā)和運營商自身的優(yōu)勢，比如招商、維持和更新的能力，尤其是主力店和品牌店。

商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位和體量對應(yīng)的經(jīng)驗值一般如下：核心型：10 萬 m2以上；區(qū)域型：3～10 萬 m2；社區(qū)型：3萬m2以下。

2.3.3 業(yè)態(tài)組合的原則

一般核心區(qū)的購物中心，購物、餐飲、休閑娛樂等功能業(yè)態(tài)相對突出；社區(qū)型的購物中心，目的性消費強(qiáng)的零售類業(yè)態(tài)會比較多；郊區(qū)型的購物中心，主題性消費強(qiáng)，娛樂體驗類消費業(yè)態(tài)則更加豐富。

1)對應(yīng)定位和主要業(yè)態(tài)，確定主力店、次主力店和輔助店,使之成為有系統(tǒng)和層次兼具特色的購物中心，做到消費群專門化或產(chǎn)品特色專業(yè)化，并做到一站式服務(wù)到位。

主力店的作用是提供優(yōu)質(zhì)客流和提升項目的價值，可以是超市、百貨、大奢品牌，也可以是影城、溜冰場甚至是兒童主題樂園等體驗型消費。

2)各種業(yè)態(tài)和品牌之間應(yīng)能產(chǎn)生連帶消費。業(yè)態(tài)的相關(guān)性是確?？土鲃泳€流暢、提升總體銷售收益。

3)在業(yè)態(tài)比例上，一般主力店及次主力店所占面積比例占40%～60%左右；餐飲30%，娛樂休閑10%～30%。

業(yè)態(tài)組合是個動態(tài)過程，不同時期由于其面臨的任務(wù)與挑戰(zhàn)不同，業(yè)態(tài)和品牌作為實現(xiàn)目標(biāo)的工具會有所變化，所以購物中心會需要升級換代，有的一年內(nèi)就做調(diào)整。

2.4 合理的動線設(shè)計

分客流動線和貨流動線，主要研究的是客流動線。

2.4.1 動線勾勒平面

動線設(shè)計從某個角度說就是簡化的平面和豎向設(shè)計，一個完整的空間就是由核心骨架線串聯(lián)各節(jié)點而構(gòu)成的。好的動線設(shè)計可以讓顧客在購

物中心內(nèi)部停留更久，在購物過程中盡可能經(jīng)過更多區(qū)域，少走彎路，提高購物興致和新鮮感。

2.4.2 水平動線

1）主動線只要一條，單動線優(yōu)于多動線。單動線有利于消費者辨別方向并記住感興趣的商鋪和品牌，入口和動線過多容易迷路（圖2）。

圖2 深圳KK商場水平動線

2)主動線忌太長或太短，適宜200～250 m；平面動線要能形成回路，摒棄放射型動線。

3)有時為避免店鋪過深或利于分割出更多的中小型店鋪而采用多動線，此時要保證動線能成回路，不出現(xiàn)客流死角。

4)將主力店開口位置設(shè)計在步行街的中后端，在客流的影響下將會拉動前邊商鋪的價值，同時也不會使步行街中存在沒人光顧的“死鋪”。

2.4.3 垂直動線

1)自動扶梯是垂直動線的主要載體，應(yīng)沿主動線均勻布置，如購物中心入口處、中庭周邊。對于中小購物中心而言，為避免占用營業(yè)面積，一般設(shè)在平面的一側(cè)。

2)自動扶梯是平衡高低層客流，增加高層租金收入的手段。自動扶梯的服務(wù)半徑不宜超過50 m。

3)電梯是對自動扶梯運送客流的補(bǔ)充，為目的性強(qiáng)的顧客提供方便，比如去高層的影院和美食廣場，一般設(shè)置在中庭和動線末端等客流集中的交通樞紐附近，也可考慮在主力店附件等客流密集的地方。

4)設(shè)置室內(nèi)步行街豎向交通，創(chuàng)造便捷的多渠道垂直交通，局部考慮設(shè)跨層自動扶梯，將顧客直接輸送至高層；在與之緊鄰的大型主力店設(shè)出入口。

5)考慮部分自動扶梯或自動坡道直達(dá)地下停車庫。

2.4.4 貨物后勤動線

1)補(bǔ)貨通道須單獨設(shè)置，從路面道路到卸貨點，再從貨梯和后勤通道到達(dá)商家,避免與客流動線交叉。地下停車場里要預(yù)留高大的卸車空間。

2)按主動線和中庭,把每層商業(yè)劃分成若干分區(qū)，保證每個分區(qū)一組貨梯，這樣送貨就不需遠(yuǎn)距離穿越。

3)卸貨點和貨梯可靠近主力店等補(bǔ)貨量大的商家，并可設(shè)置專有的貨車車位。

2.5 公共部位設(shè)計

2.5.1 外立面

1)外立面是吸引人們注意購物中心的第一步,給顧客和行人的第一印象，很大程度上影響了顧客對購物中心定位和檔次的判斷，所以需要精致的包裝，其外觀造型、材質(zhì)和色彩均應(yīng)契合購物中心的定位和主題,突出活潑新穎和令人興奮的商業(yè)建筑特點（圖3和圖4）。

圖3 Illuma商場

2)立面設(shè)計應(yīng)該展示綜合體的精神和品質(zhì)，凸出環(huán)境但不使其與周圍街區(qū)環(huán)境沖突。

3)主要立面應(yīng)比次要立面有更好的展示，在造型和肌理方面盡量多些許變化，奠定立面設(shè)計的風(fēng)格和基調(diào)，如虛實的對比，肌理的選擇等。特別注意夜間建筑的燈光設(shè)計對綜合體形象的重要作用。

4)充分考慮立面上的附屬物的位置，如廣告、LED、標(biāo)識、雨篷等，并注意廣告位、招牌和燈箱，面向主要客流方向，不能雜亂無章。

5)低層充分利用玻璃材質(zhì)透明的特點，將濃郁的購物中心氣息充分展現(xiàn)出來，路人產(chǎn)生進(jìn)入購物中心的愿望。

6)雨篷或底層內(nèi)退能將行人拉近商店，并說明入口所在，是吸客的構(gòu)造手法。

2.5.2 出入口

1)入口位置的確定與主要客流來源的方向有關(guān)系，并與外部公共交通等有機(jī)對應(yīng)，方便顧客進(jìn)入。在條件允許的情況下，盡量與城市交通結(jié)合，例如把購物中心入口與公交地鐵出入口連接，顧客在不出站的情況下就可以到達(dá)購物中心。

2)出入口設(shè)計必須有吸引力、提示性和導(dǎo)入性，是外立面的焦點；門前需留空地做廣場，舉辦促銷、品牌推廣活動吸引客流，大雨篷內(nèi)凹式的負(fù)形空間半室外效果更好。

3)根據(jù)主要出入口在建筑的部位,考慮有標(biāo)志性的設(shè)計,尤其是在外部道路交叉口的出入口,可適當(dāng)追求大尺度,可運用建構(gòu)和解構(gòu)等手段,通過獨特的立面、雨篷、夜景燈光、商業(yè)標(biāo)志等元素來強(qiáng)化,并與立面整體風(fēng)格一致（圖4）。

圖4 新加坡ion orchard

圖5 Mall of Emirates

2.5.3 中庭

1)中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點，也是步行空間的序列高潮，這里客流集中、流量大，最有可能吸引客流上行，富有趣味的垂直交通工具如玻璃觀光電梯等，能在中庭空間創(chuàng)造活力和動感（圖6）。

圖6 迪拜購物中心

2)中庭是商業(yè)推廣、演藝活動的空間和舞臺，活躍購物中心氣氛，吸引客流，提高店鋪產(chǎn)品認(rèn)識度的活動空間。

3)中庭視角開闊，方便顧客辨清方位，提高空間感，也是梳理水平動線的交點。

4)中庭將購物者視線引導(dǎo)向上，可以直視各層店鋪的商業(yè)面，所以通常設(shè)置挑空和屋頂采光，利用照明裝修塑造空間張力，成為購物中心意象焦點。

5)中庭也是顧客聚集和逛店后短暫休息和舒展開敞的空間，其高挑的大空間是室內(nèi)的“廣場”,所以不可單單為增加租售面積而刻意縮減中庭。

6)中庭按功能可分為節(jié)點中庭和非節(jié)點中庭。節(jié)點中庭由于要考慮商業(yè)推廣和表演等活動，尺度一般在 25～35 m，面積 500～800 m2；而非節(jié)點中庭的主要功能是交通和透視，應(yīng)該比節(jié)點中庭小，最小尺寸可以到8 m，面積200～300 m2。

2.6 良好購物環(huán)境

2.6.1 室內(nèi)步行街

1)主動線上的步行街如單側(cè)布店街寬3.5～5 m，如雙側(cè)布店街寬8 m左右，次動線輔街街寬4～6 m寬。步行街宜流線型曲線走向、活潑生動，創(chuàng)造靈動空間富有現(xiàn)代美感,使購物中心不沉悶,還能延伸視野，提高店面可視率。直角通道在視覺上不舒適，不利于引導(dǎo)客流走向,也容易引起碰撞，建議盡量避免（圖7）。

圖7 環(huán)球港室內(nèi)步行街

2)步行街的吊頂凈高與寬度應(yīng)該適宜，避免過低壓抑,過于高大也會影響面積，高寬比一般1∶2至2∶1左右。除首層外,其他樓層一般 3.6～4 m,首層由于客流較多,宜加高。

3)注重各個部位裝飾設(shè)計，提高空間質(zhì)感，不要吝嗇于節(jié)點的裝飾，避免平淡化。注重?zé)艄庠O(shè)計，應(yīng)該足夠亮,起到烘托、渲染和增加情趣的作用。

4)室內(nèi)步行街可以室外化設(shè)計和擺設(shè)，如設(shè)置雕塑、綠化、街燈，一定距離布置座椅，人性化設(shè)計。2.6.2 智能環(huán)境系統(tǒng)

1)購物中心由于人員密度較大，必須提供足夠的新風(fēng)量，可按每人20～30 m3/h考慮，否則顧客會因為沉悶和疲勞而意圖離開，同時新風(fēng)能稀釋空氣中的污染物，提供健康環(huán)境。一般新風(fēng)的啟停以室內(nèi)實測的CO2的濃度確定，探測器應(yīng)均勻布置在購物中心各層。不少購物中心安裝自動噴香機(jī)，空氣舒暢，減少顧客疲乏感。

2)充足的空調(diào)也是留客的重要措施，一年四季要保持適宜的溫度和濕度。由于購物中心的人員密度和照明燈具多，冷負(fù)荷大，必須配置有足夠的功率的空調(diào)設(shè)備，并采用風(fēng)幕和門斗等措施提高能效。冬天內(nèi)部溫度不宜過高，避免顧客脫衣而影響購物。

3)樓宇自動化系統(tǒng)（BA）是由各個機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)的綜合和聯(lián)動，采用傳感技術(shù)、計算機(jī)和現(xiàn)代通信技術(shù)對包括采暖、通風(fēng)、空調(diào)，給排水等系統(tǒng)實行全自動的綜合管理，并根據(jù)天氣情況、人流情況，達(dá)到提供高效的信息服務(wù)和舒適的購物環(huán)境，同時達(dá)到節(jié)能目的。

2.6.3 導(dǎo)視系統(tǒng)

1)導(dǎo)視的作用是使顧客不問任何人，依靠引導(dǎo)牌的引導(dǎo)，可以輕松地到達(dá)任何一個目的地，它是彌補(bǔ)購物中心死角和增加店鋪出租率的手段。

2)導(dǎo)視標(biāo)識系統(tǒng)主要分索引牌、交通引導(dǎo)牌和警示牌三類。索引牌分樓層總索引和各層分索引；交通引導(dǎo)牌主要為電梯扶梯、衛(wèi)生間、中庭、服務(wù)臺、出入口等提供指向。

3)從安裝方式看，可分吊牌、墻牌和立牌。吊牌的位置靈活，多掛在內(nèi)街走道的吊頂。立牌則常設(shè)置在動線轉(zhuǎn)折處，尤其是電梯和扶梯邊。大型購物中心每層的服務(wù)臺處宜配總圖臺或觸摸屏指引。

4)引導(dǎo)牌設(shè)計宜生動清晰醒目，有序成系統(tǒng)，不宜喧賓奪主搶過店招，且經(jīng)常更新每半年甚至每個季度就要更新一次，以保證指引的正確性。

2.6.4 衛(wèi)生間

1)衛(wèi)生間能從側(cè)面反映購物中心的品質(zhì)，最基本要求是設(shè)施充足、運行正常、衛(wèi)生、無異味、并配置無障礙廁間和洗手盆,并考慮放包臺、掛衣鉤和嬰兒椅等人性化設(shè)施。

2)高檔的可提供包含哺乳室在內(nèi)的母嬰室和兒童專業(yè)廁間，尤其是以家庭為對象的購物中心，并需在外設(shè)置有座椅的等候區(qū)（圖8）。

圖8日本商場母嬰室

3)國外一些高端的購物中心已經(jīng)把單純的衛(wèi)生間擴(kuò)展成是舒適的休息區(qū)的概念，是顧客轉(zhuǎn)換心情的場所，甚至提供自助的簡單修身服務(wù)如足底按摩、電子閱讀等，超越一般衛(wèi)生間的概念。

2.6.5 停車空間

一線城市小汽車的保有量已經(jīng)很高，2015年上海的家庭小汽車保有量已達(dá)到每百戶52輛[5]，家庭出行去購物中心的交通工具選擇上大多數(shù)是選擇私家車，所以購物中心配有足夠的停車位對吸引幾公里外的客流有很大的幫助，同時應(yīng)該配制智能化停車誘導(dǎo)系統(tǒng)和反向?qū)ぼ囅到y(tǒng)，方便顧客。

3 結(jié)語

從近幾年趨勢來看，商業(yè)地產(chǎn)依然是要注重客流量、主題的差異化和客戶體驗，包括建筑環(huán)境體驗、產(chǎn)品和服務(wù)體驗。當(dāng)然，綜合體后期運營管理也是使綜合體成功的重要因素，及時和優(yōu)質(zhì)的商業(yè)推廣和運營維護(hù)甚至對綜合體的業(yè)績和物業(yè)增值起到舉足輕重的作用，不在本文討論范圍。

[1]胡蓉.美國購物中心的特征和發(fā)展以及對我們的啟示[D].上海:同濟(jì)大學(xué),2002.

[2]中華人民共和國商務(wù)部.GB/T18106-2004中華人民共和國標(biāo)準(zhǔn)——零售業(yè)態(tài)分類[S].

[3]彭娟.商業(yè)建筑設(shè)計手冊[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2017.

[4]楊博堯.商業(yè)地產(chǎn)定位和案例分析 [D].大連：大連理工大學(xué),2013.

[5]上海交警總隊.滬每百戶家庭有52輛私家車汽車保有量超330萬輛[OL].http://sh.people.com.cn/n2/2016/0226/c134768-27812659.html,2016.