文/孫中洋 北京京鐵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 北京 100032

1、前言

作為一項(xiàng)實(shí)際要求較高的實(shí)踐性工作，鐵路車(chē)輛段上蓋開(kāi)發(fā)的特殊性不言而喻。該項(xiàng)課題的研究，將會(huì)更好地提升對(duì)鐵路車(chē)輛段上蓋開(kāi)發(fā)相關(guān)問(wèn)題的分析與掌控力度，從而通過(guò)合理化的措施與途徑，進(jìn)一步優(yōu)化該項(xiàng)工作的最終整體效果。

2、概述

鐵路上蓋物業(yè)用地分為兩類(lèi)，第一類(lèi)是，鐵路站體位于開(kāi)發(fā)地塊之內(nèi)；第二類(lèi)是，鐵路站體位于地塊一側(cè)。第一類(lèi)鐵路上蓋物業(yè)用地，最佳的選擇是與鐵路站體同步規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工。根據(jù)TOD項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)律，鐵路站周邊應(yīng)進(jìn)行高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)，尤其是鐵路上蓋物業(yè)。此類(lèi)物業(yè)以公建建筑為主要形式，物業(yè)中包含有商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店等。鐵路上蓋物業(yè)與鐵路站體在建筑設(shè)計(jì)中，從建筑荷載、結(jié)構(gòu)、布局等方面考慮，多層商業(yè)位于鐵路站體上方，是普遍采用的建筑布局。因此，鐵路上蓋商業(yè)物業(yè)與鐵路站體在設(shè)計(jì)中是否協(xié)調(diào)，將影響其與鐵路站的經(jīng)營(yíng)與運(yùn)營(yíng)。接下來(lái)將對(duì)鐵路上蓋商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的有關(guān)問(wèn)題做重點(diǎn)分析。

3、鐵路上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)模式分析

3.1 地下空間綜合開(kāi)發(fā)

地下空間綜合開(kāi)發(fā)，主要針對(duì)已建成的，但仍然具有一定開(kāi)發(fā)價(jià)值的主城區(qū)內(nèi)鐵路沿線區(qū)域。這些地區(qū)由于地面建設(shè)已經(jīng)規(guī)?；拖到y(tǒng)化，根據(jù)鐵路的建設(shè)進(jìn)行重新開(kāi)發(fā)無(wú)異于造成資源的浪費(fèi)。為了激發(fā)鐵路沿線地塊的商業(yè)開(kāi)發(fā)潛力，針對(duì)這類(lèi)地塊可以采用地下空間綜合開(kāi)發(fā)的方式實(shí)現(xiàn)對(duì)上蓋物業(yè)的商業(yè)開(kāi)發(fā)。這種模式充分利用了鐵路的地下空閑空間，將這些空間與地面開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)以地下開(kāi)發(fā)促進(jìn)地上地下商業(yè)發(fā)展的目的。根據(jù)鐵路沿線周邊的現(xiàn)狀，這類(lèi)開(kāi)發(fā)模式可以根據(jù)地面開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀，通過(guò)開(kāi)辟為地下商業(yè)或服務(wù)空間來(lái)增加收入。這類(lèi)鐵路上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)模式需要充分結(jié)合地面商業(yè)特點(diǎn)和地下空間特點(diǎn)，選擇合適的開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)，將地下空間作為地面商業(yè)空間的補(bǔ)充與輔助，在發(fā)揮鐵路地下空間商業(yè)價(jià)值的同時(shí)，輔助地面商業(yè)空間的發(fā)展。

3.2 站點(diǎn)上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)模式

鐵路建設(shè)是與城市的發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)的，因此鐵路一般會(huì)延伸到一些地面未完全開(kāi)發(fā)的區(qū)域。針對(duì)這類(lèi)鐵路的建設(shè)，鐵路運(yùn)營(yíng)部門(mén)想要完全承包地面和地下空間的開(kāi)發(fā)，需要巨大的資金投入。為了實(shí)現(xiàn)地面地上的綜合開(kāi)發(fā)，鐵路運(yùn)營(yíng)單位可以通過(guò)對(duì)鐵路上蓋物業(yè)的規(guī)劃，吸引社會(huì)資金來(lái)參與鐵路上蓋物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。這種開(kāi)發(fā)模式以鐵路為核心，以鐵路站點(diǎn)為節(jié)點(diǎn)，通過(guò)激發(fā)鐵路的人流聚集作用，發(fā)揮上蓋物業(yè)的商業(yè)開(kāi)發(fā)潛力，在為人們提供公共交通服務(wù)的同時(shí)，通過(guò)上蓋物業(yè)的商業(yè)開(kāi)發(fā)，來(lái)獲取商業(yè)利潤(rùn)。實(shí)現(xiàn)站點(diǎn)上蓋物業(yè)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)，不僅有助于提高鐵路沿線資源的利用率，還有助于增加客流、提高鐵路運(yùn)營(yíng)收入并促進(jìn)城市發(fā)展。

3.3 以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式

以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式適用于鐵路沿線的待開(kāi)發(fā)區(qū)域，通過(guò)激發(fā)鐵路的交通導(dǎo)向功能，在鐵路人行的5～10min輻射范圍內(nèi)，進(jìn)行商業(yè)、居住、服務(wù)和生產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，能夠有助于以軌道交通為中心形成鐵路上蓋空間的城市的帶狀發(fā)展，促進(jìn)城市實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。這種開(kāi)發(fā)模式能夠充分發(fā)揮鐵路上蓋空間的商業(yè)價(jià)值，激發(fā)鐵路沿線周邊地塊的商業(yè)活力，為城市的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

4、鐵路車(chē)輛段上蓋開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方法與內(nèi)容探討

4.1 功能布局

上蓋物業(yè)是結(jié)合車(chē)輛段建設(shè)條件，將居住、商業(yè)服務(wù)設(shè)施有機(jī)組合在有限的空間范圍內(nèi)，成為一個(gè)大型的建筑綜合體。它作為車(chē)輛段的有機(jī)組成部分，首先要滿足鐵路交通的功能組織要求，保證交通運(yùn)行效率；作為直接建設(shè)在車(chē)輛段之上的多功能混合的居住綜合體，有其自身的空間布局要求。兩者之間應(yīng)是一個(gè)互動(dòng)協(xié)調(diào)的過(guò)程，在設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)控制和建設(shè)運(yùn)營(yíng)上盡可能同步。

在平面功能布局中,綜合考慮用地規(guī)模條件，在鐵路站點(diǎn)上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)多以豎向功能垂直分布為主。在豎向功能布局中應(yīng)重視建筑結(jié)構(gòu)的約束，強(qiáng)調(diào)交通流線組織，在不同使用要求的功能區(qū)域之間建立快捷的步行聯(lián)系。

4.2 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度

上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的確定主要考慮兩方面影響：用地限制條件和上蓋工程結(jié)構(gòu)荷載的大小。鐵路車(chē)輛段上蓋物業(yè)用地規(guī)模較大，上蓋不同區(qū)域因工程結(jié)構(gòu)荷載不同可確定不同的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，一般情況下，車(chē)輛段咽喉區(qū)上方開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較低，檢修區(qū)上方開(kāi)發(fā)強(qiáng)度適中，軌行區(qū)上方開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較高。

4.3 建筑形態(tài)與空間尺度

鐵路上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)是特殊形式的開(kāi)發(fā)，建筑工程結(jié)構(gòu)限制條件明確，建筑平面形式、高度、體量造型均受到剛性約束。這些特點(diǎn)也可轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，建筑高度與體量造型的變化有助于形成整體性較強(qiáng)的空間形象。在建筑形態(tài)處理上，應(yīng)考慮鐵路上蓋建筑的獨(dú)特性，體現(xiàn)建筑個(gè)性與共性的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)，在細(xì)節(jié)變化中豐富景觀層次和整體環(huán)境形象。

營(yíng)造以交通樞紐為中心的步行生活圈,是鐵路上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的主要目的。在設(shè)計(jì)中，應(yīng)把握好公共空間與步行系統(tǒng)的關(guān)系，考慮居民交通出行活動(dòng)需求和生活多樣化要求，創(chuàng)造中心突出、分布均衡、變化豐富、連續(xù)完整的公共空間體系。利用建筑布局規(guī)整的條件，預(yù)留景觀視廊，以大尺度集中式公共空間進(jìn)行空間構(gòu)圖，建立面向步行者的街墻界面，以步行通道連接商業(yè)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共活動(dòng)場(chǎng)所，在制造人流的同時(shí)有效引導(dǎo)人流，將居住、購(gòu)物、休閑、各種公共活動(dòng)有序組織起來(lái)。在環(huán)境景觀處理方面，強(qiáng)調(diào)近人尺度的舒適性，提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，營(yíng)造環(huán)境優(yōu)美的高品質(zhì)鐵路社區(qū)。

4.4 交通組織

交通組織是鐵路上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)中的關(guān)鍵問(wèn)題，重點(diǎn)在于利用好鐵路所提供的公共交通條件，使各類(lèi)交通方式之間實(shí)現(xiàn)無(wú)縫連接。內(nèi)部交通組織以步行交通為主，保證各類(lèi)換乘點(diǎn)布設(shè)在有效步行距離范圍內(nèi)，在垂直交通組織方面，要注意各層次不同標(biāo)高平臺(tái)之間的有序合理的連接。對(duì)外交通組織上應(yīng)與周邊城市道路銜接，實(shí)行客貨分離、人車(chē)分離，建立與城市快速路系統(tǒng)的順暢連接，梳理進(jìn)出站的各種車(chē)行流線，避免交叉混淆，提高通行效率，解決好常規(guī)公交、出租車(chē)甚至社會(huì)車(chē)輛與鐵路站點(diǎn)的客運(yùn)接駁換乘，促進(jìn)交通一體化發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，加強(qiáng)對(duì)鐵路車(chē)輛段上蓋開(kāi)發(fā)相關(guān)問(wèn)題的研究分析，對(duì)于其良好實(shí)踐效果的取得有著十分重要的意義，因此在今后的鐵路車(chē)輛段上蓋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)其關(guān)鍵環(huán)節(jié)與重點(diǎn)要素的重視程度，并注重其具體實(shí)施措施與方法的科學(xué)性。

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