文/李學(xué)偉 河北明和信房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司 河北保定 071000

1、房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法

我國房地產(chǎn)估價(jià)常用的方法有以下五種：市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法。其中市場比較法、收益法、成本法是最基本的三種估價(jià)方法，其他方法都是他們的派生?，F(xiàn)將前三種基本的估價(jià)方法進(jìn)行簡要介紹：

1.1 市場比較法

市場比較法是指在求取估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，將估價(jià)對象與近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，經(jīng)比較修正而得出估價(jià)對象估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)方法。

經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理表明市場中具有等同的使用價(jià)值和效用的商品具有相同價(jià)格，是完全的替代關(guān)系。同樣，這一原理是市場比較法的理論基礎(chǔ)，房地產(chǎn)能夠根據(jù)其典型的物質(zhì)屬性（包含土地、土地上的建筑物及其不可分離的部分）、法律屬性（即為房地產(chǎn)的權(quán)屬）和經(jīng)濟(jì)屬性（房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)內(nèi)涵）進(jìn)行同等價(jià)值和效益的劃分，形成這種替代關(guān)系，從而將同類型待估房地產(chǎn)進(jìn)行一定的因素修正，最終做出價(jià)值評估，完成房地產(chǎn)估價(jià)。

1.2 收益法

收益法評估房地產(chǎn)商品的價(jià)格，就是應(yīng)用科學(xué)的預(yù)測方法預(yù)測估價(jià)對象在未來經(jīng)濟(jì)壽命年限內(nèi)每年能給投資者帶來的純收益，并選擇合理的資本化率，將之折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，即得估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

收益法的估價(jià)原理為預(yù)期原理，這一原理建立在房地產(chǎn)使用壽命耐久性和經(jīng)濟(jì)效用長久性的特點(diǎn)之上，本質(zhì)為房地產(chǎn)未來所能獲得的純收益與現(xiàn)在的貨幣價(jià)值的等量表達(dá)。由于純收益的獲取是一個(gè)長期積累的過程，因此我們房地產(chǎn)在整個(gè)收益過程中存在一個(gè)資本化率，那么房地產(chǎn)本身具有的價(jià)格與資本化率的積就是純收益，同理純收益與資本化率的比即為房地產(chǎn)價(jià)格。

1.3 成本法

成本法也稱成本逼近法，它是一種通過求取在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造全新的估價(jià)對象所需的各項(xiàng)費(fèi)用總額減去估價(jià)對象的減價(jià)修正額來估算估價(jià)對象價(jià)格的方法。

成本法估價(jià)的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)上的生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，該理論旨在尋求供需雙方的共同利益點(diǎn)，維持供需雙方利益的平衡。換言之，如果房地產(chǎn)出售價(jià)格超出重置或重造所需全部成本額，就意味著需求方自行建設(shè)優(yōu)于直接購買，那么需求方將放棄購買權(quán)；如果房地產(chǎn)出售價(jià)格低于重置或重造所需全部成本額，那么供給方將造成虧損，同樣不具備成交條件。因此房地產(chǎn)價(jià)格下限，即開發(fā)成本，才更容易促成房地產(chǎn)交易，是供需雙方的共同利益點(diǎn)。

2、房地產(chǎn)估價(jià)基本方法的比較分析

2.1 適用范圍的比較

市場比較法是參照同類型房地產(chǎn)的交易資料而對待估對象進(jìn)行估價(jià)的方法。市場比較法主要針對交易性較強(qiáng)的房地產(chǎn)，如商品住宅、辦公樓、商場、倉儲(chǔ)用地、工業(yè)廠房等項(xiàng)目，而對于學(xué)校、體育場館、文化展館等交易性較差的房地產(chǎn)則不適用于本方法。

收益法以房地產(chǎn)預(yù)期收益為基礎(chǔ)，因此該方法適用于具有收益或者具有潛在收益且這種收益可以被定量表達(dá)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如普通商品住宅在出租的情況下具有收益，在自用的情況下節(jié)省了租房成本，為潛在收益，并且這些收益都直接以貨幣形式表現(xiàn)；而對于機(jī)關(guān)辦公場所、學(xué)校、綠化用地、公共設(shè)施等房地產(chǎn)估價(jià)則大多不適用。

成本法是以建造成本為著眼點(diǎn)的估價(jià)方法。每一個(gè)房地產(chǎn)都存在建造成本，因此此項(xiàng)方法適用范圍最為廣泛，尤其是在交易性不強(qiáng)或者無法將收益貨幣化的房地產(chǎn)項(xiàng)目估價(jià)中表現(xiàn)尤為突出，彌補(bǔ)了其他兩種方法適用范圍的局限性。

2.2 特點(diǎn)分析

在市場比較法中用以參照的同類型房地產(chǎn)交易資料質(zhì)量將直接影響估價(jià)水平，一方面用以參照的交易資料應(yīng)具備一定的數(shù)量，即具有較為成熟的房地產(chǎn)交易市場，確保在相似供需范圍內(nèi)有足夠的資料對比參照，保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性；另一方面參照資料應(yīng)具備優(yōu)質(zhì)的質(zhì)量，即保證交易資料數(shù)據(jù)合法，保證待估對象的可靠性。

收益法主要借鑒和沿用了西方國家的成果，可以說是“起步晚、起點(diǎn)高”，雖然在評估原理、指標(biāo)體系的建立等方面的認(rèn)識(shí)基本上相同，但在評估實(shí)踐中對于收益法的應(yīng)用卻存在巨大差異。這是因?yàn)槭找娣ㄔ趹?yīng)用中對純收益的概念缺乏足夠的說明，因此，采用該方法估算也應(yīng)高度重視成交記錄的收集和整理工作，以保證純收益計(jì)算的可靠性。

成本法的關(guān)鍵在于對成本的理解，一方面在房地產(chǎn)估價(jià)中提出的成本為社會(huì)成本，其中不僅包含單純的人工、材料、管理等顯性費(fèi)用，還包含開發(fā)商合理的利潤及繳納稅金等隱性成本；另一方面成本為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置成本，而非歷史建造成本。

2.3 影響因素分析

由于房地產(chǎn)獨(dú)一無二的特性，使得即使在房地產(chǎn)用途、結(jié)構(gòu)、所處地點(diǎn)、價(jià)格類型、交易時(shí)間等對比條件均統(tǒng)一的情況下，常常受到交易雙方乃至估價(jià)人員的主觀影響而產(chǎn)生差異。

而收益法做出的評估結(jié)果準(zhǔn)確與否在很大程度上取決于純收益和資本化率兩個(gè)參數(shù)的確定。一方面，純收益的累積是在一種較為平均的狀態(tài)下進(jìn)行的，排除了具有特殊經(jīng)營能力者和缺乏經(jīng)營能力者產(chǎn)生的特殊的收益；另一方面，在房地產(chǎn)投入使用的若干年中，資本化率不斷發(fā)生改變。因此影響收益估價(jià)法的兩個(gè)關(guān)鍵因素均較難控制，容易在實(shí)際應(yīng)用中摻雜估價(jià)人員主觀判斷，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果的偏離。

在成本法中采用的重置成本與建造時(shí)的歷史成本是截然不同的兩個(gè)時(shí)間段，兩者存在著巨大的差異，因此該估價(jià)過程中減價(jià)修正額的確定是估價(jià)合理的關(guān)鍵，其中減價(jià)修正額包含折舊、成新率兩個(gè)影響因素。

2.4 本質(zhì)的同一性

三種方法無論是在適用范圍還是經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，亦或者是在影響因素等方面多存在著很大的差異，但經(jīng)過總結(jié)和分析后發(fā)現(xiàn)，他們都是借用不同的方法途徑，找出房地產(chǎn)與價(jià)值、貨幣之間的紐帶，最終體現(xiàn)出房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)格或價(jià)值。

結(jié)論：

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)也變得越來越重要，熟練掌握各種估價(jià)方法，明確各種方法的適用性是評估師應(yīng)具備的能力。比較法、成本法、收益法、都是比較常見常用的估值方法，假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法目前應(yīng)用較少，合理選擇估價(jià)方法除了評估師的業(yè)務(wù)能力之外，也需要外部環(huán)境的支持。此外，各種評估方法雖然都有典型的適用對象，但每種方法仍然存在一些問題，如何進(jìn)行修正以便更好的適用于各種評估對象得出更加精準(zhǔn)的評估值是值得繼續(xù)探討的問題。

[1]柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)[M].北京:首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社,2005.

[2]方晟,何柳.不同評估目的下房地產(chǎn)估價(jià)方法的選擇[J].法制與社會(huì),2007(6):747-748.