文/劉靜 中建銀（北京）房地產(chǎn)土地評估有限公司南京分公司 江蘇南京 210024

1、成本法的概念

成本法是評估對象在評估基準日的重置價格或重建價格扣減掉折舊的部分，得到價格或價值的方法。成本法也可以說成是將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的開發(fā)成本、建設(shè)費用、管理費用等必要支出價格的匯總，組成房地產(chǎn)價值或價格方法。

2、研究背景

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一個微利的、均富的、更加專業(yè)化的時代。在目前形勢下，企業(yè)的管理能力及成本控制能力是決定企業(yè)能否生存的關(guān)鍵，而對企業(yè)成本精細化管理能力提升使得優(yōu)勢企業(yè)脫穎而出，行業(yè)的集中度越來愈高，因此，加強成本控制和利潤管理是房地產(chǎn)企業(yè)急切解決的核心問題。作業(yè)成本管理就是針對成本控制而設(shè)計的個性化成本核算系統(tǒng)，它的出現(xiàn)為企業(yè)在成本的管理和利潤的財務(wù)管理方面帶來新思路。成本法是一種全新的成本核算方法，它是將企業(yè)在生產(chǎn)過程中消耗的資源，按照資源動因分配到作業(yè)，再把歸集的作業(yè)成本按照作業(yè)動因分配到成本對象。同時，它也是一種較為科學(xué)的成本管理方法，是通過動態(tài)追蹤所有作業(yè)活動，計量出作業(yè)成本和成本對象成本，并評價作業(yè)業(yè)績和資源利用情況。成本法是伴隨著先進的制造技術(shù)和生產(chǎn)環(huán)境應(yīng)運而生，隨著國內(nèi)的經(jīng)濟的發(fā)展，針對成本法的理論研究已經(jīng)逐步加深，國內(nèi)

眾多企業(yè)已對成本法進行了積極探索及應(yīng)用。

3、成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

3.1 成本法的范圍

成本法的應(yīng)用范圍相對于收益法來說，范圍比較大，對那些沒有進行經(jīng)交易和不是用來進行經(jīng)濟發(fā)展的房地產(chǎn)項目也可以進行成本價格的計算；與當?shù)禺a(chǎn)評估中的市場法也是有所差異的，可以直接對房地產(chǎn)進行成本的估算，不用與其他項目進行比較。市面上的許多房地產(chǎn)項目都可以也能夠成本法來進行評估。常見的項目有:新開發(fā)或待開發(fā)的房地產(chǎn)項目、新建工程，公用房地產(chǎn)項目等等。

3.2 成本法應(yīng)用的注意事項

在進行房地產(chǎn)評估時，主要是對兩個部分進行評估，一個是房屋部分，一個是土地部分。兩個部分的評估方式是不同，需要具有專業(yè)技術(shù)水平的評估師來分別進行評估。在對土地進行房地產(chǎn)價格評估的過程中，其中的建設(shè)成本是不算在內(nèi)的，因為土地在使用時是不用需要花費本來進行建設(shè)的，通常在對房屋建筑進行估算時，才會把建設(shè)成本算在其中。另外，土地的價值成本與房屋價值是分開的，土地取得成本不會算在其中，道理與建設(shè)成本是相同的。

3.3 成本法的房地產(chǎn)評估程序

在應(yīng)用成本法對房地產(chǎn)進行評估的過程中，具有科學(xué)的評估流程。首先要對需要評估的房地產(chǎn)進行全面的了解，掌握該評估對象的基本組成結(jié)構(gòu)和各項信息，對房屋的使用情況。使用年限，購買時的價格、所交的稅費等等，都需要了解和掌握；其次，是對評估對象的重建成本進行預(yù)測和估算，在初期只是對房屋建筑進行預(yù)估，會把其他建設(shè)完成具有相同作用效果的房屋作為參考對象，來進行價值的估算，評估對象的重建成本需要將所有需要重新建設(shè)的區(qū)域、使用的材料成本都需要算在其中；再次是對導(dǎo)致建筑材料折舊的原因進行分析，并對其中折舊的價值成本進行預(yù)算，得出最終折舊金額；最后把得出的各項評估價格按照公式計算出來，得出最終的成本價格。

4、成本法在房地產(chǎn)評估中應(yīng)用的優(yōu)化策略

4.1 增加效用評定的環(huán)節(jié)

通過分析，可以了解到房地產(chǎn)實際效用也會對房地產(chǎn)的實際價值造成影響，所以在實際的當?shù)禺a(chǎn)評估時，效用價值也會影響其成本的估算，這就需要根據(jù)實際情況來進行修正和調(diào)整，在成本估算時需要增加一項效用評定的環(huán)節(jié)，對于可能會對房地產(chǎn)價值造成影響的折舊進行調(diào)整，利用對房地產(chǎn)的使用功能的調(diào)整改變房地產(chǎn)的實際效用。

4.2 增加實地折舊鑒定環(huán)節(jié)

上述提到的折舊方法都易忽略貨幣時間價值和轉(zhuǎn)移規(guī)律?？梢酝ㄟ^評估人員的經(jīng)驗，對房屋的維護程度，進行實地折舊的鑒定損毀程度，將理論的折舊和實際的折舊根據(jù)實際的側(cè)重情況，估算出所占比例，得出綜合的成新率。

4.3 增加外部環(huán)境的修正

可以結(jié)合市場法進行修正，將外部環(huán)境影響因素分成兩個部分，一部分為無形影響，劃分不同的程度，制作出等級的修正系數(shù)，評估人員根據(jù)本身的經(jīng)驗，實地考查，判斷非實體的價值影響，適當調(diào)整評估值；另一部分為有形影響，例如房屋小區(qū)環(huán)境改善、設(shè)施完善和交通更便捷等，通過系數(shù)調(diào)整價格。

結(jié)語：

綜上所述，成本法是作為一種先進的成本管理理念，為我們提供了一種嶄新的思考問題、解決問題的方法，它探究成本形成的真正原因，并將整個價值鏈系統(tǒng)納入到研究體系，力求組織的整體改善和提高。因而在項目的開發(fā)成本管理與控制中，牢固樹立成本意識，從項目開發(fā)籌備前端就做好成本規(guī)劃管理工作，項目建設(shè)過程中應(yīng)加強對項目成本動態(tài)管理，利用成本法對作業(yè)成本及產(chǎn)品成本的精確核算成果，對產(chǎn)品消耗作業(yè)成本進行合理管控，這樣才能確保項目經(jīng)營目標的實現(xiàn)，企業(yè)長期持續(xù)的競爭力。