文/夏朝輝 江蘇蘇信房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 江蘇南京 210039

資產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)已成為投資性房地產(chǎn)計(jì)量的主要途徑，在對(duì)房地產(chǎn)出租、出售等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都有著一定程度上的影響?；谕顿Y性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估的重要性，本文對(duì)資產(chǎn)評(píng)估方法與注意問(wèn)題做了詳細(xì)論述，強(qiáng)調(diào)了資產(chǎn)評(píng)估在投資性房地產(chǎn)中的作用，希望歸納總結(jié)出的這一系列結(jié)論對(duì)同行工作有所幫助。由于人們生活需求的提升，近些年房地產(chǎn)迅猛發(fā)展。所以，國(guó)家一直在出臺(tái)和房地產(chǎn)相關(guān)的政策，主要調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展。就現(xiàn)在狀況來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)逐漸向投資方向發(fā)展，而資產(chǎn)評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展起到一定的推動(dòng)作用。

1、投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式分析

所謂投資性房地產(chǎn)，實(shí)際指具有單獨(dú)計(jì)量、單獨(dú)出售能力，并且可賺取一定租金，可在原有資本上產(chǎn)生增值效益的房地產(chǎn)。國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的投資性房地產(chǎn)主要采用兩種模式加以計(jì)量，一是成本模式，二是公允價(jià)值模式。兩種計(jì)量模式中，成本計(jì)量模式并沒(méi)有條件限制，投資性房地產(chǎn)均可才成本模式加以計(jì)量，而公允價(jià)值模式的使用則必須具備以下兩方面的條件：一，投資性房地產(chǎn)所處的交易市場(chǎng)相對(duì)活躍，二，房地產(chǎn)企業(yè)能夠在房產(chǎn)交易市場(chǎng)中獲取與投資性房地產(chǎn)相似，或者同類(lèi)的房?jī)r(jià)信息。不過(guò)要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量時(shí)，只能在兩種計(jì)量模式中選擇其中一種，不可二者同用。

2、投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)用策略

2.1 投資性房地產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)

為了確保投資性房地產(chǎn)評(píng)估的正確性和完善性，對(duì)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估目標(biāo)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則給出嚴(yán)格要求，即投資性房地產(chǎn)的評(píng)估目標(biāo)一定要滿足會(huì)計(jì)準(zhǔn)則提出的所有要求。這樣一來(lái)，房東出租或者出售自己的房子可以作為投資性房地產(chǎn)的評(píng)估目標(biāo)，而土地資源就不屬于投資性房地產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)。

2.2 投資性房地產(chǎn)評(píng)估的方式

就目前來(lái)看，我國(guó)在房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估的過(guò)程中可以利用很多種方式，如成本法、市場(chǎng)法等。從每種方法的實(shí)施效果來(lái)看，它們都具有可實(shí)施性，然而它們?cè)谑褂眠^(guò)程中會(huì)有局限性，也就是每種評(píng)估方式都有它們的使用范圍，能夠廣泛應(yīng)用的評(píng)估方式還有待研究。結(jié)合投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)提出了正確的評(píng)估程序，必須先要深入了解投資性房地產(chǎn)的評(píng)估目標(biāo)，進(jìn)而根據(jù)這些搜集相關(guān)信息，保證投資性房地產(chǎn)評(píng)估的順利進(jìn)行。當(dāng)前，可利用的評(píng)估方式有以下幾種。

2.2.1 直接資本化的方式

它在收益法中非常常見(jiàn)，它會(huì)把投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益在以后的某一段時(shí)間看成一個(gè)基本不變的值，根據(jù)年金體現(xiàn)收益，并期待以后的收益。由于該方式必須要有假設(shè)前提，可以預(yù)計(jì)房地產(chǎn)未來(lái)一年的收益，然后將預(yù)計(jì)收益化作資本比率，就是投資性房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。但若把一年的收益轉(zhuǎn)化成價(jià)值，然后可以運(yùn)用直接資本化的方式計(jì)算投資性房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。值得注意的是，一定要選擇預(yù)期收益。

2.2.2 市場(chǎng)比較的方式

這種方法必須找出替代品作為投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)，使用這種方法的時(shí)候，一定要找到一個(gè)和待估房子相似的房子，而且該房子近期可以在市場(chǎng)上找到。因此，可以搜集和該房子相關(guān)的資料，根據(jù)這些資料評(píng)估該房子的價(jià)值，然后將待估計(jì)房子和這個(gè)房子比較，找出兩者之間相同的地方和不同的地方，然后再仔細(xì)分析，綜合各方面因素得出待估房子的價(jià)值。想要運(yùn)用這種方法，關(guān)鍵就是要正確選擇待估房子的替代品，然后對(duì)比兩者，認(rèn)真分析各種因素，即可得出投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。

2.2.3 收益乘數(shù)的方式

這種方式要預(yù)計(jì)出投資性房地產(chǎn)在某年的收益，然后將其與收益乘數(shù)相乘，就可以求出該房子的評(píng)估價(jià)值。實(shí)際上，直接資本化的方式包含收益乘數(shù)的方式。通常在求收益乘數(shù)的時(shí)候，可以以待估房子的替代品為依據(jù)，用它和年收益做商，就可以估計(jì)收益乘數(shù)。由于各種因素的影響，年收益會(huì)有一定的誤差，所以由年收益計(jì)算出的收益乘數(shù)也難免會(huì)出現(xiàn)一些誤差。

2.3 投資性房地產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)注意的環(huán)節(jié)

2.3.1 使用市場(chǎng)方式一定要嚴(yán)謹(jǐn)

在運(yùn)用市場(chǎng)方式評(píng)估房子的時(shí)候，一方面，應(yīng)結(jié)合之前完成的評(píng)估的案例，搜集相關(guān)資料，然后根據(jù)之前交易的經(jīng)驗(yàn)和這些資料的分析準(zhǔn)確地評(píng)估房子。在選擇之前案例的時(shí)候，一定要結(jié)合待估房子的特點(diǎn)，考慮各個(gè)方面的因素，盡可能多的使兩者相似，這樣參照該房子評(píng)估出待估房子的價(jià)值才會(huì)更加準(zhǔn)確；另一方面，要根據(jù)房子的價(jià)格，再結(jié)合其他因素，如房子的大小、房子所處的地理位置、房子使用的年限等，深入了解房子之后再評(píng)估。

2.3.2 使用收益方式需謹(jǐn)慎

收益方式評(píng)估房子價(jià)值的時(shí)候，每一個(gè)環(huán)節(jié)和步驟都有可能會(huì)對(duì)房子最后的評(píng)估造成偏差。因此，使用該方法的時(shí)候一定要謹(jǐn)慎。第一，以待估房子出售的費(fèi)用或出租的費(fèi)用為出發(fā)點(diǎn)，綜合考慮房子各方面的條件和因素，比較價(jià)格和條件是否相符，用這種方法計(jì)算出的凈收益比較接近準(zhǔn)確值。第二，深入研究待估房子每月租金、最短租期、長(zhǎng)期租房是否優(yōu)惠等問(wèn)題，分析雙方簽訂的租房合同會(huì)不會(huì)限制公允價(jià)值。在這個(gè)步驟的時(shí)候，評(píng)估人員首先要看合同是否在有效期，然后再看其他事項(xiàng)是否符合合同要求。確定合同有效以后，可以以這個(gè)房子所要求的租金作參考，由此推理待估房子的租金，這樣會(huì)大大提高房子租金評(píng)估的準(zhǔn)確性。

結(jié)論：

在投資性房地產(chǎn)中，投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)評(píng)估占有很重要的地位，它是衡量房地產(chǎn)的主要方法。它不僅影響房子的出售，還會(huì)影響房子的出租，這就要求評(píng)估人員結(jié)合待估房子的條件，運(yùn)用適合的方式，注重每一個(gè)環(huán)節(jié)的嚴(yán)謹(jǐn)性，最終保證投資性房地產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)確性，促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

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