文/余曉丹 廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政稅務(wù)學(xué)院 廣東廣州 510000

根據(jù)2017-2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情監(jiān)測(cè)及投資可行性研究報(bào)告分析，經(jīng)過調(diào)控，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱局面得到一定程度緩和。

盡管近期價(jià)格漲勢(shì)明顯減弱，但總體而言房地產(chǎn)價(jià)格依然居高不下，中低階層購房壓力和還貸壓力巨大，對(duì)社會(huì)民生穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展帶來不利影響；中央和地方政府在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長上過度依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)，長期來看并不利于GDP的穩(wěn)定增長和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展；隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融化進(jìn)程越來越快，房價(jià)已脫離基本面需求。房地產(chǎn)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，庫存增加。經(jīng)濟(jì)增長水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平無法保持長期的均衡狀態(tài)。

總體上，我國房地產(chǎn)業(yè)的興衰已經(jīng)成為影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定、政治穩(wěn)固等方面的重要因素。因此，利用PESTEL模型對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀環(huán)境分析具有重要意義。

1、PESTEL模型介紹

PESTEL分析模型又被叫作大環(huán)境分析，是一種分析宏觀經(jīng)濟(jì)的有效工具。模型包含了六大因素：政治因素(Political)、經(jīng)濟(jì)因素(Economic)、社會(huì)因素(Social)、技術(shù)要素(Technological)、環(huán)境因素(Environmental)和法律因素(Legal)。

2、PESTEL模型分析

2.1 政治因素

在十九大報(bào)告中可以了解到，從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來，市場(chǎng)的主要矛盾已經(jīng)從供給整體不足轉(zhuǎn)化為局部不足，從總量不足轉(zhuǎn)化為結(jié)構(gòu)失衡，住房消費(fèi)全面升級(jí)產(chǎn)生的新需求。未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：部分城市尤其是一線城市將依然存在總量供給不足，未來仍需增加開發(fā)量；房地產(chǎn)業(yè)的新使命是全面提升人民的居住體驗(yàn)；房地產(chǎn)行業(yè)從制造業(yè)全面轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)。

從2016年10月開始，20多個(gè)城市重啟限購、限貸，地產(chǎn)行業(yè)開始新一輪政策調(diào)控周期。2017年以來，地產(chǎn)政策調(diào)控繼續(xù)升級(jí)，除了不斷有新的城市出臺(tái)調(diào)控政策，已出臺(tái)調(diào)控政策的城市將進(jìn)一步升級(jí)限貸限購力度。隨著政策效應(yīng)顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售增速將繼續(xù)回落。

2.2 經(jīng)濟(jì)因素

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為827122億元。全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)漲幅為2.0%；進(jìn)出口總值增長14.2%，扭轉(zhuǎn)了此前連續(xù)兩年下降的局面；中央企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤首次突破1.4萬億元，增長15.2%。當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。從內(nèi)部來看，消費(fèi)能夠延續(xù)規(guī)模持續(xù)較快增長、結(jié)構(gòu)升級(jí)步伐繼續(xù)加快、對(duì)增長的貢獻(xiàn)持續(xù)提升的良好態(tài)勢(shì)。當(dāng)前投資呈現(xiàn)出緩中趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資仍能夠保持總體平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

2.3 社會(huì)因素

2017年末全國大陸總?cè)丝?39008萬人，比上年末增加737萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口81347萬人，占總?cè)丝诒戎貫?8.52%，比上年末提高1.17%。人口自然增長率為5.32‰。人口規(guī)模的緩慢上升，刺激了住房需求的上升。2017年全國居民人均可支配收入25974元，比上年實(shí)際增長7.3%；全國居民人均消費(fèi)支出18322元，比上年實(shí)際增長5.4%。收入和消費(fèi)水平的提高，促進(jìn)了樓市的回暖。

2.4 技術(shù)要素

近五年，我國的科技創(chuàng)新發(fā)生了很大變革，同時(shí)取得很大成就。2017年全社會(huì)R&D支出占GDP比重為2.15%，超過歐盟15國2.1%的平均水平。科技創(chuàng)新有力支撐供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，實(shí)現(xiàn)了全面融入、主動(dòng)引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的歷史性跨越；科技體制改革向系統(tǒng)縱深推進(jìn)，科技管理格局實(shí)現(xiàn)了從研發(fā)管理向創(chuàng)新服務(wù)的轉(zhuǎn)變；科技創(chuàng)新力量由科研人員為主向全社會(huì)拓展；科技外交成為國家總體外交戰(zhàn)略的重要組成，創(chuàng)新開放合作。

2.5 環(huán)境因素

根據(jù)2016年中國環(huán)境狀況公報(bào)，全國338個(gè)地級(jí)及以上城市中，有84個(gè)城市環(huán)境空氣質(zhì)量達(dá)標(biāo)，占全部城市數(shù)的24.9%；254個(gè)城市環(huán)境空氣質(zhì)量超標(biāo)，占75.1%。338個(gè)地級(jí)及以上城市平均優(yōu)良天數(shù)比例為78.8%，比2015年上升2.1個(gè)百分點(diǎn)；平均超標(biāo)天數(shù)比例為21.2%。

2017年，全國共完成造林736.2萬公頃，森林撫育830.2萬公頃，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門不斷拓展城市綠色空間，推廣林蔭道路、立體綠化、綠道綠廊和郊野公園等建設(shè)，城市綠色空間全面拓展。

2.6 法律因素

2017 年上半年一線 、二線、三四線城市的地產(chǎn)銷售增長出現(xiàn)差異。三四線城市地產(chǎn)銷售超預(yù)期主要由于地產(chǎn)去庫存政策，如棚戶區(qū)改造、保障房貨幣化安置、稅費(fèi)減免、財(cái)政補(bǔ)貼等，同時(shí)三四線城市消費(fèi)升級(jí)帶動(dòng)改善性需求。房地產(chǎn)去存庫大的政策背景仍將持續(xù)，而基數(shù)效應(yīng)導(dǎo)致增速會(huì)下滑，三四城市銷售預(yù)計(jì)仍將保持較好態(tài)勢(shì)。