文/ 張璐 河北省水利工程局 河北石家莊 050000

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)過程中，工程管理是必不可少的重要環(huán)節(jié)。工程管理是指完成房地產(chǎn)項(xiàng)目總體規(guī)劃、征用土地和拆遷等前期工作后，施工單位進(jìn)入場(chǎng)地開始實(shí)施工程建設(shè)的管理過程。對(duì)房地產(chǎn)工程實(shí)施管理，是為了按照工程計(jì)劃，合理安排工程各個(gè)環(huán)節(jié)任務(wù)，以最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)和要求。

1、房地產(chǎn)工程管理的重要性

房地產(chǎn)工程是一項(xiàng)綜合性極強(qiáng)的工程，涉及施工的內(nèi)容和項(xiàng)目繁多，同時(shí)具有較高的技術(shù)性和專業(yè)性特點(diǎn)，因此，必須對(duì)工程開展科學(xué)化的管理工作，從而使工程能夠有條理、有計(jì)劃地順利開展。

首先，房地產(chǎn)工程管理涵蓋工程全過程。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從前期調(diào)研到?jīng)Q策實(shí)施、從設(shè)計(jì)圖紙到具體施工、從交付使用到后期運(yùn)營，可以說，工程每個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)納入工程管理的范圍，也就是說，房地產(chǎn)工程管理涵蓋了工程實(shí)施的整個(gè)過程。每個(gè)環(huán)節(jié)的管理效能如何，都將對(duì)工程的順利開展產(chǎn)生影響。

第二，房地產(chǎn)工程管理是溝通協(xié)調(diào)的樞紐。房地產(chǎn)工程在具體的實(shí)施過程中，由于其涉及的工作種類繁多，勢(shì)必與很多職能部門和企業(yè)發(fā)生關(guān)系，如上級(jí)房屋建筑管理行政部門、供水部門、供電部門、電信部門、建筑材料供應(yīng)企業(yè)、質(zhì)檢部門等。這個(gè)時(shí)候，工程管理便起到了上下溝通協(xié)調(diào)的作用，通過與各部門各企業(yè)進(jìn)行聯(lián)絡(luò)，處理工程實(shí)施過程中出現(xiàn)的各種問題，才能保證房地產(chǎn)項(xiàng)目順利實(shí)施。

第三，房地產(chǎn)工程管理是工程質(zhì)量的保證。房地產(chǎn)工程管理屬于項(xiàng)目建設(shè)過程中的現(xiàn)場(chǎng)管理，也就是對(duì)工程施工進(jìn)行監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的問題并予以反饋，使錯(cuò)誤的施工能夠及時(shí)修正。工程管理掌握著工程施工每一個(gè)環(huán)節(jié)的進(jìn)度和質(zhì)量，對(duì)于項(xiàng)目順利實(shí)施、如期完成、保證質(zhì)量具有重要作用，不可或缺。

2、房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容涵蓋了工程實(shí)施的全過程，因此，屬于是全面全程管理。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，工程建設(shè)是最重要的環(huán)節(jié)，也是要求最嚴(yán)格的環(huán)節(jié)，包括建筑材料是否合格、工期是否及時(shí)、技術(shù)是否達(dá)標(biāo)等，都需要工程管理對(duì)其開展計(jì)劃、指揮、監(jiān)督、檢查、調(diào)整、反饋、控制等管理工作，同時(shí)，還要協(xié)調(diào)與相關(guān)部門和企業(yè)的關(guān)系。具體內(nèi)容主要包括以下幾點(diǎn)：

一是工程設(shè)計(jì)階段的管理。工程設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目如何開發(fā)建設(shè)的重要技術(shù)性文件，設(shè)計(jì)是否合理可行將直接影響到項(xiàng)目能否實(shí)施和實(shí)現(xiàn)。因此，在設(shè)計(jì)階段的管理工作主要是項(xiàng)目前期調(diào)研（包括項(xiàng)目所在區(qū)域的地址位置、自然地理?xiàng)l件、已有建筑設(shè)施、周邊環(huán)境、可盈利性等）；項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)的工作計(jì)劃管理；各個(gè)技術(shù)性指標(biāo)的管理，如開發(fā)周期、投資資本總額及分配、前期拆遷等成本分析、工程造價(jià)等；建筑單位的選擇是否能夠滿足項(xiàng)目需求等。

二是工程招投標(biāo)階段的管理。這階段的管理主要是通過制定相關(guān)制度文件規(guī)范招投標(biāo)的實(shí)施，確定招投標(biāo)原則，加強(qiáng)招投標(biāo)的監(jiān)督管理；根據(jù)項(xiàng)目需求，制定承包、分包、材料、設(shè)備等招標(biāo)的需求，并提出工程時(shí)間、質(zhì)量、進(jìn)度、安全控制等方面的要求，協(xié)助編制招標(biāo)文件；參與招投標(biāo)的開標(biāo)、議標(biāo)、簽訂合同等過程，最終完成這個(gè)招投標(biāo)階段的管理工作。

三是工程建設(shè)過程的管理。工程建設(shè)過程的管理包括與其他相關(guān)部門和企業(yè)溝通協(xié)調(diào)以及對(duì)于工程質(zhì)量的監(jiān)督兩個(gè)方面。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及電力、供水等其他部門單位，因此，與相關(guān)部門和企業(yè)的溝通協(xié)調(diào)十分重要。在建設(shè)過程中如何及時(shí)溝通，妥善解決關(guān)聯(lián)問題直接影響到項(xiàng)目的進(jìn)度。在工程質(zhì)量監(jiān)督方面，有效的管理意義重大。工程質(zhì)量包括前期地理位置自然條件的勘察質(zhì)量，還包括設(shè)計(jì)技術(shù)質(zhì)量、原材料和建筑設(shè)備質(zhì)量以及施工質(zhì)量等。工程管理將與專業(yè)的第三方建筑監(jiān)理一起承擔(dān)起監(jiān)督檢查的重任，深入施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)工程的各個(gè)環(huán)節(jié)和過程進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題并提出整改意見，保證工程質(zhì)量和進(jìn)度。

四是工程驗(yàn)收的管理。房地產(chǎn)工程關(guān)系到將來使用者的安全問題，因此，工程竣工后的驗(yàn)收尤其重要。工程管理部門組織成立專門的驗(yàn)收機(jī)構(gòu)，在施工結(jié)束申報(bào)竣工后，組織驗(yàn)收機(jī)構(gòu)和相關(guān)人員依據(jù)工程計(jì)劃和技術(shù)要求檢驗(yàn)工程質(zhì)量。具體應(yīng)收集相關(guān)資料和數(shù)據(jù)，按照國家相關(guān)建筑行業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行鑒定驗(yàn)收，達(dá)到設(shè)計(jì)的使用條件后才可辦理竣工。

3、完善房地產(chǎn)工程管理的對(duì)策建議

由以上內(nèi)容可見房地產(chǎn)工程管理工作在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施中的重要作用，應(yīng)加大重視程度，選聘優(yōu)秀人員，采取科學(xué)方法逐步完善房地產(chǎn)工程管理工作，更好的為房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開展做好保障。

第一，加大對(duì)房地產(chǎn)工程管理的重視。不斷提高重視程度，設(shè)立專門的工程管理機(jī)構(gòu)，

明確責(zé)任和權(quán)利，完善規(guī)章制度體系，配備具有較高水平的專業(yè)技術(shù)人員，提供必備資金支持，從而使工程管理部門成為具有一定權(quán)威的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理部門。

第二，重視管理人才隊(duì)伍的建設(shè)。高水平的專業(yè)技術(shù)管理人才隊(duì)伍對(duì)于工程管理的效率

和質(zhì)量具有重要作用，因此，應(yīng)加大對(duì)工程管理人才的引進(jìn)和培養(yǎng)。通過以優(yōu)厚的薪資福利待遇等條件吸引具有高學(xué)歷高職稱的人才加入到工程管理部門中來，并加大現(xiàn)有管理人員的培養(yǎng)培訓(xùn)工作，使管理水平得到大幅提升，進(jìn)而保證管理工作的效率和效果。

第三，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程的全過程管理。房地產(chǎn)工程與其他建筑工程的不同之處在于，所

涉及的環(huán)節(jié)更為眾多。因此，房地產(chǎn)工程管理應(yīng)實(shí)現(xiàn)全過程的管理。包括工程的前期準(zhǔn)備管理、工程計(jì)劃管理、工程成本管理、工程質(zhì)量管理、工程技術(shù)管理、工程監(jiān)理管理、安全施工、竣工驗(yàn)收管理、維護(hù)保修管理等。可見，工程管理只要涉及到以上各個(gè)環(huán)節(jié)，才能保證項(xiàng)目的完整實(shí)施。

第四，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)工程管理的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)工程管理是否到位，是否達(dá)到管理目標(biāo)，

需要進(jìn)行科學(xué)的評(píng)價(jià)，通過評(píng)價(jià)結(jié)果反映管理的實(shí)際效能。應(yīng)從以往傳統(tǒng)的終結(jié)性評(píng)價(jià)轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)管理過程的評(píng)價(jià)，即發(fā)展性評(píng)價(jià)。在評(píng)價(jià)過程中，及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理工作存在的問題，并進(jìn)行及時(shí)反饋，相關(guān)管理人員就進(jìn)行問題分析，調(diào)整管理思路，改革管理方法，以此促進(jìn)管理的有效開展，也間接的為房地產(chǎn)工程的順利實(shí)施打好基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)工程管理在工程實(shí)施中具有舉足輕重的作用，除做好以上幾點(diǎn)外，還應(yīng)該加強(qiáng)與

房地產(chǎn)企業(yè)及施工單位等部門的橫向溝通，提出分析意見和建議，提高自身管理水平，打造高水平房地產(chǎn)工程。