文/秦翀 鄭州中鋁建設開發(fā)有限公司 河南鄭州 450000

1、導言

當前的市場經(jīng)濟體制，已經(jīng)發(fā)展為全球化的市場經(jīng)濟，任何企業(yè)面臨的競爭壓力都是來自于世界的。房地產(chǎn)企業(yè)想要長久發(fā)展，必須要不斷地提高企業(yè)自身的核心競爭力，因此必須要加強房地產(chǎn)企業(yè)對項目的管理力度，優(yōu)化工程項目的管理方式，實現(xiàn)對工程項目的管理控制，保障企業(yè)的健康有序發(fā)展。

2、房地產(chǎn)開發(fā)管理的價值

房地產(chǎn)企業(yè)的相關管理人員在實施項目開發(fā)的過程中，要制定合理的管理目標，使人為因素對工程質(zhì)量的影響降到最低，房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的競爭力才能有一定程度的提升。但在整個市場經(jīng)濟的社會背景環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)開始表現(xiàn)出激烈角逐的形態(tài)。這種情形下相比較其他行業(yè)而言，最重要的是進展有作用的項目管理工作。要保證有關管理工作的質(zhì)量基礎，才會促進企業(yè)能成功展開各種項目工程，讓企業(yè)展現(xiàn)出一種穩(wěn)定發(fā)展的形態(tài)。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)管理的角度來講，開發(fā)管理工作不但與建筑工程施工的成本、施工進度、施工質(zhì)量有關聯(lián)，還與房地產(chǎn)企業(yè)的自身發(fā)展情況有直接的影響。使用科學合理的方法進行房地產(chǎn)的開發(fā)和管理工作，能夠保證建筑工程施工的工作可以有秩序的完成，從而增加房地產(chǎn)企業(yè)在市場上的競爭力度。

3、房地產(chǎn)工程項目管理中的問題

3.1 市場考察不充分

房地產(chǎn)項目管理應該從項目設計階段開始進行，從工程項目的確定、招標工作的進行，就應該開始著手市場考察工作。對市場情況的分析要保證準確性，很多項目報告都有延遲情況的出現(xiàn)，對市場分析的評判標準也不夠統(tǒng)一規(guī)范。大多房地產(chǎn)企業(yè)的市場考察都以“市場波動大”為借口，都無法做到項目的定位。市場的確存在一定的變化，但是不能因為市場變化而忽視對市場的考察。

3.2 施工管理有缺陷

施工管理中存在的缺陷會對后續(xù)項目的建設造成不利的影響，在竣工后的交付期間會出現(xiàn)很多銜接環(huán)節(jié)上錯誤。在房地產(chǎn)項目開發(fā)時，施工單位只會注重工程進度，對工程的相關項目不夠重視，房地產(chǎn)工程項目的最終目的是銷售，施工單位的追求是盡快竣工，二者沒有相同的目標，必然會產(chǎn)生意識分歧。房地產(chǎn)項目管理中要注意加強對項目相關環(huán)節(jié)的檢查。房地產(chǎn)工程中一直有個通病就是對成本投資的核算，很多房地產(chǎn)企業(yè)面對利益沖昏了頭腦，盲目投資，直到最后全面核算階段，才發(fā)現(xiàn)投資超標，成本過高，這都是因為施工管理項目中，存在對經(jīng)濟投資控制的漏洞產(chǎn)生的。

3.3 項目管理不完善

對房地產(chǎn)項目進行管理時，要根據(jù)實際情況進行分析，人力資源的使用要科學合理，使施工人員在工程中能夠提高工作效率。很多工程進行，為了降低施工成本，將整個工程肢解為多個小工程，讓小單位和個人進行承包。這就造成了施工水平參差不齊，質(zhì)量也難以統(tǒng)一。施工單位過多，為整體的管理增加了不少的困難，很多項目的成本不但沒有下降，反而因為內(nèi)耗而提升。

4、房地產(chǎn)項目工程管理與開發(fā)經(jīng)營

4.1 房地產(chǎn)開發(fā)建議書管理的重點

在開發(fā)管理階段中建議書的主要作用是希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)建設項目有效的評價，它的目的在于檢查與房地產(chǎn)開發(fā)和我國長遠規(guī)劃要求有沒有相符合，還要集中考量房地產(chǎn)項目對人力、財力、物力等方面上的需要，與此同時，與項目有關的管理人員也要對房地產(chǎn)建設規(guī)模、建筑方案、建筑周期和建設資源等有關問題進行探討，要對房地產(chǎn)開發(fā)項目實行認真仔細的考察，才能幫助房地產(chǎn)項目開發(fā)工作順利實行。

4.2 完善現(xiàn)有制度

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中已形成了較完善的規(guī)章制度，進行粗放化管理的方法可以在原有基礎上進行微調(diào)，通常情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的周期時間長，工程量大，諸多不穩(wěn)定因素會影響到項目進度甚至驗收質(zhì)量，企業(yè)應制定靈活可調(diào)節(jié)的規(guī)范管理制度，從項目規(guī)劃到承包地皮，包括工程造價管理、招投標管理、建筑工程設計、施工管理、項目峻收及市場銷售等流程應設置全面完整的規(guī)章制度，明確各項目工作內(nèi)容及績效。在單一項目投入建設的兩年內(nèi)，市場的變化會為企業(yè)帶來機遇和挑戰(zhàn)，精細化管理對項目預算和規(guī)劃內(nèi)容加以調(diào)節(jié)，有助于企業(yè)設定中長期目標，結(jié)合企業(yè)發(fā)展情況進行深度優(yōu)化。

4.3 領導責任制度

項目的順利開展，不能缺少經(jīng)驗豐富的項目經(jīng)理。加強房地產(chǎn)工程項目管理需要各個職位的管理者對項目進行管理。在管理崗的設置和人員編制上，要做到彈性化，能夠根據(jù)不同工程需要進行針對性不同的工程管理。實行項目管理職業(yè)化，必須要提高管理人員的專業(yè)素質(zhì)，提高思想政治水平，對工程管理認真負責，項目經(jīng)理作為項目管理的核心，要發(fā)揮領導帶頭作用，將項目團隊緊緊圍繞在自身周圍，對項目中出現(xiàn)的問題身先士卒，帶頭表率。

4.4 房地產(chǎn)開發(fā)設計階段的管理

房地產(chǎn)開發(fā)設計階段的實質(zhì)是對經(jīng)濟層面和技術層面的管理。進行房地產(chǎn)開發(fā)管理的過程中需要對項目工作實行非常精密和周到的計劃，將有關的決策性內(nèi)容實現(xiàn)合理的解決，這也是施工工程能成功完成的重要原因。在管理當中要將企業(yè)能力和房地產(chǎn)項目完整開發(fā)的情況實現(xiàn)有機的結(jié)合，可以從一定的程度上防范因為設計的失誤而造成施工成本增大的情況。

4.5 堅持以人為本管理方針，建設企業(yè)文化

房地產(chǎn)企業(yè)的人員流動性較強，中間的人事變動將對項目進展造成一定的負面影響，精細化管理的表層是對項目制度和操作的規(guī)范，但科學化管理的深層目的是提升對人員的高效利用，因此，企業(yè)精細化管理從根本上要發(fā)揮人員的主觀能動性，堅持以人為本的管理方針，實現(xiàn)企業(yè)工作人員的合理調(diào)動，企業(yè)應長期組織精細化操作與制度的教育宣傳，適當開展經(jīng)營實踐與組織性活動，提升人員向心力，規(guī)范企業(yè)文化；同時開展柔性管理，由于市政規(guī)劃和市場環(huán)境的變動，諸多不穩(wěn)定因素或多或少的會影響到企業(yè)的項目進展，開展建筑工程項目管理，精細化的規(guī)章制度盡管從全局角度觀察是利于提升建設效率的，但在特殊條件下應具體問題具體分析，做好工作人員的安排與管理，發(fā)揮員工自我約束性，做到剛?cè)岵?，以情感化人，調(diào)動員工潛力，引導企業(yè)績效制度向人性化發(fā)展。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)工程項目管理工作始終處于一個動態(tài)變化的過程中，涉及到的單位多，受到影響的因素比較雜，實現(xiàn)科學有效的管理比較有難度。目前，在房地產(chǎn)工程項目管理實施過程中，存在著難以實現(xiàn)生產(chǎn)規(guī)范化，流程冗雜，管理效率低下等問題，應積極推動項目精細化管理落實工作，在項目策劃、合同管理、工程設計等層面實現(xiàn)精細化改革，促進項目管理流程標準化、正規(guī)化。