文/李長軍 山東省莒縣國土資源局 山東莒縣 276500

1、登記公信力與不動產善意取得

1.1 登記公信力

所謂登記公信力是指不動產登記簿中所記載的信息所具有的能夠讓第三人信賴的效力，具體指善意第三人如果依據不動產登記簿所載內容取得不動產物權，除非第三人知道該登記存在瑕疵或者有人對該登記提出過異議，否則任何人不能干擾其取得該不動產的物權。它從一方面體現了國家的公信力，是市場交易中的普通大眾對代表國家的登記機關的信賴

1.2 登記公信力適用范圍與條件

1.2.1 登記公信力的適用范圍

（1）因負責登記職能的政府機關的過失或者故意而造成登記簿上所記載的信息錯誤或者被錯誤涂銷、改正的;

（2）由法律明確規(guī)定不需要登記也能取得不動產物權的狀況，如遺產取得人在取得被繼承人的遺產后而未進行的繼承登記;

（3）在不動產共有的關系中，不動產的物權僅登記在一個人或者部分共有人的名下。

1.2.2 登記公信力的適用條件

（1）存在影響權利事項的事實登記錯誤，登記公信力是對登記簿錯誤的法律補充，要適用登記公信力來保護善意第三人首先必須存在影響權利人權利的事實登記錯誤，即不是權利人卻被登記為權利人，真正的權利人卻沒有登記上，不管這錯誤是登記機關的過錯還是登記名義人的錯誤在所不問;

（2）須第三人善意，法律具有秩序、自由、公平等多種價值，在不同的情況下適用不同的價值優(yōu)位原則。不動產登記公信力是在財產“動”的安全與“靜”的安全中做出的利益衡量的結果，主要是為了維護市場秩序、保護交易安全，節(jié)省交易成本，從而促進社會經濟的發(fā)展的一種政策制度設計。

1.2.3 不動產善意取得

善意取得又稱為即時取得，善意取得制度作為民法的一項具體制度，它涉及的是財產的靜的安全與動的安全之間的利益博衡問題，它不是起源于許多民法制度源頭的羅馬法，而是日耳曼法。羅馬法非常注重保護物的原所有人的權利，而日耳曼法非常注重保護善意第三人的利益，特別強調占有制度。

1.2.4 不動產善意取得的構成要件

1.2.4.1 登記薄錯誤。從我國《物權法》106條第一款第一句話我們可以看出，無論是動產還是不動產的善意取得其適用的前提是“無權處分”，而在這我們要討論的是不動產善意取得的問題，至于動產與不動產是否應適用共同的構成要件，這里在所不討論。

1.2.4.2 取得人需為善意。第三人要想通過不動產善意取得制度來維護其權利，其自己本身必須是善意的。何為善意？怎么界定不動產善意取得制度中的“善意”？筆者認為不動產善意取得中的“善意”首先是取得人對不動產登記簿權力事項的錯誤產生了信賴，而不是對其他事實產生信賴，例如對無代理權的人信賴其有代理權，這只能用《合同法》的表見代理制度來解決而不能適用善意取得制度來保護。其次就善意的界定，各個國家也不相同。

2、完善不動產登記制度的對策

2.1 擴充登記范疇

針對我國當前不動產登記管理中登記范疇較為狹窄的問題，應積極整改，制定有效的應對策略。首先，對于明確不動產權利的各項行政決定應進行細致的登記，這是由于行政決定可進一步明確不動產的相關權利。因此，通過公示該行政決定，確保社會各界全面掌握與了解。另外，在區(qū)分建筑物的過程中，通過設定管理規(guī)約更好地劃分所有權人應承擔的義務以及享有的權利，通過該項對策實現有效科學的管理。管理規(guī)約是通過書面的形式劃分所有權人的一項自治管理規(guī)定，在社區(qū)團體區(qū)分的過程中可謂最高的自治條例，通過該規(guī)則可全面維護社區(qū)之中的公眾利益。同時，對明確所有權一方的繼受人同樣體現了良好的約束性。另外，應對優(yōu)先購買權進行必要的登記。在簽署協議過程中，物權所有者可指定有權購買一方，則該權力限定了所有權方的處分權。當事人雙方就處分權確立的限制規(guī)定唯有進行公示方可對第三方形成約束作用。倘若優(yōu)先購買權完成了登記，則可推定第三方明確該優(yōu)先權的事實性。該登記功能尤為明顯，倘若第三方視優(yōu)先購買權于不顧，而同物權所有方簽訂購買合同，則第三方存在惡意行為，需要承擔相關的法律責任，同時其不享有公示公信原則的保護效力。事實上，針對物權形成影響的各類重要信息均應加入到登記的內容之中，方能有效地避免糾紛的發(fā)生。同時，在進行強制登記的過程中，還應合理借鑒應用契約登記下的自愿登記管理機制。也就是說，在人們主觀意愿的基礎上，應準許他們自愿公示物權信息，同時體現具體的法律效力。換句話說，在今后的不動產登記過程中，應合理地擴充登記信息范疇，做好公示，方能確保交易市場的安全與可靠。

2.2 健全登記機關責任機制

不動產交易市場之中，登記機關地位極為重要。倘若登記機關無法盡職盡責地進行審查或是同交易一方進行串通，擾亂市場秩序，則會造成極為嚴重的后果。目前，我國針對登記機關并沒有形成專項的法律條款明確具體的賠償責任。即便法院做出了判決，也會在經濟因素的影響下導致權利人蒙受損失。為避免這一不良現象的發(fā)生，應進一步健全登記機關責任機制，了解登記機關是否存在故意違規(guī)、人為誤差或是惡意串通的問題。針對無故拖延、拒絕查詢信息、不妥善保管登記資料導致信息丟失、不按照程序登記，對當事人形成嚴重損害的問題，應由登記機關負相應的法律責任。另外，還應積極借鑒美國、德國的科學做法，形成配套管理制度體系，建立賠償準備金，專門劃撥定量的經費用于對登記機關出現誤差導致當事人權利受損時的專項賠償。當然，該過程中應制定完備、精細的啟動賠償金流程以及具體的執(zhí)行標準，預防無法?？顚Ｓ玫膯栴}。

2.3 建立新型的不動產登記錯誤賠償制度

在未來的不動產登記法中,可明確規(guī)定登記機關如發(fā)生以下情況,應承擔賠償責任。登記機關由登記錯誤、遺漏的行為;違背登記程序,如不公告或違背公告登記期限、無故拒絕當事人查閱登記簿冊的申請、拒絕變更登記等行為;登記官員與他人互相勾結、惡意串通,給當事人造成損害的。登記機關應設立登記賠償備用基金。登記基金的來源應考慮。

結語：

當前我國不動產登記的審查模式還沒有明確規(guī)定，進一步規(guī)范和完善不動產登記的審查制度，兼顧效率和公平原則，切實維護登記制度的公信力，才能更好地維護不動產交易的安全與秩序。