章曉清

（云南省城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限公司，昆明 650000）

1 引言

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其蓬勃發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的增長具有極大的促進(jìn)作用，同時(shí)由于房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)周期長，投入資金大，受政策、市場等不穩(wěn)定因素的影響大，又是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)行業(yè)，要在高風(fēng)險(xiǎn)和激烈的市場競爭中實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，就必須對開發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行有效管控，實(shí)施集約與效益并重開發(fā)。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本敏感性分析

對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本進(jìn)行管控，首先要清楚開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本通常由七大部分構(gòu)成：土地費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用及營銷費(fèi)用[1]。

土地費(fèi)即土地開發(fā)成本，包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、耕地占用費(fèi)、青苗賠償費(fèi)、土地稅費(fèi)等，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成中約占21%，并呈上升趨勢。其中，土地出讓金是影響成本的敏感性因素，因其投入比重大，會給開發(fā)商的啟動資金造成較大壓力。

前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、三通一平費(fèi)、建設(shè)方臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成中約占5%。其中，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平費(fèi)由于對項(xiàng)目總成本及銷售影響較大，屬于影響項(xiàng)目總成本的敏感性因素；勘察、報(bào)批報(bào)建、建設(shè)方臨時(shí)設(shè)施等由于產(chǎn)生的費(fèi)用較小，對總成本及銷售影響較小，屬于影響成本的非敏感性因素。

建安工程費(fèi)即建筑安裝工程費(fèi)，包括建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、設(shè)備安裝費(fèi)及室外工程費(fèi)等，在整個(gè)成本構(gòu)成中占比約41%。由于工程涉及面廣量大，建安工程費(fèi)受到的影響因素較多，可壓縮性強(qiáng)，所以是影響項(xiàng)目總成本的敏感性因素。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)即公共設(shè)施費(fèi)用，包含基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施配套費(fèi)及公共配套費(fèi)。其中，基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施配套費(fèi)包含供水工程費(fèi)、供電工程費(fèi)、燃?xì)夤こ藤M(fèi)、電視、電話、網(wǎng)絡(luò)弱電工程費(fèi)及其他基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施配套費(fèi)；公共配套費(fèi)包含學(xué)校、幼兒園、社區(qū)醫(yī)院用房、自行車停車棚、社區(qū)、物管用房等公共配套設(shè)施建設(shè)產(chǎn)生的費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施成本在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成中占比約30%，是影響項(xiàng)目總成本的敏感性因素。

建設(shè)單位管理費(fèi)即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目籌建、建設(shè)、竣工驗(yàn)收前的生產(chǎn)準(zhǔn)備等工作中所發(fā)生的費(fèi)用，包含管理人員辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、工資及附加費(fèi)、勞保費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，在項(xiàng)目總成本構(gòu)成中占比較小，約占2%。由于此部分投資多，獲得的效益就會更多，所以是影響項(xiàng)目總成本的敏感性因素。

財(cái)務(wù)費(fèi)用指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集項(xiàng)目建設(shè)資金等發(fā)生的費(fèi)用，包括資金成本和稅務(wù)成本兩部分，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成中占比約20%。由于資金鏈的持續(xù)良性循環(huán)是項(xiàng)目投資成功的關(guān)鍵，所以財(cái)務(wù)費(fèi)用是影響項(xiàng)目總成本的敏感性因素。

營銷費(fèi)用指由于廣告與推廣、售樓處和樣板房裝修產(chǎn)生的費(fèi)用，在整個(gè)成本構(gòu)成中占比約2%。由于其受營銷方式、市場環(huán)境因素的影響較大，成本控制伸縮性強(qiáng)，所以是影響成本的敏感性因素。

由上可知，土地出讓金、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、資金成本、營銷費(fèi)用等八個(gè)方面是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控的關(guān)鍵點(diǎn)。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管控措施

針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各類成本費(fèi)用，根據(jù)其對總成本或銷售效益影響的敏感性，采取積極有效的措施進(jìn)行控制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化[2]。

3.1 強(qiáng)化項(xiàng)目成本控制觀念，完善管控體系

提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控觀念，做好項(xiàng)目開發(fā)成本定位，充分考慮各種成本風(fēng)險(xiǎn)因素。樹立全面控制成本觀念，重視重點(diǎn)階段（如設(shè)計(jì)與施工階段）的成本管控，加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)前的組織控制與成本預(yù)測，提高開發(fā)項(xiàng)目成本管控的可操作性，大力倡導(dǎo)全員與全過程的成本控制方法，將不同類型專業(yè)人員的智慧凝聚到技術(shù)層面的決策中。

3.2 立項(xiàng)階段，做好可行性研究與投資預(yù)算

項(xiàng)目立項(xiàng)階段，要做好詳盡的市場調(diào)研，充分考慮影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，如最佳區(qū)位、環(huán)境配套、市場競爭力與購買力等，同時(shí)要考慮政府與金融部門的政策變化。在目標(biāo)定位上充分考慮各種因素，根據(jù)市場價(jià)格擬訂項(xiàng)目的目標(biāo)利潤，并在此基礎(chǔ)上推算出項(xiàng)目的目標(biāo)成本，再對目標(biāo)成本及費(fèi)用進(jìn)行分解，并擬定開支范圍及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，使目標(biāo)成本具有預(yù)見性和可控性。

3.3 招標(biāo)階段，比選出最佳的承包單位

引進(jìn)競爭機(jī)制，盡可能通過公開招標(biāo)或競談來選擇承包單位。在招標(biāo)過程中，認(rèn)真評價(jià)、比較投標(biāo)方案的合理性與經(jīng)濟(jì)性。如在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，通過設(shè)計(jì)招標(biāo)與設(shè)計(jì)方案競賽比選出技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理、工程造價(jià)低的設(shè)計(jì)方案，進(jìn)而確定出最合適的設(shè)計(jì)單位；在選擇施工單位時(shí)，通過攔標(biāo)價(jià)控制和公開招標(biāo)，選出最佳單位。

3.4 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，有效預(yù)控規(guī)劃設(shè)計(jì)成本

在這一階段，實(shí)施限額設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)質(zhì)量獎罰制度可有效預(yù)控規(guī)劃設(shè)計(jì)成本。

限額設(shè)計(jì)即要求設(shè)計(jì)單位在工程設(shè)計(jì)中將經(jīng)濟(jì)與技術(shù)相結(jié)合，在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮技術(shù)的可能性和經(jīng)濟(jì)的合理性，采用標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)，各專業(yè)設(shè)計(jì)嚴(yán)格遵循建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑模數(shù)、設(shè)計(jì)規(guī)范、技術(shù)規(guī)程等，嚴(yán)格控制技術(shù)和施工圖設(shè)計(jì)方面的不合理變更，保證總投資額不被突破。

實(shí)施設(shè)計(jì)質(zhì)量獎罰制度就是在原有設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)的基礎(chǔ)上，對因設(shè)計(jì)而節(jié)約投資的，按節(jié)約部分給予提成獎勵(lì)；因設(shè)計(jì)變更而增加投資的，按增加部分扣除一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)，實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的計(jì)費(fèi)方法，這樣有利于激勵(lì)設(shè)計(jì)人員精益求精地進(jìn)行設(shè)計(jì)，增強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)意識，從而達(dá)到于設(shè)計(jì)中控制工程造價(jià)的目的。

3.5 施工階段，加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)控施工現(xiàn)場

施工階段在項(xiàng)目建設(shè)全過程中占用的時(shí)間較長，施工成本在整個(gè)成本構(gòu)造中占比也較大，因此，這一階段的成本管控較為重要，不僅要加強(qiáng)合同管理，還要加強(qiáng)施工現(xiàn)場管控[3]。

首先，在擬寫施工合同時(shí)要用嚴(yán)密的文字明確合同的內(nèi)容、范圍以及合同文件的組成，避免出現(xiàn)含糊其辭和前后矛盾的情況，預(yù)防合同糾紛，避免施工索賠，減少工程費(fèi)用。在合同實(shí)施過程中嚴(yán)格合同變更確認(rèn)批準(zhǔn)程序，健全合同履約跟蹤檢查制度，加強(qiáng)監(jiān)督，及時(shí)糾正合同履約過程中出現(xiàn)的問題，從而更有效地控制工程造價(jià)。

其次，在施工現(xiàn)場管控時(shí)，選擇技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案，盡可能減少設(shè)計(jì)變更，并嚴(yán)格控制現(xiàn)場工程量變更簽證。

3.6 竣工驗(yàn)收階段，杜絕未來不必要的費(fèi)用發(fā)生

工程完工后及時(shí)組織各相關(guān)部門和單位依據(jù)合同、圖紙對工程進(jìn)行詳細(xì)的檢查，全面試用各項(xiàng)使用功能，及時(shí)督促承包商修復(fù)質(zhì)量缺陷，增補(bǔ)遺漏的工作量，以防止工程交付后發(fā)生爭議、糾紛，產(chǎn)生不必要的費(fèi)用[4]。

3.7 工程交付后，制定有效的銷售方案，綜合分析各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

工程交付預(yù)售時(shí)，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，制定切實(shí)有效的銷售方案，提高銷售增長率和市場占有率，增強(qiáng)項(xiàng)目回款能力，及時(shí)回籠資金，同時(shí)對該工程的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行剖析，以此檢驗(yàn)整個(gè)項(xiàng)目的盈利情況，對照目標(biāo)計(jì)劃以及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的實(shí)際控制水平，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并按照市場慣例完善對相關(guān)人員的激勵(lì)機(jī)制。

4 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本是決定房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵因素，而房地產(chǎn)價(jià)格又是影響國民經(jīng)濟(jì)的重要因素，因此，要根據(jù)不同時(shí)期、不同社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境要求，加強(qiáng)成本監(jiān)控，降低企業(yè)經(jīng)營成本。在保質(zhì)保量的前提下，嚴(yán)控項(xiàng)目開發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的最大化。