從穩(wěn)定經(jīng)濟的角度來看，應有序推進實施房地產(chǎn)稅制度。在不同房價周期的城市實行不同的土地供給制度是更穩(wěn)健的長效機制

對于房地產(chǎn)市場，以“四限”（限貸、限購、限售、限價）為代表的短期調控政策對于房價的抑制作用往往是暫時的。短期調控措施無法有效引導需求預期，無法從根源上平抑購房需求，因此無法化解長期房價持續(xù)上漲的壓力。更有甚者，調控措施通過扭曲市場造成了超額需求，甚至會引起房價在短時期內快速上漲。只有建立包含調整土地供給、征收房地產(chǎn)稅等手段為主的房地產(chǎn)市場長效機制，才能從根本上理順房地產(chǎn)市場秩序，引導合理預期，從而真正有效抑制房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。習近平總書記在中共十九大報告中強調，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。剛剛結束的中央政治局會議提出要“提高保障和改善民生水平，加快住房制度改革和長效機制建設”。

2017年三季度，從政策和執(zhí)行層面來看，以北京為代表的一線城市和以南京、鄭州、長沙為代表的二線城市都開始呈現(xiàn)增加土地供給的趨勢。同時，中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2017-2018）》建議2018年將房地產(chǎn)稅納入立法議程、明確落地時間表。寧夏于2017年10月出臺《寧夏回族自治區(qū)房產(chǎn)稅實施細則》，明確寧夏房地產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)（包括各類開發(fā)區(qū)、各類園區(qū)）范圍內征收，新細則自2018年1月1日起執(zhí)行。為了有效預測和評估房地產(chǎn)市場長效機制的作用，本文構建了適應性學習預期（Adaptive Learning Expectation）下房地產(chǎn)市場的量化結構模型，并結合中國房地產(chǎn)市場的特有狀況，加入房地產(chǎn)開發(fā)部門以及政府土地供給等元素。模型本身可以較好地擬合2004-2017年季度頻率上中國一線城市（北京、上海、深圳、廣州）的平均房價指數(shù)。

在此模型較好的擬合基礎之上，我們進行了不同情景下房地產(chǎn)長效機制（即征收房地產(chǎn)稅和調整土地供給）對于房價影響的政策模擬。

首先，情景1是房地產(chǎn)價格繼續(xù)呈現(xiàn)上漲趨勢的城市在2018年一季度開征房地產(chǎn)稅對于房價的影響，如圖1所示。若保持房地產(chǎn)稅為0，并且不改變土地供給，基準模型預期房價在未來五年內會繼續(xù)上漲，增幅約為50%。其次，課題組模擬了房地產(chǎn)稅分別為0.3%和0.5%兩種情形下房價的反應。雖然按照國際經(jīng)驗，房地產(chǎn)稅率一般為1%左右，但考慮到免征額度等因素，課題組認為實際稅率會小于0.5%。若于2018年一季度開征房地產(chǎn)稅，稅率為0.3%，持有房產(chǎn)的成本迅速提高將導致房地產(chǎn)價格迅速下跌，房價跌幅可達14%，三年后房價緩慢恢復到現(xiàn)有水平；如果采用0.5%的房地產(chǎn)稅率，房地產(chǎn)價格的跌幅會更加劇烈，達到23%，五年后房價才能恢復到當期水平。

圖2展示了不同土地供給政策對于房價影響的模擬結果。在基準模型中，將每期的土地供給單位化為1，體現(xiàn)中國商業(yè)住宅土地的非彈性供給特征。若從2018年一季度開始調整土地供給政策，每期土地供給增加20%至1.2，如圖2所示，更多的住宅土地供給下，房價雖然依然上漲，但漲幅相對于基準模型明顯放緩。若每期土地供給能增加50%至1.5，模型預測房價在未來五年會基本維持在現(xiàn)有價格水平，不會上漲。

其次，情景2是房地產(chǎn)價格緩慢下行的城市。如圖3所示，當房價呈緩慢下降趨勢時，開征房地產(chǎn)稅會加劇房價下滑的幅度，同樣的稅率會造成房價相對于情景1更大幅度的下跌，0.3%的稅率會造成房價28%左右的最大跌幅，0.5%的稅率造成35%左右的最大跌幅。從調整土地供給的角度分析，如圖4所示，不同于情景1增加土地供給會平穩(wěn)房價增長趨勢，在情景2中增加土地供給也會造成房價下跌，不能達到穩(wěn)定房價的目標。增加20%的土地供給會造成房價25%左右的跌幅，增加50%的土地供給會造成房價37%左右的跌幅。

基于情景1和情景2的分析結果，無論房產(chǎn)價格處于上升周期還是下降周期，房地產(chǎn)稅都能夠有效抑制房地產(chǎn)市場的投機需求。但改變土地供給的長效機制，在房價處于不同周期時有不同的效果。當房價處于上升周期時，增加土地供給會平穩(wěn)房價上漲趨勢，但當房價處于下降周期時，增加土地供給會加速房價下跌?？紤]到房屋抵押貸款在金融機構貸款總額中所占的高比例，房地產(chǎn)市場的長效調控機制應該以遏制房價高速上漲、穩(wěn)定房價、降低風險為主要目的。從穩(wěn)定經(jīng)濟角度出發(fā)，課題組基于模型結果認為應該有序推出房地產(chǎn)稅。對于調整土地供給政策的長效機制，課題組認為不同房價周期的城市應該采取不同的土地供給政策：對于房價依然處于明顯上升階段的城市需要顯著增多土地供給，對于房價已經(jīng)處于下行階段的城市需要保持土地供給不變或者適量減少。

此結論與國家相關政策也相呼應。2017年4月1日，住建部和國土資源部聯(lián)合發(fā)布的《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，針對住宅供給需求關系不同的城市給出不同的住宅土地供給政策。對于住宅庫存消化周期36個月以上的城市停止土地供給，18-36個月的城市減少土地供給，6-12個月的城市增加土地供給，6個月以下的城市顯著增加土地供給并加快供地節(jié)奏。從政策實施層面，課題組也發(fā)現(xiàn)之前房價上漲過快的部分城市如南京、長沙以及鄭州從2016年下半年起開始呈現(xiàn)增加土地供給的趨勢。隨著土地供給的增加，這些城市的二手房價停止了高增長的趨勢，開始趨穩(wěn)。這與模型在情景1中的政策模擬結果相吻合。endprint