□ 余姚市國(guó)土資源局

近年來(lái)，余姚市以全國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)為有利契機(jī)，大膽創(chuàng)新、科學(xué)實(shí)踐，構(gòu)建完善的土地二級(jí)市場(chǎng)規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系，在浙江省率先啟動(dòng)建立“土地超市”，努力開(kāi)創(chuàng)土地二級(jí)市場(chǎng)改革創(chuàng)新“余姚模式”，取得了顯著成績(jī)。截至目前，全市“土地超市”共完成交易163宗，面積2033.6畝，交易金額近20億元；2017年1月1日至今，共受理抵押登記業(yè)務(wù)560件，抵押融資金額約2.5億元。余姚市“土地超市”新模式作為浙江省26條經(jīng)濟(jì)體制重點(diǎn)領(lǐng)域改革典型經(jīng)驗(yàn)之一，經(jīng)省政府同意在全省復(fù)制推廣。

一、政策上“開(kāi)閥門”，交易難題巧破解

一是填補(bǔ)空白擴(kuò)范圍。適時(shí)出臺(tái)《余姚市國(guó)有建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)實(shí)施方案的通知》，明確本市各類導(dǎo)致國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為都屬于轉(zhuǎn)讓，包括買賣、交換、贈(zèng)與、出資、司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，首次為二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓范圍提供文件依據(jù)。二是突破限制變思路。按照“政府引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、成本轉(zhuǎn)讓、限期開(kāi)工”的十六字方針，在全國(guó)首創(chuàng)以“預(yù)告登記”方式為“未完成開(kāi)發(fā)投資總額25%以上的國(guó)有建設(shè)用地”辦理轉(zhuǎn)讓，受讓方可憑《不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記證明》辦理項(xiàng)目開(kāi)工相關(guān)手續(xù)，待開(kāi)發(fā)投資總額達(dá)到法定要求時(shí)，再依法辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。截至目前，已有12宗土地以預(yù)告登記方式辦理轉(zhuǎn)讓，其中3宗已辦理施工許可證可開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)可增加固定資產(chǎn)投資2.3億元。同時(shí)，積極開(kāi)展工業(yè)用地分割轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)，在出讓合同無(wú)限制性約定的前提下，允許工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)和用于科研的科教用地經(jīng)批準(zhǔn)后分割轉(zhuǎn)讓。目前，余姚市已為6家企業(yè)辦理了分割轉(zhuǎn)讓，涉及面積40.4畝。三是釋放紅利降成本。實(shí)施稅收優(yōu)惠，對(duì)通過(guò)司法拍賣、協(xié)議轉(zhuǎn)讓等方式取得閑置資產(chǎn)所有權(quán)，其中涉及房產(chǎn)和土地資產(chǎn)過(guò)戶產(chǎn)生的地方稅收（僅指增值稅、土地增值稅和契稅）收入的50%獎(jiǎng)勵(lì)給受讓人。截至目前，已成功為22家企業(yè)節(jié)約資金750萬(wàn)元，切實(shí)降低了企業(yè)初始用地成本。降低違約金比例，因用地單位自身原因造成逾期開(kāi)竣工的，用地單位接受違約處置或通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓的，原出讓合同約定的違約金比例從每日萬(wàn)分之五調(diào)整為每日萬(wàn)分之一。同時(shí)，新簽訂的土地出讓合同的開(kāi)竣工違約的違約金比例按每日萬(wàn)分之一設(shè)定。也就是說(shuō)，按照以往處置每日萬(wàn)分之五來(lái)算，用地單位每年須繳納違約金比例為18.25%，接受違約處置或二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓后，違約金比例可降至每年3.65%，降低幅度達(dá)14.6%，極大地減輕了企業(yè)處罰成本。

二、建設(shè)中“搭平臺(tái)”，土地買賣進(jìn)“超市”

一是交易場(chǎng)所有形化。余姚市以年度土地出讓計(jì)劃以及全市批而未供和供而未用和低效閑置土地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)為基礎(chǔ)，于2017年6月建立了土地交易二級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)平臺(tái)。開(kāi)發(fā)建設(shè)“發(fā)布、歸集、查詢”三位一體的微信公眾號(hào)“余姚土地市場(chǎng)”，第一批110宗土地信息于2017年9月發(fā)布。依托“互聯(lián)網(wǎng)+新媒體”，在微信公眾號(hào)宣傳一級(jí)市場(chǎng)土地出讓的同時(shí)，兼顧二級(jí)市場(chǎng)的用地需求，發(fā)布意向轉(zhuǎn)讓地塊信息，定期推送優(yōu)質(zhì)地塊，實(shí)時(shí)更新數(shù)據(jù)。二是信息登記便利化。廣泛宣傳引導(dǎo)和鼓勵(lì)有意向轉(zhuǎn)讓或求購(gòu)企業(yè)，直接向國(guó)土資源部門或在“余姚土地市場(chǎng)”公眾號(hào)上登記，實(shí)現(xiàn)“線上”和“線下”同步登記，不斷充實(shí)“土地超市”的“貨源”，推動(dòng)信息集聚和實(shí)時(shí)共享。截至目前，“土地超市”上共登記企業(yè)381家，其中意向交易的企業(yè)201家，涉及面積2787畝，意向申購(gòu)的企業(yè)180家，涉及面積1811畝。三是市場(chǎng)動(dòng)態(tài)透明化?！巴恋爻小敝型恋匦枨笮畔ⅰ⑥D(zhuǎn)讓信息、成交宗數(shù)、成交金額等大數(shù)據(jù)應(yīng)用的建立和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)的實(shí)時(shí)更新，成為了土地市場(chǎng)的“晴雨表”，不僅能夠精準(zhǔn)反映土地市場(chǎng)冷熱和動(dòng)態(tài)，也有助于為職能部門在土地資源配置上提供科學(xué)依據(jù)，幫助政府作出正確決策。

三、監(jiān)管時(shí)“下功夫”，交易管控有力度

一是規(guī)范交易流程。結(jié)合本地實(shí)際，明確土地二級(jí)市場(chǎng)按照“信息發(fā)布-交易登記-交易審批-合同簽訂-權(quán)證辦理”的交易流程進(jìn)行，采取違約責(zé)任追究、價(jià)格管控、批后監(jiān)管等方式進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)信息發(fā)布常態(tài)化、交易登記一體化、交易審批標(biāo)準(zhǔn)化、轉(zhuǎn)讓合同規(guī)范化的管理機(jī)制。同時(shí)，結(jié)合“最多跑一次”改革要求，擬定了國(guó)有建設(shè)用地二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)權(quán)力清單，明確了辦理依據(jù)、受理材料、工作流程等內(nèi)容，最大限度地減少辦事企業(yè)和群眾“多跑”，不斷規(guī)范交易程序。二是完善市場(chǎng)調(diào)控。完善土地二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)和監(jiān)督機(jī)制，防止交易價(jià)格異常波動(dòng)。嚴(yán)格落實(shí)土地交易價(jià)格申報(bào)制度，對(duì)交易價(jià)格進(jìn)行審核。存在閑置違約責(zé)任的先處置違約責(zé)任后方可進(jìn)行交易，經(jīng)營(yíng)性用地低于近3年同類用途、同地段土地一級(jí)市場(chǎng)平均出讓價(jià)格70%的，政府可行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。三是加強(qiáng)履約監(jiān)管。形成土地二級(jí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管體系，強(qiáng)化以開(kāi)、竣工為重點(diǎn)的履約情況監(jiān)管。及時(shí)與受讓方簽訂土地出讓補(bǔ)充合同，按照交易價(jià)格的10%收取開(kāi)竣工履約保證金，明確其開(kāi)竣工時(shí)間及違約責(zé)任。設(shè)立專人定期對(duì)項(xiàng)目用地利用現(xiàn)狀進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤，做好開(kāi)竣工預(yù)警提醒、開(kāi)竣工申報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)核查和竣工驗(yàn)收等工作，督促用地單位按照合同要求有序開(kāi)發(fā)。對(duì)于司法處置涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的案件，涉及空地轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)讓的，重新約定開(kāi)發(fā)建設(shè)期限和履約條款。截至目前，余姚市共有9宗土地通過(guò)司法處置方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。