□ 杭州市國土資源局 楊文龍 應曉煜

住宅用地以往主要包括商品住宅、經(jīng)濟適用房、公共租賃房、廉租房、城市棚戶區(qū)（拆遷安置房）等，商品類住宅和保障類住宅的兩元劃分比較明顯，地方政府在土地供應過程中，政策界限也比較清晰。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，國家明確提出構建租購并舉的住房制度后，人才房、共有產權房、“只租不售”租賃房、“藍領公寓”等新的住宅類型也不斷出現(xiàn)。

杭州市針對新情況，積極探索住宅用地多主體供應的有效途徑，根據(jù)住宅用地的性質和收益模式的不同，將住宅用地細分為三類，分別是保障類、長租類和市場類，同時配套了差別化的土地供應政策。

一、配置方式多元化

保障類住房。主要包括公租房、經(jīng)濟適用房、拆遷安置房、廉租房等保障性安居工程。此類用地堅持政府兜底負總責，鼓勵社會力量積極參與，以劃撥方式辦理土地供應手續(xù)。

長租類住房。主要包括“只租不售”租賃房、“藍領公寓”、集體租賃住房、開發(fā)商自持物業(yè)等租賃用房。此類用地堅持政府統(tǒng)籌管理，政府、企事業(yè)單位、村集體、個人等多主體共同參與，多渠道保障用地，根據(jù)不同的項目實際，綜合采取公開招拍掛、協(xié)議出讓、集體使用、保持原土地用途和權利類型的過渡期保留等方式供應土地。

市場類住房。主要就是以銷售為目的的商品住宅。此類用地堅持政府主導，嚴格按照中央保持房地產調控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的要求，堅持市場化配置資源，由政府統(tǒng)一收回后以公開招拍掛方式供應。

二、供應主體多樣化

落實政府主體責任。一方面認真貫徹中央和省市加大土地供應的具體要求，加大商品住宅用地做地力度，加快出讓節(jié)奏。加大蕭山、余杭、富陽、臨安和大江東周邊區(qū)域住宅用地供應，為市場提供更多剛需商品住房。2017年，杭州市區(qū)供應商品住宅用地7960畝，同比增長18.73%；2018年上半年，杭州市區(qū)供應商品住宅用地4717畝，同比增長153.27%。另一方面，對規(guī)劃選址明確的各類保障性住房用地，優(yōu)先納入年度新增建設用地計劃和國有建設用地供應計劃，實行政府兜底保障。

鼓勵社會力量參與。為鼓勵企事業(yè)單位利用自有土地投資建設保障性住房，杭州市于2012年即率先開展了浙江省高校公共租賃住房試點項目——祥符地塊，共計房源342套、建筑面積2.89萬平方米。2014年，為進一步緩解在杭高校教師住房難問題，又在杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)擴大了省屬高校公共租賃住房試點，共計房源592套、建筑面積6.65萬平方米。上述兩個項目共934套房源建成后，均定向安排給在杭高校（包括省屬高校和市屬高校）教師租住。此外，鐵路、監(jiān)獄、部隊、農場等國有企事業(yè)單位也利用自有存量用地，積極參與各類保障性住房建設。

推進“工改住”和“商改住”。為切實解決中低收入者的“租房難”問題，杭州市明確了2018-2020年建設4萬套“藍領公寓”的目標任務，其中2018年建設1萬套，目前各區(qū)按照“因地制宜、有序開展”的原則，以市、區(qū)兩級國有平臺公司為主體，盤活利用存量的工業(yè)、商業(yè)辦公用地、用房，在確保安全生產、符合規(guī)劃前提下臨時改建為租賃住房。

三、結構任務目標化

牢牢把握“房子是用來住的，不是用來炒的”這一科學定位，杭州市以租購并舉的住房制度為方向，主動作為，多方施策，著力構建商品住宅用地出讓與租賃用地保障聯(lián)動機制，全力打造“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的住房租賃體系，明確提出2018-2020年新增租賃住房總量將占新增商品住房總量的30%的結構要求。

（一）積極配建公共租賃房

從2017年9月開始，杭州主城區(qū)土地出讓計劃涉及的商品住宅用地均按建筑面積的10%落實公租房配建指標，蕭山、余杭、富陽、臨安四區(qū)按5%進行配建。對采取集中配建的公共租賃房項目，以劃撥方式供應；對采取逐宗配建、相對集中配建的公共租賃房，配建要求納入規(guī)劃條件，隨商品住宅用地一并招拍掛出讓，由受讓單位建成后無償移交。

（二）推出“只租不售”租賃房

在住宅用地供應中，結合產業(yè)發(fā)展、平臺建設和人才引進需要，按照不小于年度商品住宅用地出讓計劃5%的比例，落實“只租不售”人才租賃房，通過科學選擇地價評估方法，合理設定競買資質條件，有效落實租賃監(jiān)管職責，鼓勵市（區(qū)）國有企業(yè)積極參與，采取招拍掛方式公開出讓。截至目前，杭州市區(qū)已出讓成交“只租不售”租賃房用地8宗319畝，可建地上總建筑面積47萬平方米。

（三）優(yōu)化出讓規(guī)則競自持

市區(qū)商品住宅用地出讓溢價率超過一定比例（目前是50%）后，轉為競拍自持面積，同時制定出臺規(guī)范性文件，明確規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)自持的房屋必須全部用于租賃。目前，杭州市區(qū)通過土地出讓競拍自持面積，已合計為租賃市場提供了195萬平方米租賃用房，其中主城區(qū)達到109萬平方米。

四、土地來源雙軌制

為進一步拓寬住房用地渠道，改變國有土地作為住房用地唯一來源的局面，杭州市堅持“只用不征、只租不售、只減不增、只公不私”四點核心要求，積極向國土資源部和住建部成功爭取了《杭州市利用集體建設用地建設租賃住房試點》，重點圍繞蕭山、余杭、富陽、臨安區(qū)以及大江東產業(yè)集聚區(qū)產業(yè)平臺，在摸底調查并積極對接有關鎮(zhèn)街、村集體的基礎上，全市第一期明確了6宗試點項目地塊，總用地面積約96.5畝，以集體使用的方式辦理土地供應手續(xù)，其中蕭山、富陽、臨安的4個試點項目，預計今年年內即可動工開發(fā)建設。