文◎崔紅麗

一、基本案情

A公司與B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，由A公司購(gòu)買(mǎi)B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所有的房屋一套，該合同是雙方真實(shí)的意思表示，合同內(nèi)容沒(méi)有違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。合同訂立后，A公司依約履行了付款義務(wù)，但未辦理登記手續(xù)，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一直占有該房屋。后B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司又與穆某簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，將之前賣(mài)給A公司的房屋賣(mài)給了穆某，穆某也依約履行了付款義務(wù)。該買(mǎi)賣(mài)合同經(jīng)房地產(chǎn)管理局備案確認(rèn)，穆某依法繳納了該房屋契稅，但未辦理產(chǎn)權(quán)證，該房屋穆某一直使用至今。

A公司向法院提起訴訟，法院判決確認(rèn)爭(zhēng)議房屋產(chǎn)權(quán)為A公司所有，穆某不服該判決向法院申請(qǐng)?jiān)賹彵获g回后，向檢察機(jī)關(guān)申請(qǐng)監(jiān)督。

二、分歧意見(jiàn)

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬，A公司、穆某究竟誰(shuí)能獲得對(duì)房屋的所有權(quán)。對(duì)此，在本案審查過(guò)程中，有兩種分歧意見(jiàn)。

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，由于穆某與B公司已經(jīng)簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并且該房屋已經(jīng)實(shí)際交付給穆某，B公司無(wú)法履行向A公司交付房屋的義務(wù)，因此穆某應(yīng)是房屋的所有權(quán)人。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，A公司與B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效。之后雖然該房屋出售給穆某，但穆某也未實(shí)際取得房屋所有權(quán)證，不能對(duì)抗合同成立在先的購(gòu)房人要求實(shí)現(xiàn)物權(quán)的權(quán)利。A公司應(yīng)取得房屋所有權(quán)。

三、評(píng)析意見(jiàn)

本案雖然是A公司、穆某要求法院確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，但案件的本質(zhì)是如何認(rèn)定穆某對(duì)房屋的占有對(duì)物權(quán)產(chǎn)生的影響，即成立在先的合同買(mǎi)受人是否能對(duì)抗穆某對(duì)房屋占有的事實(shí)。因此上述兩種意見(jiàn)既有合理之處，也都有不妥之處。針對(duì)第一種意見(jiàn)，穆某取得房屋所有權(quán)，并不是因?yàn)锽公司無(wú)法履行向A公司交付房屋的義務(wù)所產(chǎn)生的結(jié)果，而是基于有權(quán)占有的理論取得房屋所有權(quán)，第一種意見(jiàn)忽略了案件的本質(zhì)；針對(duì)第二種意見(jiàn)，A公司與B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同確實(shí)合法有效，但并不存在合同成立在先的購(gòu)房人能夠?qū)购贤闪⒃诤蟮馁?gòu)房人的法律規(guī)則。所以本案例所涉及的問(wèn)題是如何確定“一房二賣(mài)”中權(quán)利保護(hù)的順位。

（一）權(quán)利保護(hù)順位的相關(guān)觀點(diǎn)

1.登記優(yōu)先保護(hù)說(shuō)。物權(quán)是對(duì)物直接支配控制的權(quán)利，因此必須以可以從外部查知的方式表現(xiàn)出來(lái)，從而保證交易安全和社會(huì)財(cái)產(chǎn)秩序的穩(wěn)定。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定了登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的公示方法。在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，只有通過(guò)專(zhuān)門(mén)機(jī)關(guān)登記，公示房屋權(quán)屬，買(mǎi)受人才能獲得房屋的所有權(quán)。因此衍生出對(duì)多重買(mǎi)賣(mài)的房屋，已經(jīng)辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的買(mǎi)受人優(yōu)先獲得房屋所有權(quán)，并可對(duì)抗其他買(mǎi)受人，其他買(mǎi)受人只能要求出賣(mài)人承擔(dān)違約賠償責(zé)任。此觀點(diǎn)雖然正確并且被我國(guó)物權(quán)法所確立，但是實(shí)踐當(dāng)中房屋買(mǎi)賣(mài)的復(fù)雜情況很多。例如，出賣(mài)人已經(jīng)將房屋交付給先買(mǎi)受人，后又惡意將房屋出售給后買(mǎi)受人且后買(mǎi)受人明知房屋的瑕疵仍然購(gòu)買(mǎi)并變更登記的；先買(mǎi)受人與后買(mǎi)受人均沒(méi)有對(duì)房屋進(jìn)行變更登記的，且其中一人已實(shí)際占有使用房屋的；先買(mǎi)受人與后買(mǎi)受人均沒(méi)有對(duì)房屋進(jìn)行變更登記，也均沒(méi)有實(shí)際占有房屋的，等等。如單純依靠登記優(yōu)先保護(hù)說(shuō)進(jìn)行解決，針對(duì)第一種情況，先買(mǎi)受人基于交付而產(chǎn)生的對(duì)房屋占有使用的合理信賴(lài)得不到維護(hù)，交易安全也受到威脅，如后買(mǎi)受人基于登記就要求先買(mǎi)受人騰房，則對(duì)先買(mǎi)受人則是不公平的。針對(duì)第二、三種情況，則因?yàn)樵搶W(xué)說(shuō)的限制性，在司法實(shí)踐當(dāng)中無(wú)法解決。

2.占有優(yōu)先保護(hù)說(shuō)。即對(duì)于多重買(mǎi)賣(mài)的房屋，所有買(mǎi)受人均未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，則依合同約定合法占有房屋的買(mǎi)受人優(yōu)先獲得所有權(quán)。該學(xué)說(shuō)將買(mǎi)受人合法占有房屋的情況納入到在交易過(guò)程中的權(quán)利保護(hù)當(dāng)中，其優(yōu)于未辦理登記手續(xù)的其他買(mǎi)受人。宋曉明先生也指出：“除當(dāng)事人另有約定或者法律另有規(guī)定外，先接受標(biāo)的物交付或完成登記的買(mǎi)受人應(yīng)取得標(biāo)的物的所有權(quán)，對(duì)于不能取得標(biāo)的物所有權(quán)的其他買(mǎi)受人，則應(yīng)由出賣(mài)人承擔(dān)違約賠償責(zé)任?！保?］雖然此學(xué)說(shuō)為司法實(shí)踐解決在“一房二賣(mài)”中所出現(xiàn)的除買(mǎi)受人均未交付以外的特殊情況提供了理論基礎(chǔ)，但其尚未上升到法律規(guī)范當(dāng)中，因而需要法官依據(jù)法理進(jìn)行解釋?zhuān)饔^裁量權(quán)較大。

3.生效在先合同優(yōu)先保護(hù)說(shuō)。即對(duì)于多重買(mǎi)賣(mài)的房屋，所有買(mǎi)受人均未辦理轉(zhuǎn)移登記亦未合法占有房屋，買(mǎi)賣(mài)合同生效時(shí)間在先的買(mǎi)受人優(yōu)先獲得保護(hù)。［2］但因債權(quán)平等性、相對(duì)性的原因，其他人無(wú)從知曉先前訂立的合同，如確認(rèn)合同成立在先的買(mǎi)受人獲得房屋或繼續(xù)履行合同，則對(duì)后買(mǎi)受人也是不公平的，亦違背法律的一般原理。

綜上，在司法實(shí)踐中，確定在“一房二賣(mài)”中房屋所有權(quán)的歸屬，不能僅采取一種理論學(xué)說(shuō)指導(dǎo)實(shí)踐，而是要根據(jù)案件具體情況，綜合考量、選擇所能適用的依據(jù)。我國(guó)立法也應(yīng)盡早確立如下規(guī)則以指導(dǎo)實(shí)踐：解決一房二賣(mài)糾紛案件中，合同均為有效的，已辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記的買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)；買(mǎi)受人均未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記的，已接受出賣(mài)人交付的買(mǎi)受人優(yōu)先取得房屋所有權(quán)；買(mǎi)受人均未接受出賣(mài)人交付的，合同簽訂在先的買(mǎi)受人優(yōu)先取得房屋所有權(quán)。雖然我國(guó)法律沒(méi)有確立此規(guī)則，但遼寧高法、山東高法、重慶高法、北京高法等地方法院紛紛以會(huì)議紀(jì)要、指導(dǎo)意見(jiàn)等形式出臺(tái)了具體指導(dǎo)意見(jiàn)，在解決“一房二賣(mài)”的案件中提供了可操作性的依據(jù)。同時(shí)最高法出臺(tái)的處理有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、取得或租賃等司法解釋也為在“一房二賣(mài)”中確立此法律規(guī)則提供了參考。［3］

（二）穆某對(duì)房屋享有權(quán)利的性質(zhì)

根據(jù)上文所總結(jié)的規(guī)則，解決一房二賣(mài)糾紛案件中，買(mǎi)受人均未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記的，已接受出賣(mài)人交付的買(mǎi)受人優(yōu)先取得房屋所有權(quán)，故法院應(yīng)判決穆某獲得房屋所有權(quán)。但該規(guī)則所確立的法理依據(jù)何在，直接決定著該規(guī)則適用的正當(dāng)性。對(duì)這一復(fù)雜問(wèn)題，本文認(rèn)為買(mǎi)受人在交付完成后對(duì)房屋的占有屬于基于完全正當(dāng)源泉的占有，該占有是有權(quán)占有應(yīng)受到法律保護(hù)，并產(chǎn)生與所有權(quán)相似的對(duì)世效力。但因該占有權(quán)仍不是所有權(quán)，因此“一房二賣(mài)”的情形仍可能出現(xiàn)，買(mǎi)受人的占有權(quán)就是能夠足以對(duì)抗尚未交付完成的買(mǎi)受人以及買(mǎi)受人與出賣(mài)人串通通過(guò)房屋權(quán)屬變更登記故意損害占有房屋的買(mǎi)受人的利益這兩種情況。

1.占有的法理依據(jù)。1803年薩維尼發(fā)表了《占有的權(quán)利》一文，探討了占有是事實(shí)還是權(quán)利的問(wèn)題。薩維尼認(rèn)為，占有既是事實(shí)，又是權(quán)利，在本質(zhì)上是事實(shí)，在結(jié)果上與權(quán)利相同。著名法學(xué)家王澤鑒先生也認(rèn)為占有是事實(shí)，是對(duì)物事實(shí)上的控制狀態(tài)，而法律對(duì)該事實(shí)予以保護(hù)，維護(hù)財(cái)產(chǎn)秩序。這一觀點(diǎn)也被大多數(shù)學(xué)者所贊同，也是我國(guó)的通說(shuō)。根據(jù)這一觀點(diǎn)，占有應(yīng)定義為占有人對(duì)物事實(shí)上的占領(lǐng)、控制，法律通過(guò)對(duì)外形的占有事實(shí)進(jìn)行保護(hù)，從而確保交易的安全。因此，即使這種事實(shí)與其他當(dāng)事人的權(quán)利相抵觸，也應(yīng)保護(hù)其不受非法行為的侵害。

2.占有的法律依據(jù)。對(duì)于交付能夠轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的問(wèn)題，雖然我國(guó)法律沒(méi)有做出規(guī)定，但最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第1條規(guī)定，基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的業(yè)主。因此買(mǎi)受人只要是實(shí)現(xiàn)了對(duì)房屋的合法占有，雖未辦理登記，就可以承認(rèn)為是房屋的所有人，此條款間接認(rèn)可了占有之于物權(quán)的效力。另《物權(quán)法》第245條規(guī)定了在占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占時(shí)，占有人享有請(qǐng)求返還原物、排除妨害、消除危險(xiǎn)和請(qǐng)求損害賠償?shù)臋?quán)利。法律保護(hù)占有人對(duì)物的占有權(quán)利，從而保護(hù)社會(huì)秩序的穩(wěn)定。根據(jù)法律對(duì)占有人的權(quán)利保護(hù)的基本精神，對(duì)房屋實(shí)現(xiàn)合法占有的買(mǎi)受人享有對(duì)房屋類(lèi)似于所有權(quán)的自力救濟(jì)權(quán)和保護(hù)請(qǐng)求權(quán)，即使是獲得房屋登記的買(mǎi)受人也不能直接對(duì)買(mǎi)受人占有的房屋進(jìn)行侵占，其只能通過(guò)法院訴訟的方式對(duì)房屋所有權(quán)予以確認(rèn)。

因此，無(wú)論是法學(xué)理論的內(nèi)涵，還是法律的具體規(guī)定，占有對(duì)物權(quán)的意義重大，其不僅是對(duì)物所有權(quán)的權(quán)能之一，還是在對(duì)物在事實(shí)占有的情形下獲得法律保護(hù)的依據(jù)，在“一房二賣(mài)”中房屋的合法占有人應(yīng)當(dāng)獲得更大的法律保護(hù)。在司法實(shí)踐中，法官應(yīng)妥善處理當(dāng)事人之間的利益平衡，即使其他買(mǎi)受人已經(jīng)經(jīng)過(guò)房屋登記，也不應(yīng)一概否認(rèn)占有人對(duì)房屋的權(quán)利。例如長(zhǎng)沙市雨花區(qū)人民法院審理的“鄧?yán)吃V鄧某等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”以及烏魯木齊市中級(jí)人民法院審理的 “王某某與新疆星云房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案”，［4］在這兩起案件中，法院因登記過(guò)戶(hù)方涉嫌惡意侵害占有人權(quán)利和對(duì)房屋未盡到審慎審查義務(wù)而否認(rèn)了登記過(guò)戶(hù)方對(duì)房屋的所有權(quán)。

（三）穆某能否取得房屋所有權(quán)

一是穆某占有房屋是依據(jù)其與B公司的合同的有權(quán)占有。B公司依據(jù)合同應(yīng)將房屋交付給穆某，交付行為是B公司履行合同義務(wù)的一部分，故穆某有權(quán)對(duì)抗B公司的返還房屋的請(qǐng)求，B公司不得要求穆某返還房屋，除非A公司以房屋所有人的身份要求穆某返還房屋，但該案穆某與A公司均沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，因此A公司并不是房屋的所有人。A公司無(wú)法取得房屋只能根據(jù)合同向B公司主張違約損害賠償責(zé)任。

二是穆某實(shí)際占有房屋應(yīng)取得房屋的所有權(quán)。綜合上文對(duì)權(quán)利保護(hù)順位的確認(rèn)，雙方均未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，但房屋已實(shí)際交付一方的，應(yīng)該以實(shí)際占有房屋的權(quán)利人取得房屋所有權(quán)。否則如單純以簽訂合同的先后順序來(lái)確認(rèn)所有權(quán)的歸屬，導(dǎo)致實(shí)際占有人與判決所確認(rèn)的所有人不一致的，實(shí)際占有人必須返還房屋，這必然是侵害當(dāng)事人合法的占有權(quán)，使得依據(jù)合同交付財(cái)產(chǎn)的狀態(tài)陷入不穩(wěn)定的法律關(guān)系當(dāng)中。

三是穆某主觀上是否具有善意的主觀意思。穆某作為后買(mǎi)受人應(yīng)該在買(mǎi)賣(mài)房屋過(guò)程中盡到注意義務(wù)而沒(méi)有發(fā)現(xiàn)房屋瑕疵，則可以認(rèn)定其在主觀上為善意，在取得對(duì)房屋的占有之后才能獲得對(duì)房屋的所有權(quán)，否則同樣不能對(duì)抗合同成立在先的買(mǎi)受人對(duì)房屋的權(quán)利，因此穆某應(yīng)比A公司承擔(dān)的義務(wù)更大。在本案中，雖然A公司與B公司簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但B公司一直未予交付房屋，也沒(méi)有變更過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，穆某無(wú)法知曉房屋的其他權(quán)利人的存在，主觀上不了解也不可能知道房屋已經(jīng)賣(mài)給他人，即穆某主觀上應(yīng)為善意，除非有其他證據(jù)證明穆某在買(mǎi)賣(mài)房屋過(guò)程中已經(jīng)知道有其他權(quán)利人或者存在與B公司惡意串通的情況，但從目前來(lái)看，還無(wú)法獲得相關(guān)證據(jù)。因此根據(jù)現(xiàn)有對(duì)于案件的陳述，認(rèn)定穆某主觀上為善意符合現(xiàn)實(shí)生活的情況。

綜上，穆某無(wú)論從對(duì)房屋的控制、占有方面，還是從對(duì)穆某主觀上的意思表示來(lái)看，穆某獲得房屋的所有權(quán)具有法律以及法理上的依據(jù)。A公司無(wú)法獲得房屋所有權(quán)，但可以向B公司主張違約賠償責(zé)任。

注釋?zhuān)?/p>

［1］宋曉明：《加強(qiáng)調(diào)查研究，探索解決之道——就在全國(guó)民商事審判工作會(huì)議中提出的若干疑難問(wèn)題答記者問(wèn)》，載奚曉明主編：《民商事審判指導(dǎo)》，人民法院出版社2007年第1輯（總第11輯）。

［2］鵬誠(chéng)信、岳耀東：《房屋多重轉(zhuǎn)讓中權(quán)利保護(hù)順位的確立依據(jù)與證成——以“占有優(yōu)先保護(hù)說(shuō)”為核心》，載《山東社會(huì)科學(xué)》2012年第5期（總第201期）。

［3］《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條規(guī)定：出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（1）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（3）合同成立在先的?！蛾P(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第10條規(guī)定：土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個(gè)轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理；（1）已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方，請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（2）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，已先行合法占有投資開(kāi)發(fā)土地的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（3）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開(kāi)發(fā)土地，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（4）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請(qǐng)求履行合同的，應(yīng)予支持。

［4］在長(zhǎng)沙市雨花區(qū)人民法院（2011）雨民初字第358號(hào)民事判決書(shū) “鄧?yán)吃V鄧某等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”中，被告先把房屋賣(mài)給了原告，原告支付了全部?jī)r(jià)款并獲得了房屋的占有。后被告又把房屋基于惡意串通行為過(guò)戶(hù)登記到自己女兒名下。法院認(rèn)為，基于惡意的登記行為無(wú)效，判決被告協(xié)助原告把爭(zhēng)議房屋的“產(chǎn)權(quán)辦至原告鄧?yán)车拿隆?。新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市中級(jí)人民法院（2012）烏中民四終字第 27號(hào)民事判決書(shū)“王麗芳與新疆星云房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案”中，法院指出:“后買(mǎi)人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，對(duì)涉案房屋是否存在權(quán)利上的瑕疵等情況未盡到審慎的審查義務(wù)，且從未占有、使用過(guò)涉案房屋，其雖辦理了涉案房屋的備案登記手續(xù)，但相對(duì)于先買(mǎi)人而言，后買(mǎi)人并不因此而享有優(yōu)先權(quán)。