◎文/ 梁希之 溫希強(qiáng)

在英國(guó)，任何人都可以從事房產(chǎn)中介這一職業(yè)，不需要官方許可或證書(shū)。這個(gè)行業(yè)本身也沒(méi)有任何政府機(jī)構(gòu)直接監(jiān)管，全靠行業(yè)協(xié)會(huì)管理和行業(yè)自律。

自2014年4月1日起，英國(guó)政府委托國(guó)家貿(mào)易標(biāo)準(zhǔn)地產(chǎn)中介團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)評(píng)估英國(guó)的個(gè)人或企業(yè)是否適合在《地產(chǎn)中介法》的條款下從事中介工作。這個(gè)協(xié)會(huì)性質(zhì)的組織實(shí)質(zhì)上就是目前英國(guó)房地產(chǎn)中介的最大監(jiān)管機(jī)構(gòu)。它的職權(quán)范圍包括發(fā)布對(duì)中介的禁令或警告等。

在相對(duì)完善的市場(chǎng)規(guī)則和法規(guī)制約下，房產(chǎn)中介大多情況下是沒(méi)有辦法鉆空子的，只能在一些灰色區(qū)域打一些“擦邊球”。消費(fèi)者在發(fā)現(xiàn)自己利益受損時(shí)，可以向公司和行業(yè)協(xié)會(huì)投訴或者向法院起訴，維護(hù)自身合法權(quán)益。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，英國(guó)目前存在以下幾種房產(chǎn)中介打“擦邊球” 的情況：

一是安排集中看房和投暗標(biāo)?！队?guó)房產(chǎn)與投資周報(bào)》主編范慧勇在接受新華社記者采訪時(shí)說(shuō)，中介通常利用周末開(kāi)放日的時(shí)間，安排幾十人輪流看一套房子，看完之后安排大家投暗標(biāo)報(bào)價(jià)。由于消費(fèi)者通常是看到其他大量競(jìng)爭(zhēng)者的存在，而且每一套房總有幾個(gè)人對(duì)它感到滿意，因此暗標(biāo)這種形式會(huì)導(dǎo)致買者自動(dòng)抬高房?jī)r(jià)。這種方法是不違反任何法規(guī)的，但抬高了房?jī)r(jià)，對(duì)消費(fèi)者不利。

二是中介伙同一些熟人欺詐壓價(jià)。一些中介通常會(huì)認(rèn)識(shí)一些專門購(gòu)房出租的人，如果他們串通好了，就有可能故意壓低房?jī)r(jià)，造成房屋賣不出去的假象，最終迫使房主低價(jià)把房子賣給這些中介的熟人。

三是把同一套房源反復(fù)當(dāng)作新房源掛到網(wǎng)站上。數(shù)據(jù)表明，房屋在市場(chǎng)上宣傳的時(shí)間與購(gòu)買者愿意支付的價(jià)格之間存在著直接的相關(guān)性，掛的時(shí)間越短，越容易賣出高價(jià)。根據(jù)英國(guó)房地產(chǎn)咨詢公司Hometrack的數(shù)據(jù)，在倫敦，一套房產(chǎn)往往在幾周內(nèi)被買走，幾乎有二分之一的買家支付原價(jià)或更高價(jià)格。而在威爾士，中介經(jīng)常將房子在市場(chǎng)上掛幾個(gè)月，但只有18%的買家支付原價(jià)或更高價(jià)格。

四是中介為客戶介紹抵押貸款經(jīng)紀(jì)人或律師，以獲取額外傭金。英國(guó)房主聯(lián)盟警告說(shuō)，這種做法“出于追求利潤(rùn)的目的被普遍濫用”。

房主聯(lián)盟首席執(zhí)行官保拉·希金斯指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人本來(lái)是為賣方服務(wù)的（賣方出中介費(fèi)），然而，通過(guò)向客戶提供抵押貸款等金融服務(wù)，導(dǎo)致中介為自己的最大利益而不是賣方的利益行事。

事實(shí)上，英國(guó)最大的房產(chǎn)中介商CountryWide也是英國(guó)最大的單一抵押貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)。

近年來(lái)，房主聯(lián)盟等組織一直呼吁政府出臺(tái)法規(guī)禁止中介商為潛在買家提供金融服務(wù)，但一直沒(méi)有下文。

英國(guó)買房人、賣房人如果與中介發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，消費(fèi)者可以向中介公司、監(jiān)察專員或中介公司所屬的行業(yè)協(xié)會(huì)投訴。如果仍然不能解決，消費(fèi)者也可以尋求法院仲裁或判決，這是房地產(chǎn)領(lǐng)域具有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)力的僅有的兩個(gè)渠道。

解決房地產(chǎn)中介市場(chǎng)存在的問(wèn)題，英國(guó)主要依靠1979年出臺(tái)的《地產(chǎn)中介法》和2008年出臺(tái)的《保護(hù)消費(fèi)者免受不公平交易條例》這兩部法規(guī)。

范慧勇說(shuō)：“英國(guó)房地產(chǎn)中介通常是自愿加入行業(yè)協(xié)會(huì)，如英國(guó)皇家測(cè)量師學(xué)會(huì)、全國(guó)房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)等，以提高自身的信用資質(zhì)。這些協(xié)會(huì)，包括國(guó)家貿(mào)易標(biāo)準(zhǔn)地產(chǎn)中介團(tuán)隊(duì)，都沒(méi)有執(zhí)法權(quán)及行政權(quán)。所有涉及房地產(chǎn)中介的終極爭(zhēng)端解決方案就是仲裁和法庭判決?！?/p>

目前，英國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)仍然存在監(jiān)管不足的問(wèn)題。部分業(yè)內(nèi)人士呼吁進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管，但被政府以擔(dān)心影響市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和消費(fèi)者權(quán)益為由拒絕。英國(guó)政府認(rèn)為，如果所有的中介商都需要政府監(jiān)管并核發(fā)執(zhí)照，就可能導(dǎo)致交易手續(xù)費(fèi)用提高，最終將使消費(fèi)者權(quán)益受損，得不償失。