周華平 劉衛(wèi)萍

江西省地礦測(cè)繪院，江西南昌 330030

1 農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記概述

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》確立的一項(xiàng)制度，不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依當(dāng)事人的申請(qǐng)、有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)的囑托或依法定職權(quán)，將不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利狀況或依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿加以公示的制度。在不動(dòng)產(chǎn)登記的測(cè)繪過(guò)程中，隨著國(guó)土資源部等五部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，農(nóng)房等集體建設(shè)用地的地上建筑物和構(gòu)筑物納入確權(quán)登記發(fā)證范圍，要實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)查、統(tǒng)一確權(quán)登記和統(tǒng)一發(fā)證。農(nóng)村居民的住房是農(nóng)民重要資產(chǎn)來(lái)源，在通知的指示下，農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)具有法律賦予的產(chǎn)權(quán)地位和產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。農(nóng)村用房進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記后，便可以真正的轉(zhuǎn)讓和收益該財(cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利才得到落實(shí)，農(nóng)村人口可以通過(guò)抵押擔(dān)保和轉(zhuǎn)讓進(jìn)行財(cái)產(chǎn)處分，農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記制度，可以更好地發(fā)揮效用，為農(nóng)民帶來(lái)更多財(cái)產(chǎn)性收入。并且可以有效保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，明確并保護(hù)私人所有權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，同時(shí)對(duì)于征收農(nóng)民土地也明確了產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。

2 農(nóng)房測(cè)繪方案

2.1 準(zhǔn)備階段

準(zhǔn)備階段需要搜集必要的農(nóng)房審批基礎(chǔ)材料，比如老式房產(chǎn)證房屋建設(shè)工程許可證等，通過(guò)房屋信息臺(tái)帳的方式收集整理數(shù)據(jù)和文件。需要對(duì)測(cè)量地點(diǎn)進(jìn)行走訪，對(duì)于測(cè)繪技術(shù)、測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)和測(cè)繪作業(yè)表冊(cè)等數(shù)據(jù)需要提前實(shí)地考察時(shí)判斷決定，高級(jí)技術(shù)人員在制定現(xiàn)場(chǎng)查勘表后，對(duì)測(cè)量人員進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)，對(duì)于設(shè)計(jì)書中的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和測(cè)繪中出現(xiàn)的情況進(jìn)行指導(dǎo)。在準(zhǔn)備階段，測(cè)繪人員需要與村干部進(jìn)行相應(yīng)的溝通，得到村干部的建議和支持，并通過(guò)村民介紹來(lái)配合工作。

2.2 外業(yè)查勘

依據(jù)《房屋測(cè)量規(guī)范》制定的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)對(duì)農(nóng)房建筑面積和占地面積進(jìn)行測(cè)算，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘表，錄入房屋基本信息，繪制分層圖。針對(duì)我國(guó)農(nóng)村房屋建筑結(jié)構(gòu)多樣且雜亂的特點(diǎn)，需要因地制宜采取不同的房屋樣式測(cè)繪方式。并且對(duì)于產(chǎn)權(quán)復(fù)雜的房屋，需要了解共有和獨(dú)占的產(chǎn)權(quán)區(qū)分。在現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量中，利用紅外線測(cè)距儀對(duì)房屋進(jìn)行測(cè)量。采用RTK或攝影測(cè)量的方式采集拐點(diǎn)坐標(biāo)，在查勘表上手繪草圖，對(duì)尺寸標(biāo)注后利用繪圖軟件對(duì)房屋平面圖和分層圖進(jìn)行繪制。

2.3 面積計(jì)算

農(nóng)房面積計(jì)算應(yīng)注意農(nóng)村存在較多的簡(jiǎn)易房，這些房間大多不用于居住，僅作為倉(cāng)儲(chǔ)使用，房高不足2.2m的建筑應(yīng)不包括在建筑面積內(nèi)，閣樓也應(yīng)照此標(biāo)準(zhǔn)。利用測(cè)量軟件對(duì)房屋進(jìn)行圖形繪制，形成農(nóng)房測(cè)繪面積測(cè)算報(bào)告書。

2.4 農(nóng)房權(quán)籍調(diào)查

對(duì)于權(quán)籍的調(diào)查工作應(yīng)該著重放在建筑結(jié)構(gòu)和權(quán)屬來(lái)源情況以及房屋真正權(quán)利人的調(diào)查上，這些調(diào)查應(yīng)隨著房屋測(cè)繪工作的進(jìn)行中完成，但是權(quán)籍調(diào)查應(yīng)先于測(cè)繪完成，在作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)收集產(chǎn)權(quán)人的建設(shè)用地規(guī)劃許可證之后對(duì)房屋基本信息調(diào)查進(jìn)行填表。

2.5 審核與備案

兩級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收的流程下，成果資料需要在經(jīng)過(guò)部門檢查、上一級(jí)質(zhì)檢部門檢查后，交予權(quán)利人確認(rèn)，同時(shí)提交主管部門備案。

3 農(nóng)房測(cè)繪存在的問(wèn)題

3.1 農(nóng)房缺乏審批證件

我國(guó)在農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記之前普法工作做的不到位，農(nóng)民對(duì)于產(chǎn)權(quán)意識(shí)相對(duì)薄弱。農(nóng)民在自家宅基地私自建房、翻蓋房間現(xiàn)象比較常見，而在改造的過(guò)程中就會(huì)出現(xiàn)超出宅基地范圍的情況。此后農(nóng)民想要辦理合法證照，會(huì)因?yàn)檫`規(guī)占用土地而難以辦理。雖然農(nóng)民的維權(quán)意識(shí)得到提升，但是沒(méi)有房屋合法證件的情況下，會(huì)給農(nóng)房登記發(fā)證的工作帶來(lái)非常大的壓力，故而國(guó)土部門和住建部門的工作辦法也需要進(jìn)一步優(yōu)化。

3.2 農(nóng)房權(quán)利人性質(zhì)界定困難

目前我國(guó)農(nóng)民存在外出打工浪潮，農(nóng)村人口減少，大部分在城市工作的人戶口還是原農(nóng)村戶口，農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工后選擇戶口的遷入以及買房但戶口未遷出本地的現(xiàn)象。農(nóng)村房屋還在，但是產(chǎn)權(quán)人離開此地，在權(quán)籍調(diào)查中這類問(wèn)題難以核實(shí)，后期發(fā)證工作對(duì)于權(quán)利人性質(zhì)的認(rèn)定比較麻煩，而且存在城市人口下鄉(xiāng)買房的情況。產(chǎn)權(quán)比較混亂，并且在城鄉(xiāng)問(wèn)題日益嚴(yán)峻的今天，此類現(xiàn)象非常嚴(yán)重。

3.3 一戶多宅問(wèn)題嚴(yán)重

農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記中需要做到一戶一宅和房地一致，但是在實(shí)際調(diào)研中，一戶往往有多個(gè)宅基地。因?yàn)榘凑罩暗恼撸谧优赡旰罂梢陨暾?qǐng)宅基地，但在老人去世后原先審批的宅基地也沒(méi)能收回，因此一家中存在多個(gè)宅基地。而農(nóng)村家庭中的戶包含了多個(gè)戶，但卻沒(méi)有做到戶口分離，這就使一個(gè)戶口本上會(huì)有多個(gè)實(shí)際的戶存在，因而宅基地也就比較多。

3.4 房產(chǎn)證的樣貌與實(shí)際不一致

農(nóng)村居住用房多是農(nóng)民自己在宅基地上建造的，因此建筑物很少符合標(biāo)準(zhǔn)，而且隨意搭建情況嚴(yán)重。而老房產(chǎn)證上的樣貌往往是十幾年前的樣子，房間改建和擴(kuò)建后，已經(jīng)難以認(rèn)出老房產(chǎn)證上原本的房屋結(jié)構(gòu)。并且有很多房屋會(huì)因?yàn)槟昃檬薅顾?，在?duì)以上這些房屋作權(quán)屬面積認(rèn)定時(shí)，會(huì)出現(xiàn)與權(quán)利人的矛盾。

4 測(cè)繪中遵循的原則

4.1 依法測(cè)繪、堅(jiān)持辦事原則

在農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記測(cè)繪中，會(huì)遇到很多分歧與矛盾，測(cè)繪部門需要堅(jiān)持原則進(jìn)行測(cè)繪。同時(shí)依據(jù)法律規(guī)定，在遇到權(quán)利人的建筑物沒(méi)有經(jīng)過(guò)規(guī)劃施工許可后建造的建筑應(yīng)不予同意登記。并且在申請(qǐng)人未能提供合法、有效的權(quán)利來(lái)源證明時(shí)，不能同意登記，房屋的修建擴(kuò)建等需要有建委、規(guī)劃等相關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，農(nóng)房測(cè)繪需要依法進(jìn)行。

測(cè)繪的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)是測(cè)繪中需要注意的要求，以測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，采用新的測(cè)繪手段和方法，對(duì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行準(zhǔn)確把握。而且在農(nóng)村測(cè)量時(shí)，要與村民進(jìn)行溝通，避免分歧的產(chǎn)生，需要堅(jiān)守制度底線，要給群眾普及測(cè)量知識(shí)，使民眾更加支持工作。

4.2 創(chuàng)新服務(wù)方法

在堅(jiān)持依法依規(guī)進(jìn)行測(cè)繪工作后，需要對(duì)實(shí)際工作中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行合理的解決。在涉及群眾利益時(shí)，應(yīng)認(rèn)真面對(duì)群眾的質(zhì)疑和問(wèn)題，在對(duì)群眾解答幫助了解政策的同時(shí)，更需要提高工作效率，改進(jìn)相關(guān)服務(wù)策略。就目前的實(shí)際情況來(lái)看，存在老房產(chǎn)證但是房屋不同的情況，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)存在圖形數(shù)據(jù)的房產(chǎn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記圖紙進(jìn)行更改，從而減輕群眾的負(fù)擔(dān)。在新建房屋后辦理的不動(dòng)產(chǎn)登記需要竣工測(cè)繪完善后才能進(jìn)行登記。在房屋擴(kuò)建的情況下，需要對(duì)房屋進(jìn)行重新確權(quán)測(cè)繪之后再進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。在農(nóng)村新建或擴(kuò)建房屋很多都缺少規(guī)劃手續(xù)，并且不按照審批圖紙進(jìn)行建筑，對(duì)此應(yīng)該妥善處理。為給民眾帶來(lái)更大的便利和福祉，需要多與群眾溝通。對(duì)于相關(guān)法律法規(guī)的宣傳也要落到實(shí)處，為得到群眾的支持和諒解，需要多走訪并對(duì)測(cè)繪工作進(jìn)行宣傳。

測(cè)繪機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)的登記部門以及規(guī)劃部門需要相互配合相互監(jiān)督，對(duì)于涉及群眾利益的事情需要改進(jìn)工作方法，在一些歷史問(wèn)題的態(tài)度上，應(yīng)積極引導(dǎo)群眾了解政策，在竣工面積和審批面積不一致和改建后與合法面積差異大等問(wèn)題應(yīng)讓群眾認(rèn)識(shí)到其中的危害性，幫助群眾辦理和劃分合法的確權(quán)范圍，使房屋的手續(xù)完善更加普及。在面對(duì)農(nóng)房測(cè)量中的分戶問(wèn)題上，需要明確共有和私人的屬性，針對(duì)農(nóng)房分戶制定合適的解決措施，由分戶的群眾簽訂分戶協(xié)議，對(duì)于房屋的共有部分進(jìn)行合理鑒定。為確保房屋分戶后房屋的基本功能能正常使用，測(cè)繪部門需要對(duì)房屋的共有部門進(jìn)行分戶測(cè)繪和分戶協(xié)議的簽訂。在農(nóng)房測(cè)繪中出現(xiàn)的問(wèn)題，需要測(cè)繪部門和農(nóng)戶之間相互理解和配合才能更好的解決。

4.3 強(qiáng)化管理、注重質(zhì)量

應(yīng)采用高新技術(shù)，提高成果質(zhì)量，針對(duì)農(nóng)村地區(qū)農(nóng)房分布比較零散的特點(diǎn)，需要更換傳統(tǒng)的控制測(cè)量方式，傳統(tǒng)的測(cè)量方式對(duì)于控制點(diǎn)的設(shè)置不方便，因此精準(zhǔn)定位農(nóng)房需要利用大數(shù)據(jù)方式，采用國(guó)土資源衛(wèi)星定位連續(xù)運(yùn)行參考網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，之后在測(cè)量人員現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量時(shí)，就需要通過(guò)手持測(cè)距儀、全站儀測(cè)量后進(jìn)行檢核配賦，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。這樣可以有效提高工作效率和精準(zhǔn)度，也可以對(duì)作業(yè)流程進(jìn)行規(guī)范處理。

在農(nóng)房作業(yè)操作流程中，對(duì)外業(yè)的數(shù)據(jù)采集應(yīng)該做到精確化，農(nóng)房建設(shè)不同于城市房屋建設(shè)，在缺少施工圖紙的情況下，需要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)查勘的草圖進(jìn)行準(zhǔn)確和完整測(cè)量，這些對(duì)于測(cè)量成果的準(zhǔn)確性作用很大，在現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)，對(duì)于表格的內(nèi)容應(yīng)該詳細(xì)規(guī)定，在準(zhǔn)備工作時(shí)對(duì)于需要采集的信息應(yīng)該事先設(shè)計(jì)在不動(dòng)產(chǎn)登記計(jì)劃上，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量中的重要信息進(jìn)行排查。

5 結(jié)語(yǔ)

對(duì)農(nóng)房測(cè)繪應(yīng)該強(qiáng)化管理，農(nóng)房涉及的測(cè)繪過(guò)程需要層次把關(guān)，成果數(shù)據(jù)與群眾的產(chǎn)權(quán)有極大的關(guān)系，測(cè)量應(yīng)保證高標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格審核質(zhì)量，成果圖形與數(shù)據(jù)與外業(yè)采集圖形與數(shù)據(jù)的校對(duì)應(yīng)該認(rèn)真對(duì)待，提高其質(zhì)量。從而提高農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記工作的工作效率。